С 1 января 2013 года вступили в силу поправки в Закон «Об ипотечных ценных бумагах», которые приближают российское законодательство к международным нормам. В основном изменения носят технический характер и устанавливают, как ликвидировать эмитента ипотечных ценных бумаг, сколько эмиссий он может себе позволить, может ли он привлекать кредиты и займы.
В частности, закон дает право ипотечным агентам, зарегистрированным как акционерное общество, привлекать кредиты и займы, выпуская облигации с ипотечным покрытием. Теперь в учредительных документах нужно будет указывать максимальное, а не общее, как было ранее, количество выпусков бумаг с ипотечным покрытием, для эмиссии которых он создается. При этом изменение максимального количества выпусков облигаций с ипотечным покрытием не допускается.
По закону ипотечное покрытие не должно касаться закладных, которые были заложены ранее. Согласно поправкам, в качестве ипотечного покрытия могут использоваться объекты недвижимости, которые находятся в стадии возведения. При этом доля незавершенных объектов, под которые выпускается ипотечное покрытие, должна быть не более 10% от общего размера покрытия. Поправки ограничивают определенным сроком право владельца требовать досрочного погашения облигаций с ипотечным покрытием. Этот срок должен быть установлен решением о выпуске облигаций и не может быть менее 30 дней с даты раскрытия или представления эмитентом информации о возникновении у владельцев облигаций с ипотечным покрытием такого права. При этом право требовать досрочного погашения облигаций, возникшее в связи с нарушением установленных требований к размеру ипотечного покрытия облигаций и/или нарушением условий, обеспечивающих надлежащее исполнение обязательств по таким облигациям, прекращается с даты раскрытия либо представления эмитентом информации об устранении выявленных нарушений. Эти нормы вступят в силу с 1 апреля 2013 года.
Добровольная ликвидация ипотечного агента допускается только после погашения всех его размещенных или находящихся в обращении облигаций с ипотечным покрытием. Одновременно устанавливается, что на момент размещения или выдачи ипотечных ценных бумаг ипотечное покрытие не могут составлять обеспеченные ипотекой и заложенные в обеспечение иных обязательств требования.
— Закон приближает нас к передовой международной практике регулирования сделок секьюритизации, устраняя целый ряд препятствий для их эффективной реализации, — отметил директор департамента структурированных продуктов АИЖК Денис Гришухин. — В частности, у инициаторов выпусков ИЦБ появляется возможность организовывать полноценный механизм финансирования накопления пулов закладных для дальнейшего выпуска ИЦБ. Это особенно важно для небольших участников рынка, которым сложно накопить на своем балансе пул в несколько миллиардов рублей. Кроме того, снижается уровень рисков для инвесторов в старшие транши ИЦБ, что повышает их инвестиционную привлекательность. Вносятся давно назревшие изменения и в регулирование выдачи ипотечных сертификатов участия — нового для российского рынка инструмента.
Внесенные в закон изменения облегчат банкам процесс выпуска ипотечных ценных бумаг. Поправки дали кредитным организациям право выпускать новые облигации, если предыдущая эмиссия погашена на 70%. По словам Гришухина, это означает, что увеличится объем долгосрочных и относительно недорогих ресурсов, привлекаемых на первичный рынок ипотеки. Это будет способствовать как увеличению объема выдачи ипотечных кредитов, так и сдерживанию процесса повышения процентных ставок на рынке.
Председатель комитета по вопросам внешнего управления и секьюритизации банковских активов Ассоциации российских банков Владимир Лопатин обратил внимание на то, что закон об ипотечных ценных бумагах до сих пор остается единственным в России законом о секьюритизации. По словам эксперта, этот механизм отлично зарекомендовал себя на ипотечном рынке США, наполнив его долгосрочной ликвидностью. «Кризис, конечно, заставил профессионалов по-новому взглянуть на некоторые аспекты этого механизма, но отнюдь не обесценил его в принципе. Он же, кризис, полностью закрыв нашей ипотеке «окошко на Запад», заставил наших профессионалов повнимательнее взглянуть на секьюритизацию по-русски. До этого она практически не работала, несмотря на принятый закон. Сейчас постепенно оживает», — сказал эксперт. Для России секьюритизация даже важнее, чем для родоначальников-американцев. Столь необходимые для ипотеки «длинные деньги» и на Западе весьма дефицитны, а у нас и вовсе отсутствуют. Секьюритизация же как раз является механизмом, превращающим среднесрочные и краткосрочные деньги инвесторов в долгосрочные ресурсы для ипотечных кредиторов. «Наша ипотека без этого просто свернется, причем довольно скоро. Поэтому любое законодательное усовершенствование секьюритизации в России нельзя не приветствовать», — считает Лопатин.
Евгения НОСКОВА
