Ипотека как инструмент покупки жилья больше используется в экономклассе, но и в элитном сегменте она тоже присутствует. Разумеется, не в таких масштабах. Тем не менее в секторе премиальной недвижимости небольшое количество сделок совершается с привлечением ипотечного кредитования. Сегодня девелоперы и банкиры стараются всячески стимулировать заемщиков, предлагая более выгодные условия по кредитам.
Популярный диапазон
Ипотека и ипотечное кредитование были придуманы в частности для того, чтобы сделать жилье доступным для населения. Банки охотно кредитуют строящиеся объекты, если уверены в добросовестности и порядочности девелопера. При этом ипотечные программы разных банков сильно отличаются между собой.
Зачастую ставки кредитования настолько высоки, что отпугивают покупателей. В связи с этим банкиры и девелоперы всячески стараются стимулировать заемщиков и предлагают им выгодные условия кредитования. Наиболее выгодные предложения по кредитам доступны гражданам в случае внесения 40—50% собственных средств.
«Российские заемщики, учитывая уроки кризиса, стараются минимизировать свою долговую нагрузку, — комментирует ситуацию Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty. — Если раньше заемщики готовы были занимать 100% от стоимости объекта, то сейчас самый популярный диапазон составляет 50—60% от стоимости квартиры».
Девелоперы стараются прислушиваться к банкирам и следуют аналогичным принципам привлечения покупателей. Например, в комплексе элитных особняков «Итальянский квартал» в рамках акции «888» при наличии половины суммы от стоимости приобретаемой квартиры ее можно купить под 8% годовых в рублях без каких-либо комиссий по кредиту. «Ипотеку предпочитают те покупатели элитной недвижимости, у которых денежные средства вложены в бизнес или находятся, например, на депозите. Порой им выгоднее взять ипотеку, чем вынимать деньги из оборота», — говорит Анна Миронова, заместитель генерального директора компании «ГУТА-Девелопмент». «Такое часто бывает, когда появляется какое-то редкое и интересное предложение, в таких ситуациях вопрос о покупке нужно принимать буквально в течение пары дней, и ипотека в данной ситуации может серьезно помочь», — соглашается Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank.
Лишь бы застраховали
В элитном сегменте сделки с привлечением ипотечного кредитования не превышают 20% от общего объема покупок. В бизнес-классе этот показатель составляет 40%, а в экономклассе практически каждая вторая сделка заключается с помощью ипотеки. «Банкиры ориентируются в данном пространстве очень просто, а именно: дают на все, что готовы страховать страховые компании, разумеется, если мы говорим о готовом объекте недвижимости, на который уже выдано право собственности. Как правило, нет ограничений по сегментам, т. е. эконом, бизнес или элитная недвижимость. Бывают ограничения на год постройки, к примеру, не ранее 1970 года», — уточняет Роман Строилов.
Сами по себе ипотечные кредиты разделяются по срокам кредитования, размеру первоначального взноса, типам погашения, процентной ставке, обеспечению и целевому назначению. На готовое жилье получить ипотеку гораздо проще, нежели на объекты, находящиеся в стадии строительства. Если жилой комплекс реализуется не в рамках 214-ФЗ и его договоры не подлежат регистрации в ФРС, то шансы получить ипотеку равны нулю. В данный момент максимальный срок кредитования составляет 50 лет, такие условия есть в ВТБ 24. Минимальную процентную ставку готов предоставить Сбербанк — 8% годовых в рублях.
В начале пути
На рынке элитной недвижимости ипотека не снискала такую популярность как в сегменте экономкласса. «Элитную недвижимость может приобрести определенный сегмент клиентов, — поясняет Сергей Козлов, директор кредитного департамента СДМ-Банка. — Такое жилье покупают обеспеченные люди, которые не нуждаются в ипотечном кредите».
«К тому же суммы в элитном сегменте фигурируют большие, соответственно, и выплаты по процентам довольно значительные. Зачем связываться с банками и переплачивать? Более того, сама процедура получения ипотеки в дорогом сегменте сильно усложнена, не отлажен ее механизм», — объясняет Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED.
Не стоит забывать о том, что сам по себе рынок элитной недвижимости не столь велик, как бизнес- или экономкласс. Соответственно, ипотечных программ и предложений тоже не так много. Да и сами банкиры предпочитают не рисковать, ограничивая максимальную сумму одного кредита. Ведь банк должен быть абсолютно уверен в надежности и платежеспособности клиента.
Однако в последнее время ситуация меняется. Банкиры стараются принимать решения по кредитам максимально оперативно, упрощая все процедуры согласования документов. Снижаются процентные ставки, что в свою очередь ведет к росту количества и объемов выданных кредитов. Кроме того, появляются новые банковские продукты и услуги, призванные расширить круг покупателей элитного жилья. В настоящий момент в ипотеку можно купить квартиры в таких жилых комплексах, как «Трилогия», «Шоколад», «Итальянский квартал» и ряде других.
«С июня 2010 года в «Итальянском квартале» покупателям предлагаются выгодные программы ипотечного кредитования от Сбербанка России с первоначальным взносом от 15%», — добавляет Анна Миронова.
В целом, элитная ипотека в настоящее время находится на начальной стадии развития. «Наличие аккредитации в одном из ипотечных банков, конечно, работает на расширение потенциальной целевой аудитории. В элитном сегменте ипотека не получит серьезного развития до тех пор, пока проценты по кредиту не упадут до уровня, приближенного к европейскому», — подытоживает Оксана Дивеева, директор департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood.
Георгий БЕРЕГОВОЙ
