Игра с доходностью: включаем голову

Понятие «доходность» можно толковать по-разному. Поэтому зачастую инвесторы сравнивают теплое с мягким и принимают неверные решения. На что обращать внимание, чтобы не потерять время и деньги, инвестируя в недвижимость за рубежом?

С 2012 года Tranio фокусируется на инвестиционной недвижимости за рубежом. Начав работать по этому направлению, мы столкнулись с тем, что под словом «доходность» разные клиенты понимают что-то свое.

Для одних доходность — это чистая прибыль за вычетом всех расходов и налогов, для других — IRR, то есть показатель, рассчитываемый на основании денежных потоков с учетом дисконтирования и условной цены продажи через десять лет, для третьих — годовая выручка, деленная на стоимость недвижимости. И все по-своему правы.

Из-за двусмысленности толкования инвесторы часто принимают неверные решения, выбирают некачественные объекты или просто теряют время. Важно понимать, как бизнес-партнер делает расчеты, и синхронизировать понимание доходности и рисков.

Существует ряд факторов, которые стоит принимать во внимание при оценке доходности.

Локация

Многие клиенты интересуются объектами с высокой доходностью, но, когда дело доходит до покупки, мало кто станет приобретать некачественный актив, пусть даже высокодоходный. Большинство стремится приобрести недвижимость в хорошем состоянии и в благополучном районе с доходностью не ниже 5—7%. Но в большинстве случаев высокая доходность означает, что объект находится не в самой лучшей локации. Невозможно купить качественную недвижимость дешево, так как на горячих рынках спрос на нее высок.

Один из наших клиентов владел офисным зданием в центре Берлина. Недавно он получил четыре предложения от крупных институциональных покупателей, которые были готовы приобрести объект с доходностью 4% без вычета расходов. Одновременно я показал здание вьетнамскому клиенту, который согласился только на 5% несмотря на то, что качество этого объекта и актуальное положение дел на рынке не предполагают возможность купить что-либо подобное с такой доходностью. В итоге здание было продано в течение месяца канадскому покупателю с доходностью 4%, а вьетнамец по-прежнему ищет в центре Берлина идеальный объект, который принесет ему 5% годовых.

Кредитный рычаг

Покупатели часто недопонимают, как рассчитывается доходность при использовании кредита. Клиенты не привыкли, что заемное финансирование может быть дешевле стоимости аренды объекта. Поэтому им трудно осознать, что за счет кредита доходность на вложенный капитал может существенно повыситься.

Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно рассчитывать на кредит в размере до 50% от стоимости объекта под 2—3% годовых. При арендной доходности 6,5% доходность на вложенный капитал (IRR) с учетом кредита может достигать 7—8%.

Доля девелопера

Помимо арендного бизнеса, в последние годы многие инвесторы стали интересоваться проектами добавленной стоимости. План обычно такой: купить, построить или отремонтировать, добиться высокого арендного дохода, повысить стоимость и далее или владеть объектом, или его продать.

Если такой сценарий реализуется с помощью девелопера, то проектная доходность будет отличаться от того, что реально получит инвестор, так как из нее будет вычитаться доля девелопера. Например, IRR проекта может составлять 30%, из которых инвестор получит только 15%.

Манипуляции с финансовой моделью

Компании, реализующие проекты добавленной стоимости, нередко совершают манипуляции с финансовыми моделями, чтобы искусственно завысить показатели: изменяют стоимость заемного финансирования, объем кредита или скорость возврата капитала, занижают расходы или слишком оптимистично прогнозируют доходы. Все это может завышать экономическую привлекательность проекта в несколько раз. Если ожидания не реализуются, инвестор рискует не получить заявленную доходность.

В таком случае рекомендуется внимательно изучать финансовые модели, а также работать только с тем девелопером, который готов вкладывать в проект существенный объем собственных средств — так он рискует не только деньгами инвестора, но и своими.

Риски

Большинство инвесторов понимают, что доходность прямо пропорциональна риску. Однако многие готовы купить объект с более высокой доходностью, не всегда отдавая себе отчет в том, с какими рисками он связан и что они предпримут в случае негативного сценария.

Например, мы реализуем девелоперские проекты в Греции без проектного финансирования, полностью за собственные средства. При этом мы добиваемся доходности для инвестора на уровне 12—15% за вычетом всех расходов и налогов. Один из клиентов сказал, что и в Германии можно заработать на строительстве 15% (что, кстати, не так просто). Но надо понимать, что в Германии проект будет, скорее всего, закредитован на 70—80%. То есть в случае негативного сценария есть риск потери капитала. В Греции же такого риска нет, но существует опасность, что продать не удастся и мы останемся с неликвидной греческой недвижимостью, которая будет приносить невысокую доходность. Какой сценарий хуже — потерять всё или получить меньшую доходность?

…Когда партнеры оценивают финансовые характеристики проектов, нужно заранее определиться с каждым термином, решить, какова методика расчета и какие риски несет в себе стратегия. Иначе высока вероятность недопонимания, потери времени и денег.

В арендных проектах сперва имеет смысл анализировать только самый простой показатель — годовую арендную выручку, деленную на стоимость объекта (англ. yield или cap rate).

В проектах добавленной стоимости следует принимать во внимание доходность инвестора после вычета расходов на управляющую компанию и местные налоги до уплаты личного подоходного налога инвестора.

Георгий КАЧМАЗОВ, управляющий партнер Tranio, для Banki.ru