Многие из нас мечтают об ипотеке, строят радужные планы похода в банк и предвкушают утомительный, но приятный процесс выбора квартиры. Однако путь к вожделенному кредиту бывает тернист, а «кредитные истории» не всегда заканчиваются хеппи-эндом. Впрочем, попробовать стоит.
Несмотря на широкую рекламу ипотечного кредитования, россияне пока недостаточно хорошо осведомлены обо всех его тонкостях. Да и опыта у них маловато: доля недвижимости, приобретаемой за счет заемных средств, составляет лишь около 3%. Между тем отечественные банки с каждым годом все активнее разрабатывают ипотечные программы, стараясь разнообразить и упростить их условия. Все предложения объединяет одно правило — при покупке квартиры в кредит она всегда оформляется в залог до полного погашения займа. Это значит, что продать, обменять, сдать в аренду или даже прописать кого-либо в ней можно только с разрешения банка. Таким способом банки страхуют свои риски — все-таки не какой-нибудь «магазинный» кредит в несколько сотен долларов.
По статистике, в Москве и Петербурге на приобретение недвижимости люди занимают в среднем $40—80 тыс., в регионах — $10—20 тыс. Срок кредита, как правило, не превышает 15 лет — хотя за рубежом получить банковский заем можно и на более длительный период. Российские банки не располагают «длинными» деньгами, поэтому ограничивают время погашения.
Пошаговая инструкция
В первую очередь нужно подготовиться к внесению первоначального взноса — суммы, выплачиваемой заемщиком самостоятельно (обычно 15—30% от стоимости жилья). Ряд крупных игроков рынка уже сегодня предлагают кредиты с минимальной начальной суммой 5—10%. Но полностью отказываться от предварительного взноса банки не желают, ссылаясь на зарубежный опыт: на Западе при получении кредита клиенты оплачивают из своего кармана 10—20% стоимости квартиры. Для ипотеки, как и для других видов кредитования, справедлив закон: чем выше взнос, тем ниже ставка. Поэтому, добившись льготы по первоначальному платежу, будьте готовы к увеличению процентной ставки или требованиям о дополнительном обеспечении кредита.
Как сообщили в МДМ-банке, среднерыночные ставки по ипотеке в Москве за последние
Зачастую встает вопрос: в какой валюте брать кредит. Специалисты советуют остановиться на валюте, в которой клиент планирует погашать кредит. «С точки зрения заемщика, ему более выгодно брать кредит в валюте, к которой «привязана» его заработная плата. Это позволит избежать дополнительных издержек, связанных с колебаниями курсов валют», — говорит начальник управления розничных продуктов и услуг Международного Московского банка Алексей Аксенов.
Клиент в разрезе
Требования к заемщику примерно одинаковы во всех банках. Минимальный возраст — 21 год; к моменту погашения кредита возраст клиента не может превышать 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин. Непрерывный трудовой стаж потенциального покупателя должен составлять не менее двух лет, причем на последнем месте работы — не менее полугода. Кроме того, будущему заемщику придется подтвердить свой доход (или совокупный доход семьи), достаточный для погашения взносов, и отсутствие отрицательной кредитной истории. В целом тенденция рынка ипотечного кредитования такова, что банки смягчают требования к документальному подтверждению дохода клиентов, принимая во внимание существование различных схем выплаты зарплаты.
По расчетам специалистов, сегодня ипотечный кредит могут взять семьи, имеющие ежемесячный совокупный доход от 20 тыс. рублей. Величина дохода семьи должна быть соизмерима с ценой одного квадратного метра приобретаемой квартиры. Согласно данным калькулятора, представленного на сайте одного из банков, гражданин, желающий получить кредит $50 тыс. на 20 лет под 15% годовых, должен иметь доход $1648 в месяц. При этом первоначальный взнос составит $12,5 тыс. (20%), а ежемесячный платеж — $658,3. Соответственно, заемщик может подобрать квартиру не дороже $62,5 тыс.
Расходы заемщика увеличат страхование квартиры на ее полную стоимость от риска повреждения (включая страхование титула — права на распоряжение собственностью), а также страхование своей жизни. Причем обычно банк предоставляет перечень страховых компаний, в которые следует обращаться, поэтому выбрать страховщика с максимально низкими тарифами не удастся. Потребуется компенсировать и нотариальные услуги. В итоге дополнительные издержки могут увеличить сумму кредита на 5%. «Перед подписанием кредитного договора необходимо досконально его изучить. Особое внимание помимо процентной ставки и срока кредита обратите на различные комиссии, например за рассмотрение заявки, открытие и ведение счетов, снятие наличных и штрафы (за просрочку по кредиту или досрочное погашение)», — говорит начальник управления розничных продуктов и услуг Международного Московского банка Алексей Аксенов.
Чтобы избежать ошибок при подготовке к получению финансирования, а также траты времени на сбор информации по знакомым, лучше обратиться с вопросами к сотрудникам «ипотечного» подразделения банка — получить консультацию можно по телефону или непосредственно в офисе. Банковские служащие расскажут обо всех требованиях, последовательности действий и, возможно, даже помогут советом. Внешторгбанк недавно в Москве открыл второй специализированный центр ипотечного и потребительского кредитования, в котором предоставляется полный комплекс услуг, от первичной консультации до подготовки и оформления ипотечной сделки.
А если нет?
Приняв твердое решение попробовать счастья в конкретном банке, придется заняться сбором документов, на что может уйти немало времени — от нескольких дней до месяца.
Если сбор документов особых трудностей не вызывает и требует только временны ’х затрат, то на этапе поиска нужной квартиры, удовлетворяющей требованиям клиента, банка и страховой компании, могут возникнуть проблемы. «Клиент должен предоставить в банк пакет документов по приобретаемому на кредитные средства и передаваемому в ипотеку жилому помещению», — говорит начальник управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса ТрансКредитБанка Григорий Иващенко. На поиск квартиры обычно дается от двух месяцев до полугода, и в эти сроки не всегда можно уложиться. Кроме того, банки предъявляют серьезные требования к чистоте сделки и «истории» квартиры. Поэтому лучше обратиться за помощью к профессионалам — риэлтерам и агентствам недвижимости. Многие банки во избежание возможных эксцессов с клиентами предлагают воспользоваться партнерскими программами с операторами рынка недвижимости.
Если гражданин не успел найти квартиру, банк может перенести срок. Но на такие уступки финансовые учреждения идут далеко не всегда. «Для продления могут потребоваться обновленные документы: справки о зарплате, выписки из трудовой книжки и т. п.», — говорит Григорий Иващенко.
Иногда поход за кредитом заканчивается неудачей. Причем банк не сообщает гражданину о причинах отказа. Как подчеркивает заместитель директора дирекции розничного бизнеса и пластиковых карт Промышленно-строительного банка Ольга Зинкевич, к числу наиболее распространенных ошибок клиентов можно отнести не только предоставление заведомо ложных сведений, но и завышенную оценку собственных финансовых возможностей. Тем более проблематично будет получить кредит, если вы уже занимали в одном из банков, но неаккуратно погашали заем или вовсе отказались платить. Несмотря на то, что кредитные бюро пока не работают, банки научились доставать «разведданные» о потенциальных покупателях жилья. И если ваша кредитная история подпорчена, ждать денег от финансового учреждения не стоит.
Инесса ПАПЕРНАЯ
