Впервые за семь лет банковские депозиты стали выгоднее вложений в московскую недвижимость. По данным отраслевого исследовательского центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru), на прошлой неделе индекс доходности жилья к банковским вкладам оказался ниже 1. Частные инвесторы уже реагируют на снижение привлекательности жилой недвиджимости: по данным риэлтеров, сейчас на продажу выставлено до 20 тыс. «инвестиционных» квартир.
Индекс доходности жилья IRN.ru рассчитывается следующим образом: к ежегодной доходности от сдачи квартиры в аренду в процентах прибавляют процент роста ее стоимости за последние полгода и прогноз на полгода вперед, а получившуюся сумму процентов делят на среднюю доходность банковского депозита. Например, в октябре прошлого года для однокомнатной квартиры стоимостью $150 тыс. средняя доходность от аренды, по данным IRN.ru, составляла 6% (сумма арендных платежей за год, деленная на стоимость квартиры). С апреля по октябрь 2006 года эта квартира подорожала на 50%, а к сегодняшнему дню IRN.ru прогнозировал снижение ее цены на 10%. В сумме получается 46%, которые IRN.ru делит на среднюю доходность долларового банковского депозита (8%). В результате получается условный коэффициент 5,7, который и является индексом доходности жилья к банковскому депозиту на октябрь 2006 года.
По итогам недели, с 9 по 16 апреля этот индекс упал с 1,02 до 0,94, сообщил вчера IRN.ru. По словам главы центра Олега Репченко, коэффициент оказался ниже единицы впервые с середины 2000 года.
«Банковские депозиты стали более выгодным вложением, чем покупка квартир»,— констатирует господин Репченко. Он объясняет снижение индекса тем, что за последние полгода средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла всего на $89, до $4,189 тыс., а в ближайшие полгода прогнозирует снижение в пределах 0,1% в месяц.
Риэлтеры разделяют мнение руководителя IRN.ru. С начала 2007 года вложения в недвижимость дают не более 5% годовых, считает директор по маркетингу бюро «Агент 002» Ольга Побединская. Рентабельность недвижимости как объекта инвестиций снизилась: если в 2005 году аренда приносила в год 8—10% стоимости квартиры, то сейчас в связи с резким подорожанием квартир показатель упал до 4—5%, говорит директор по развитию «Инком-недвижимости» Лидия Гречина.
«Люди, которые искали доходность в 20—30% годовых и вкладывали в недвижимость, теперь, когда такой источник прекратится, будут искать другие инструменты для инвестиций, аналогичные по доходности»,— считает гендиректор УК «ИТБ Финанс» Павел Зюбин. Доходность на рынке недвижимости должна быть выше, чем от депозитов, прежде всего за счет более высоких рисков, удивляется он. При этом эффект усиливает рост рубля и падение доллара, в котором номинирована стоимость квартир, отмечает директор Центра макроэкономических исследований компании «БДО ’Юникон’» Елена Матросова. А управляющий директор департамента портфельных инвестиций Газпромбанка Андрей Зокин полагает, что инвестировать в недвижимость есть смысл лишь в течение двух лет: «Хотя еще могут быть определенные колебания, общий тренд на замедление темпов роста цен на жилье очевиден».
Частные инвесторы, получавшие средства от сдачи в аренду недвижимости, уже это поняли: риэлтеры фиксируют резкий рост выставленных ими на продажу квартир. По данным «Инком-недвижимости», в первой половине апреля объем предложений квартир взлетел до максимального значения за последние три года и составил примерно 51 тыс. квартир. Из них, по оценкам руководителя отдела аналитики МИАНа Алексея Кудрявцева, на «инвестиционные» приходится 30—40%. А покупатели ждут: с начала года, по данным Федеральной регистрационной службы, в Москве было зафиксировано всего 13,651 тыс. сделок.
Олег Репченко прогнозирует и дальнейшее снижение индекса доходности жилья IRN.ru. «Через месяц он уже может принять отрицательное значение, и инвесторы будут получать не небольшую прибыль, а убыток»,— уточняет он. Алексей Кудрявцев из МИАНа считает, что в ближайшие полгода рост цен существенно не изменится: хрущевки будут дешеветь на 0,1—0,2% в месяц, а современная панель и монолит такими же темпами расти в цене. Ольга Побединская прогнозирует падение цен в пределах 0,5% в месяц, однако предупреждает, что оно не будет продолжаться долго. «Значение индекса в $4 тыс. может стать для покупателей психологической планкой, после которой может начать расти спрос, а значит, и цены»,— говорит она.
Ольга КОНДРАШОВА, Игорь МОИСЕЕВ
