Что можно делать с жильем, если оно находится в собственности с обременениями: заложено по ипотеке или приобретено по договору ренты?
Ипотека: прописывайтесь, сдавайте, продавайте!
Самое распространенное обременение (ограничение) права собственности на недвижимость сейчас — залог. Оно и понятно: ипотека становится все популярнее, а до момента полного погашения кредита, взятого на покупку жилья, квартира находится в залоге у банка. Один из главных плюсов ипотеки — то, что квартира переходит в собственность покупателя-заемщика сразу после оформления сделки купли-продажи. Благодаря этому, несмотря на залоговые ограничения, остается немало возможностей по распоряжению приобретенным жильем.
Собственник квартиры вправе оформить в ней регистрацию по месту жительства («прописку») себе и любым другим лицам. При этом не требуется ни согласие банка -кредитора, ни кого бы то ни было еще. Напомним, кстати, что и ограничений по количеству жильцов при регистрации для собственника нет, т. е. размер жилплощади роли не играет.
Квартиру можно свободно сдать внаем или в безвозмездное пользование. Срок не ограничивается, одобрение банка опять же не требуется. Возможны сделки по отчуждению: продажа, мена и дарение квартиры. Но! Эти договоры можно заключить только с согласия банка-кредитора. Порядок такого согласования определяется внутренними правилами банка, предоставившего ипотечный кредит. Обычно проверяется платежеспособность лица, которое хочет стать новым хозяином квартиры, — чтобы банк сохранил гарантии выплаты кредита.
Все будет гораздо проще, если покупатель, которому приглянулось заложенное жилье, сразу отдаст всю сумму кредита — тогда обременение с квартиры сразу снимается, и согласования с банком не потребуются. Кстати, обратите внимание: большинство банков не берет штраф при досрочной выплате кредита, если она происходит через 6—8 месяцев после выдачи займа. Рента: содержим бывшего хозяина
Договор ренты предполагает, что приобретатель квартиры после заключения сделки становится собственником, однако проживать в ней продолжает прежний хозяин. Он имеет право регулярно получать от собственника определенный платеж (ренту) и(или) другие блага: продукты, лекарства и проч. Такое обременение сохраняется до конца жизни бывшего хозяина-рентополучателя, после чего квартира переходит в полное распоряжение собственника — плательщика ренты.
Продать жилое помещение, обремененное рентой, можно, но только с согласия жильца-рентополучателя. Причем одобрение должно быть письменным и заверенным нотариально. Нужно иметь в виду, что приобретение квартиры «под рентой» — дело довольно рискованное. Нередки случаи, когда пожилые люди — получатели ренты по собственной инициативе или после уговоров предприимчивых родственников обращаются в суд за расторжением договора ренты.
Истцы ссылаются на невыполнение обязательств плательщиком ренты: мол, держит впроголодь, лекарств вовремя не дождешься и т. п. Растроганный суд зачастую встает на сторону «обиженных», и собственник — плательщик ренты теряет квартиру, которая после расторжения договора возвращается прежнему хозяину.
При этом траты на содержание и внесенные регулярные платежи не возмещаются. А денежную сумму, выплаченную за квартиру при оформлении ренты, можно пытаться вернуть годами — ну что возьмешь с бабушки-пенсионерки?..
Какие еще бывают обременения:
Арест имущества
Он может быть наложен на квартиру в рамках следствия по уголовным делам и как мера обеспечения в гражданском процессе, а также при исполнении судебных решений. Если жилье находится под арестом, то с ним невозможно совершить никаких юридических действий. Любые заключенные сделки признаются недействительными.
На практике бывают случаи, когда основания для ареста уже отпали, однако правоохранительные органы «забывают» снять это обременение. Тогда нужно обращаться в соответствующие инстанции, наложившие арест, а если они «не чешутся» — снимать обременение через суд. Запрет на отчуждение квартиры. Это ограничение накладывают органы опеки и попечительства, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние и их интересы могут пострадать при продаже квартиры.
Аренда
Строго по закону при продаже квартиры, сданной внаем, жильцы-наниматели сохраняют право на проживание до конца действия договора, а новый собственник должен обеспечивать им прежние условия найма.
Однако на практике никто, конечно, не станет покупать квартиру с нанимателями — в случае продажи собственник-наймодатель просто расторгает договор найма с выплатой соответствующих компенсаций, и покупатель получает «свободное» жилье. Благодарим за содействие в подготовке материала руководителя отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Елену СОБОЛЕВУ.
На заметку
Обременения (залог, рента и проч.) обязательно указываются в правоподтверждающем документе — свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Анна ДОБРЮХА
