Столовый, Хлебный, Трубниковский, Борисоглебский, Скатерный, Малый Ржевский, Гранатный, Малая и Большая Никитские — эти старомосковские названия ласкают слух, а сердца агентов по недвижимости начинают учащенно биться в предвкушении комиссионных.
Самый дорогой из исторических и самый исторический из дорогих, район от Нового Арбата до Патриарших прудов пользуется устойчивым спросом даже в кризисные времена. Средняя цена скромной квартиры здесь составляет $600 000—650 000.
Несмотря на то что административные границы района Арбат раскидываются по обе стороны от одноименной улицы, столичные риэлторы разделяют зоны от Нового Арбата до Тверской и от Нового Арбата до Пречистенки как самостоятельные. Городской квартал, непосредственно прилегающий к Патриаршим прудам, традиционно востребован среди экспатов-холостяков, в то время как соседние тихие улицы и переулки пользуются спросом у семейных пар.
Заграница помогла
В тихих переулках, отходящих от Поварской, нового строительства фактически не ведется. Во многом благодаря тому, что в районе расположились многочисленные посольства. То обстоятельство, что особняки попали под юрисдикцию других государств, уберегло эти памятники архитектуры от аппетита столичных девелоперов. В итоге постройки сохранили свой первозданный вид без футуристических надстроек, стеклянных пристроек, стеклопакетов, навесных кондиционеров, а также без расширения территории и углубления (ради подземного паркинга).
Вдоль Малой Никитской от Бульварного до Садового кольца чудом сохранился старомосковский оазис с усадьбами в 2—3 этажа, тенистыми закоулками и блаженными магазинами, в которых время остановилась
Исключение составляют два громких новодела в тишайшем Гранатном переулке. Бок о бок растут из земли самые дорогие объекты на столичном рынке недвижимости: «Гранатный, дом 6» от тандема KFS Group — «Интеко» и «Гранатный, 8/4» от союза «Интеко» и «Снегирей». Оба проекта заявлены как ценовые лидеры в сегменте элитного жилья: стоимость 1 кв. м начинается, по данным риэлторов, от $30 000.
Но основной жилой фонд микрорайона составляют первоклассные «цековки» и отреставрированный дореволюционный фонд. Квартал Никитские — Поварская один из немногих в столице практически полностью сохранил свой облик и постройки начала XX в. Так, на Поварской практически каждый дом как по правую, так и по левую сторону — памятник архитектуры. Доходные дома работы Романа Клейна (д. 22), Валентина Дубовского (д. 20), Николая Струкова (д. 8), Леонида Стеженского (д. 29) — адептов так называемого русского модерна — заложили основу разумной планировки жилого пространства и послужили основой для проектирования квартир-распашонок.
Эту модель активно эксплуатировали в домах для высшего советского сословия. К примеру, в Гранатном переулке находится знаменитый дом, который был построен в 1970-х гг. для верхушки политбюро. Для «дорого Леонида Ильича» была зарезервирована 500-метровая квартира, правда, генсек в ней так и не поселился, а предпочел оживленный Кутузовский проспект. Остальные квартиры на «открытый рынок» более чем за 30 лет так и не попадали.
Микрорайон лидирует по запросам на покупку и аренду в границах ЦАО, несмотря на топовые цены. «Большинство арендаторов — иностранцы, а покупают квартиры русские, в большинстве случаев для последующей сдачи в аренду», — говорит управляющий партнер агентства Evans Анна Левитова. По ее словам, соотечественники предпочитают новые дома, а их в районе не так много.
По данным риэлторов, в настоящее время в квартале от Нового Арбата до Тверской реализуется три новых элитных жилых проекта совокупной площадью квартир 22 800 кв. м (около 90 квартир). Верхняя ценовая планка — на уровне $20 млн, средняя стоимость — $8 млн.
По данным IntermarkSavills, с начала 2010 г. цены на продажу практически не изменились и в конце июля составили $33 100 за 1 кв. м. «Метры здесь более чем в 2 раза дороже, нежели элитное жилье в среднем по городу ($14 900 за 1 кв. м). Текущая цена в квартале от Нового Арбата до Тверской уступает докризисному максимуму на 12% в долларах», — рассказывает руководитель отдела консалтинга и оценки, партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин.
«В сегменте аренды самое большое количество предложений во время кризиса было зафиксировано в марте 2009 г., тогда количество предложений на рынке выросло на 23%», — добавляет директор отдела аренды IntermarkSavills Галина Ткач. В Evans уточняют, что на январь 2009 г. пришелся пик падения цены. «Ставки опустились на 30% по отношению к докризисному периоду», — говорит Левитова. Сейчас съемные квартиры подорожали на 10—15%, добавляет она.
Район ТСЖ
Количество постоянно проживающих в районе невелико, однако ощутить это можно только в выходные: в рабочие будни показатель «человек/кв. м» возрастает в несколько десятков раз, хотя крупных бизнес-центров в микрорайоне пока нет. Но местные жители напряженно ожидают завершения строительства административно-офисного центра в Ермолаевском переулке. Этот откупоренный «рабочий улей» увеличит транспортную нагрузку всей сети переулков, несмотря на подземный паркинг.
Офисы на первых этажах жилых зданий — основной сегмент коммерческой недвижимости. В большинстве своем эти помещения занимают многочисленные туристические компании и посредники визовых центров. В микрорайоне расположены посольства Бразилии, Бельгии, Ганы, Грузии, Афганистана, Исландии, Марокко, Лаоса, Мьянмы, Нигерии, Монголии, Литвы, Норвегии, Таджикистана, Молдавии, Камеруна, ЮАР и Туниса. Дипмиссия последнего государства, кстати, занимает печально знаменитый особняк Берии.
С учетом того что у всех посольств стоянка запрещена, припарковаться на улицах внутри посольского квартала достаточно трудно. Впрочем, подобная картина повсеместна, и найти место для авто в отдаленных районах города бывает, пожалуй, труднее.
Местные автовладельцы по возможности отгораживают дворы шлагбаумами, а придомовую территорию оформляют в собственность ТСЖ. В районе самые активные инициативные группы: за каждым созданным ТСЖ с бесценной придомовой территорией килограммы судебных решений и справок и километры пройденных коридоров.
Маршрут надо знать
Движение по сравнению с главными городскими аортами на Поварской и обеих Никитских достаточно свободное, а паутина переулков позволяет спокойно добраться до ключевых центральных улиц: Тверской, Нового Арбата, Большой Садовой. Доехать огородами можно действительно быстрее, однако надо знать маршрут наверняка: один поворот не в ту сторону — и путь оборван.
По-настоящему трудно только выбраться на Ленинградский проспект. Варианта всего два: долго толкаться на Брестских улицах до площади Белорусского вокзала или начать свой путь вверх по Тверской почти от самого Кремля.
Зато по Новому Арбату и далее на Кутузовский проспект в область можно выехать относительно свободно: бессветофорная трасса медленно едет практически при любой загруженности.
На Садовом кольце пробка традиционно собирается перед Триумфальным и Новоарбатским тоннелями, а также перед светофором у МИДа, где на внутреннее кольцо пытаются попасть с Кутузовского проспекта и Дорогомиловской улицы. Неплохо чувствуют себя набережные: даже в самые пробкоопасные часы движение там в пределах московской нормы.
Основной затор в будни приходится примерно на 18.30—19.00, после этого поток значительно спадает и передвигаться по округе можно вполне вольготно.
Маршруты движения общественного транспорта проложены вдоль главных городских улиц: Садовой, Тверской, Нового Арбата, Никитского и Тверского бульваров. Внутри квартала наземный транспорт пролегает по обеим Никитским. Можно воспользоваться ст. м. «Арбатская», которая располагается в самом начале Нового Арбата, «Краснопресненская», у пл. Восстания, или «Пушкинская», спустившись от Тверской улицы. Все станции расположены на разных ветках метро, благодаря чему безлошадная мобильность повышается в разы.
Городские таксисты облюбовали поворот с Садового кольца на Поварскую, зону у кинотеатра «Октябрь» на Новом Арбате. Цены традиционно ниже, чем вызов через диспетчера, но и скидок больших ждать не стоит. Как правило, стоимость поездки стартует от 250—300 руб. в пределах ТТК.
И хлеб, и зрелища
В отличие от районов новостроек, где дворы заполнены автомобилями, на которых молодые семьи спешат на воскресный обед в соседний ресторанчик, жители арбатских переулков предпочитают пешие прогулки. Слышишь мелодичное «дзинь-дзинь» за спиной — значит, экспаты поехали за свежими булочками в «Волконский».
Кофе на вынос из «Кофемании» — услуга, которой здесь активно пользуются, — еще одна примета европейского духа района. Однако и любители традиционных застолий не забыты. Для любителей кавказской кухни — несколько шашлычен с историей: «Старый фаэтон», «Каретный двор», «Старая кибитка». По московским меркам цены вполне приемлемые, а веранда во дворе городской усадьбы князей Долгоруковых одна из лучших в Москве.
Для ценителей более изысканной трапезы — по соседству ресторан Центрального дома литераторов (ЦДЛ). Русская аристократическая кухня в дворцовых интерьерах особняка Святополк-Четвертинского пользуется устойчивой популярностью среди состоятельных мужчин, что приводит к ежевечерним пробкам на пятачке у Театра киноактера. Собственно служители Мельпомены не остались в гастрономической стороне. В Театре киноактера работает ресторан «Клумба», а также известный в Москве бильярдный клуб «Империя».
Гуляя в направлении Спиридоновки, можно откушать в ресторане Дома архитекторов. Вариация на тему итальянской кухни — ресторан De Giacomo, далее можно прихватить с собой что-нибудь из кулинарии «Братьях Караваевых», а затем выпить кофе в Cuccinino. Ближе к Патриаршим размножаются уютно-домашние кафе с неоштукатуренными кирпичными стенами. А в баре «Клава» на Бронной еще и наливают до самого утра. Танцы прилагаются.
На Новом Арбате — крупнейший столичный кинотеатр «Октябрь». Цена билета на вечерние сеансы стартует от 350 и доходит до 1000 руб. Значительно дешевле (около 150 руб.) обойдется кинопросмотр в ЦДЛ. Правда, сеансы начинаются только в 17.00 и 19.00. В репертуаре помимо громких премьер картины из золотого фонда мирового кинематографа.
Крупных супермаркетов в районе немного, но вполне достаточно: «Алые паруса» на Большой Бронной, гастроном «Весна» на Новом Арбате, «Седьмой континент» и «Перекресток» на Садовом кольце. Цены на базовую продуктовую корзину среднемосковские, а вот на алкоголь и напитки — выше среднего. Веяние нового российского времени — многочисленные передвижные магазины, палатки на колесах: овощная — в Козихинском, молочная — в Богословском переулке.
В лучших традициях советского формата «стол заказов спецобслуживания» — флагманский магазин концерна «Объединенные кондитеры» на пересечении Поварской и Трубниковского переулка. Открываешь — и сразу ясно: конфеты надо есть только по праздникам.
Образование в цене
Развернутая социальная инфраструктура — еще одно местное преимущество. По количеству учебных и дошкольных учреждений Арбат опережает многие районы Москвы. По данным управы, в микрорайоне пять общеобразовательных школ, две гимназии и два профучилища (одно из которых — колледж при Академии им. Гнесиных), девять детских клубов по интересам, а также пять детсадов.
Последние особенно востребованы: многие дошкольные учреждения работают по специальным методикам, направленным на развитие способностей малыша. Но заявку на садик надо подавать фактически с момента рождения ребенка. Преимуществом, хотя и не гарантией зачисления будет прописка в ЦАО.
Однако настоящая борьба за место начинается при попытке определить ребенка в одну из школ: многие учебные заведения района включены в ведущие российские образовательные рейтинги и имеют сильнейший преподавательский состав. Так, Центр образования 1239 (бывшая 20-я спецшкола) в свое время посещала королева Великобритании Елизавета II, здесь учились дети Никиты Михалкова.
По ул. Поварской, 12, расположена средняя школа № 91 Российской академии образования. Ранее здесь находилась 5-я московская гимназия, в которой учились Владимир Маяковский, Борис Пастернак. Далее по улице — комплекс зданий Академии им. Гнесиных. Конкурс во все учебные заведения предельно высокий, а условия поступления скрыты за многозначительной фразой «мы берем самых лучших».
Аристократия на болоте
Линия Поварской улицы была проложена древней Волоцкой дорогой, которая шла от Кремля к Великому Новгороду. Даже после того как дорога переместилась сначала на современную Большую Никитскую, а затем на Тверскую улицу, цари и вельможи продолжали ездить из Кремля в Новгород и обратно по линии современной Поварской улицы.
В то время на месте нынешнего «патриаршего квартала» располагалось Козье болото (в честь которого названы Большой и Малый Козихинские переулки). Козье — потому что рядом Козий двор, с которого отправлялась шерсть к царскому и патриаршему дворам. Название Поварской улице и окрестным переулкам (Хлебный, Скатерный, Столовый, Ножовый и исчезнувший ныне Чашников) дала обширная Поварская слобода кухонной обслуги.
В начале XVII в. это место для своей резиденции выбрал патриарх Гермоген, и на месте болота появилась Патриаршая слобода. В 1683—1684 гг. патриарх Иоаким для осушения болот и разведения рыбы к патриаршему столу распорядился вырыть три пруда. С упадком Патриаршей слободы хозяйство было заброшено и местность вновь заболотилась. В первой половине XIX в. их зарыли, оставив один-единственный декоративный пруд, разбив вокруг него сквер.
Аристократия начала заселять «кухонные и болотные» переулки в конце XVII — начале XVIII в., особенно после перевода двора в Санкт-Петербург. В это время с Поварской были практически вытеснены мелкие дворы, возросло число больших усадеб: стояли дворы князей П. М. Борятинского, Л. Б. Сибирского, И. М. Гагарина, И. А. Голицына, княгини Волконской.
В конце XIX — начале XX в. на Поварской появляются строения, определяющие ее современный вид: в стиле модерн строятся крупные респектабельные доходные дома, перестраивается ряд старых особняков.
На Патриарших прудах в начале ХХ в. воцарился дух буржуазной богемности и богемной буржуазии, который обитает там и по сей день. Упоминание в романе Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита» добавило культурологической ценности и приумножает цену всего района до сих пор.
Использована информация с сайта управы Арбат.
Елена ПРОГОНОВА
