• Вклады
  • Кредиты
  • Займы
  • Карты
  • Ипотека
  • Страхование
  • Инвестиции
  • Бизнес
  • Новости
  • Ещё
Все вклады и счета
Вклады онлайн на Банки.ру
Специальные предложения
Калькулятор вкладов
Накопительные счета
Вклады под высокий процент
Пополняемые вклады
Ставка ЦБ РФ
Мастер подбора кредитов
Потребительские кредиты
Рефинансирование
Кредитный рейтинг
Кредит под залог недвижимости
Микрозаймы
Автокредиты
Кредитный калькулятор
Мастер выдачи займов
Микрозаймы
Мастер выдачи займов
Займы под ПТС
Кредитные карты
Карты рассрочки
Дебетовые карты
Мастер подбора карт
Специальные предложения
Мастер подбора ипотеки
Ипотечные кредиты
Спецпредложения
Кредит под залог недвижимости
Кредит под залог "под ключ"
Строительство дома (ИЖС)
Все ипотечные программы
Рефинансирование
Вторичное жильё
Новостройки
Ипотечное страхование
Ипотечный калькулятор
Как накопить на первый взнос?
Какая программа мне подходит?
ОСАГО
КАСКО
Путешествие
Жизнь и здоровье
Акции
Ипотечное страхование
Страхование квартиры
Кредитное страхование жизни
Все предложения
С чего начать
Aкции
Подбор брокера
Специальные предложения
Фьючерсы
Фонды
Облигации
Золото
Все предложения
Расчетно-кассовое обслуживание
Эквайринг
Регистрация бизнеса
Бухгалтерские услуги
Готовые решения для бизнеса
Специальные предложения
Страхование бизнеса
Кредиты для бизнеса
Займы для бизнеса
Лизинг
Факторинг
Банковские гарантии
Готовые решения для ИП
Сервис проверки контрагентов
Все события дня
Лента новостей
Статьи
Мнение
Аналитические исследования
Финансовый словарь
Обучение
Программа лояльности
Банки
Банки России
Компании
Страховые компании
Страховые агенты и брокеры
Микрофинансовые организации
Биржевые брокеры
Управляющие компании
Рейтинги
Народный рейтинг банков
Народный рейтинг страховых компаний
Народный рейтинг инвестиций
Народный рейтинг микрофинансовых организаций
Премия Банки.ру
Показатели банков и компаний
Финансовые показатели банков
Общение
Диалог
Вопрос-ответ
Мероприятия
Сервисы
Курсы валют
Калькуляторы целей
Калькулятор НПФ
Проверка КБМ
Алкогольный калькулятор
Договор купли-продажи
Узнать кадастровый номер
Кредитная история
Обзор прессы

Ипотека по-российски и по-американски: найди 10 отличий

Мониторинг банковской прессы
Дата публикации: 09.06.2007 10:00
8 202
Время прочтения: 6 минут
Источник
Квадратный метр
​

Ипотечные банки и крупные строительные компании оптимистично рассуждают о развитии кредитных программ на покупку жилья. Но при этом доля купленных по ипотеке квартир в нашей стране до сих пор не перешагнула отметку 10% общего числа сделок. Например, в США до 90% жилья приобретается с помощью кредитов. Многие российские специалисты рынка недвижимости полагают, что именно американская модель ипотечного кредитования является идеальной для отечественных условий.

Чем же тогда отличается заморский вариант ипотеки от его аналога российской сборки? Сравним две модели и выделим их основные сходства и различия.

Банки медленно, но верно идут на уступки заемщикам: постепенно отказываются от поручительства, справок по форме НДФЛ, первоначального взноса. Появляются все новые кредитные программы для вовлечения в ипотеку большего числа россиян. Информационные материалы банков и публикации в СМИ убедительно расписывают плюсы, юридическую чистоту и выгоду ипотечных сделок. При этом банки любят ссылаться на западный опыт. Дескать, в цивилизованной Америке практически все покупатели жилья пользуются ипотечными кредитами, а россияне еще не осознали всех выгод жизни в долг.

Наши сограждане не загадывают надолго

Самый популярный в США вид жилищного кредитования — ипотека на 30 лет (максимальный срок). На втором месте — займы на 15 лет. Гораздо менее востребованы кредиты на пять лет и краткосрочные — на год.

«Американская процентная ставка может быть фиксированной и плавающей (например, с привязкой к ставке LIBOR), — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Проценты довольно гибки и зависят от сроков и условий кредитования. Кроме этого они довольно чутко реагируют на изменение базовых ставок. Повышение учетной ставки Федеральной резервной системы США в 2006 году привело к подорожанию ипотечных кредитов, что и явилось одной из причин дестабилизации американского рынка недвижимости».

В настоящее время ипотечные кредиты в Америке выдают в среднем под 6% годовых. Потом кредит несложно рефинансировать и выплачивать проценты на более выгодных условиях. Если клиент обанкротился и не в состоянии возвращать долг, дом переходит в собственность банка. По истечении семи лет после банкротства кредитная история человека начинается с чистого листа, а все это время кредитные бюро наблюдают за ним.

Декларированные банками сроки погашения ипотечного кредита в России и США примерно одинаковы (от одного года до 30 лет), но при этом, как показывает практика, русские хотят погасить кредит в кратчайшие сроки, а американцы — максимально растянуть выплаты во времени.

По видам ставок (плавающая или фиксированная) отличий между банками в России и США сегодня нет. В данный момент российский соискатель кредита может воспользоваться всеми этими видами ставок, представленными в разных ипотечных программах отечественных банков.

Но разница — в размере процентов: если в Америке средняя ставка составляет чуть более 6% годовых, то по РФ она в среднем равна 12%. Наверное, поэтому российских соискателей кредита пока находится не слишком много, а желание заемщиков погасить его столь велико.

В кредит продается не все

Еще один принципиальный для российского покупателя момент заключается в том, что надо выбрать, на каком рынке приобретать жилье — первичном или вторичном. Купив квартиру на начальном этапе строительства дома, реально сэкономить до 30% ее общей стоимости, а это внушительная сумма. Но ипотечные банки неохотно выдают кредиты на покупку возводимого жилья. В первую очередь это связано с риском недостроя.

В отличие от российского рынка, где под первичным рынком понимают жилье в строящихся домах, а приобретение таких объектов осуществляется преимущественно на начальных этапах строительства, в большинстве западных стран подобная практика является скорее исключением из правил: жилье там продается уже готовым. Поэтому с точки зрения ипотеки первичный и вторичный рынок в развитых странах, в том числе и в Америке, не имеют столь принципиальных различий: в любом случае есть предмет залога, что является основным условием ипотеки.

В России покупатель новостройки способен стать просто соинвестором строительства и таким образом сэкономить, а не брать кредит в банке. Для многих россиян это очень привлекательный вариант. Логика тут примерно следующая: лучше каким-либо частным образом достать деньги, заплатить и ждать сдачи дома в эксплуатацию, чем взять ипотечный кредит и поселиться сразу, но значительно (иногда до 200% стоимости) переплатить за квартиру. Впрочем, если бы у американских покупателей была возможность экономить на «первичном» рынке, вероятно, это снизило бы общее количество ипотечных кредитов.

«Классовые» предпочтения кредиторов также не являются в США явно выраженными. При условии, что практически все жилье продается в кредит, справедливо говорить лишь о специализации тех или иных ипотечных институтов на эконом-, бизнес-классе или элитном жилье. Здесь дифференцирован спрос: очевидно, что потребность в ипотечных кредитах выше у покупателей объектов эконом- и бизнес-класса.

Многие банки США выдают кредиты без первоначального взноса. Решение зависит от кредитной истории заемщика. Кроме того, банки требуют документы, подтверждающие финансовую состоятельность клиента. Имеет значение место проживания потенциального заемщика (резидент или нерезидент США), возраст, род занятий, семейное и материальное положение. То есть практически та же картина, что и в РФ.

Яблоко от яблони недалеко?

Российская ипотечная система изначально основывалась на базе именно американской модели, поэтому все основные принципы взяты оттуда. Нет ничего удивительного в том, что ипотечные программы в РФ и США похожи, как братья-близнецы. Очевидно, что по своему развитию ипотека в России сильно отстает от американской, имеющей более долгую историю. Это справедливо в отношении и объемов кредитов, и масштабов рефинансирования, и доступности ипотеки.

Главная проблема ипотеки в РФ, как отмечает К. Ковалев, заключается в том, что «в настоящее время для получения кредита заемщику требуется доход, который существенно превышает средние заработки даже в самых благоприятных регионах России, таких, как Москва и Санкт-Петербург».

Собрать и построить

Решением этой проблемы способно стать принятие закона о стройсберкассах (ССК), что сделает реальной реализацию немецкой модели ипотеки, основанной на накоплении первоначальной суммы (лишь после этого выдается ипотечный кредит). Данная модель значительно более либеральна с точки зрения необходимого уровня доходов, проценты в рамках этой модели в среднем ниже, чем по американской схеме.

Надо отметить, что российские организаторы стройсберкасс уже сейчас говорят о том, что надо адаптировать эту практику под отечественного покупателя. В частности, они предлагают не выдавать в оговоренное время требуемую по договору ссуду, а через ССК заниматься поисками и предоставлением жилья.

Сказать, что получится из этой программы, пока сложно. Ясно одно: без серьезной поддержки государства реального конкурента ипотеки из ССК не выйдет. Очень уж не любят после 1990-х годов наши сограждане вкладывать свои средства во всякие фонды и кассы, особенно если потом им будут навязывать определенные квартиры, а не выплачивать реальные суммы на покупку жилья. Поэтому, хотя стройсберкассы и называют еще одним вариантом приобретения недвижимости, с уверенностью говорить об этом еще рано.

Крыша над головой по-русски

Самым принципиальным отличием американской ипотеки от российской является подход к неплательщикам. Законодательство США позволяет выселять таких заемщиков «на улицу», но на практике доля подобных выселений минимальна — вопрос обычно решается на уровне местных властей, и неудачливым заемщикам предоставляется муниципальное дешевое, но вполне достойное жилье. В России такое требование — предоставить альтернативное жилье — зафиксировано законодательно, но реализовать это весьма проблематично: квартир для этих целей в нашей стране нет.

«В этой ситуации вполне вероятно, что, согласно лучшим российским традициям, строгость закона будет компенсироваться необязательностью его исполнения, — говорит К. Ковалев. — А в качестве альтернативы станут выделять практически любое, даже не очень пригодное для проживания».

Получается, что американский гражданин, выселенный за неуплату кредита, вправе рассчитывать на приличную муниципальную квартиру, в то время как российский гражданин соглашается на ипотеку только для того, чтобы получить жилье, сравнимое по классу с муниципальным, и долгие годы платить за него огромные проценты банку. Вероятно, в этом и есть одно из основополагающих отличий ипотеки в США и РФ на сегодняшний день, которое и влечет за собой огромную разницу в числе ипотечных сделок по приобретению жилья.

Антон КРАФТОВ

Читать в Telegram
telegram icon

Обучение

Как пользоваться нейросетями: обзор нейросети «Шедеврум» от «Яндекса»
Как пользоваться нейросетями: обзор нейросети «Шедеврум» от «Яндекса»
09.07.2025
685
Как оживить фото с помощью нейросети
Как оживить фото с помощью нейросети
08.07.2025
7056
Обзор нейросети GigaChat от Сбера — что это такое, как работает и как ею пользоваться
Обзор нейросети GigaChat от Сбера — что это такое, как работает и как ею пользоваться
07.07.2025
7472
Логические функции в Excel: как они могут помочь в учете личных финансов
Логические функции в Excel: как они могут помочь в учете личных финансов
06.07.2025
4287
Power Query в Excel: что это такое и как использовать в личных финансах
Power Query в Excel: что это такое и как использовать в личных финансах
04.07.2025
4500
Топ-30 лучших игр на Андроид
Топ-30 лучших игр на Андроид
03.07.2025
13454
Как создать видео с помощью нейросетей: пошаговое руководство для начинающих
Как создать видео с помощью нейросетей: пошаговое руководство для начинающих
01.07.2025
9990
Несанкционированные покупки через Google Play: новый вирус ворует деньги через NFC в России
Несанкционированные покупки через Google Play: новый вирус ворует деньги через NFC в России
29.06.2025
21421
Что делать с деньгами, если ключевая ставка ЦБ в 2025 году снизится
Что делать с деньгами, если ключевая ставка ЦБ в 2025 году снизится
28.06.2025
48375
«Получила деньги от государства и открыла мастерскую»: как оформить соцконтракт на 350 000 рублей в 2025 году
«Получила деньги от государства и открыла мастерскую»: как оформить соцконтракт на 350 000 рублей в 2025 году
27.06.2025
25960

Материалы по теме

Стоп-процент
Ключ к дому
Депутаты изменили условия «ипотечных каникул»
Ставки под крышу

Главная Новости Обзор прессы Ипотека по-российски и по-американски: найди 10 отличий
Банки.ру Самый большой финансовый маркетплейс в России*
Теперь финансовый маркетплейс Банки.ру и в мобильном приложении
app store google play app gallery ru store
qr
Установка приложения Банки.ру

Наведите камеру своего телефона на QR-код и перейдите по ссылке

О проекте Как это работает Наши награды Отзывы о Банки.ру Работа в Banki.ru Реклама Контакты Партнерская программа Служба поддержки Карта сайта MoneyPanda

ООО ИА «Банки.ру» использует файлы cookie для повышения удобства пользователей и обеспечения должного уровня работоспособности сайта и сервисов. Cookie называются небольшие файлы, содержащие информацию о настройках и предыдущих посещениях веб-сайта. Если вы не хотите использовать файлы cookie, то можете изменить настройки браузера. Условия использования смотрите здесь.

© 2005—2025 ООО ИА «Банки.ру». При использовании материалов гиперссылка на Banki.ru обязательна.

Свидетельство на товарный знак № 445945 от 18.10.2011г.

Пользовательское соглашение Политика обработки персональных данных Безопасность Наши эксперты

* На основе исследований OMI (Online Market Intelligence) в 2024 г., ООО «Тибурон» и АО «ИОМ Анкетолог» в 2023 г.

16+