Как оформить кредит под залог недвижимости в 2025 году: полная пошаговая инструкция

Кредит под залог недвижимости — это популярный способ получить крупную сумму денег на любые цели: ремонт, обучение, лечение, развитие бизнеса или рефинансирование других кредитов. Такие займы обычно выдаются под более низкий процент, чем потребительские кредиты, поскольку банк снижает риски за счет обеспечения. В этой статье — подробная пошаговая инструкция, как оформить кредит под залог недвижимости в 2025 году, на что обратить внимание, какие документы подготовить и как избежать подводных камней.

Шаг 1. Оцените целесообразность оформления такого кредита

Залог недвижимости — это серьезный шаг. В случае невыплаты долга банк вправе взыскать объект недвижимости в счет погашения задолженности. Прежде чем идти в банк, стоит задать себе несколько важных вопросов:

• Нужна ли вам крупная сумма и готовы ли вы рискнуть недвижимостью?
• Можете ли вы стабильно выплачивать кредит?
• Подходит ли вам срок кредита? Обычно кредиты под залог оформляются на 5–20 лет.
• Есть ли у вас альтернативы — например, потребительский кредит или кредитная линия?

Важно! Время оформления кредита под залог недвижимости может составлять от 2 до 4 недель и зависит от конкретного банка и сложности объекта залога, говорит аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. На юридический аудит и оценку недвижимости может уйти от нескольких дней до 1–2 недель, на рассмотрение заявки банком — от 1 до 5 рабочих дней (иногда быстрее при подаче через брокеров), а на оформление и регистрацию обременения в Росреестре — от 5 до 15 рабочих дней.

Шаг 2. Определите, какую недвижимость вы можете предоставить в залог

В качестве залога банки принимают разные типы недвижимости:

• квартиру;
• жилой дом (в том числе с участком);
• апартаменты;
• жилое помещение с прилегающим земельным участком;
• отдельный земельный участок;
• гараж;
• гараж с правом собственности на землю под ним.

Необходимо, чтобы объект был зарегистрирован в Росреестре, не имел обременений (ипотеки, ареста, споров), а собственник был дееспособен и согласен на оформление залога. В случае совместной собственности потребуется согласие всех владельцев. Также часто требуют согласие супруга, даже если он не является владельцем объекта.

Важно! После оформления кредита вы остаетесь собственником недвижимости и продолжаете пользоваться ею. Однако отдельные действия с объектом могут потребовать согласования с банком. Например, если вы планируете серьезную перепланировку, затрагивающую характеристики жилья, или хотите сдавать объект в аренду — такие моменты часто регулируются условиями договора.

Шаг 3. Выберите банк и изучите условия

Разные банки предлагают разные программы. Вот на что стоит обратить внимание при выборе:

• Процентная ставка и полная стоимость кредита (ПСК).
• Максимальная сумма кредита и соотношение к стоимости залога (зависит от оценки недвижимости, до 50–80% от ее стоимости).
• Срок кредитования и условия досрочного погашения.
• Требования к подтверждению дохода и пакету документов.
• Наличие дополнительных комиссий, страхования, оценочных услуг и их стоимость.
• Условия залога (какие объекты принимаются, требования к ликвидности).
• Возможность подачи заявки онлайн и скорость рассмотрения.

На этом этапе удобно использовать агрегаторы, чтобы сравнить предложения и оставить онлайн-заявку сразу в несколько банков. На Банки.ру можно оформить кредит под залог недвижимости под ключ: вы заполняете одну анкету, а все остальное сделает Банки.ру. Мы подберем банки с наиболее высокой вероятностью одобрения, даже если у вас неидеальная кредитная история, а также сопроводим на всем пути от оформления документов до получения кредита.

В первую очередь стоит рассмотреть банки, с которыми у вас уже есть финансовая история — например, вы получаете там зарплату, храните накопления на вкладе или ранее брали кредиты и успешно их погасили. Такие банки, как правило, более лояльны к «своим» клиентам и могут предложить более выгодные условия по кредиту — сниженную ставку, минимальный пакет документов или ускоренное рассмотрение заявки.

Шаг 4. Подайте заявку и дождитесь предварительного одобрения

Для подачи заявки в банк, как правило, требуется:

• Паспорт гражданина РФ.
• Подтверждение дохода (справка по форме банка или 2-НДФЛ) — не всегда обязательно, но повышает шансы на одобрение и снижает ставку.
• Документы на недвижимость — предоставлять обычно не нужно, так как банк запрашивает их самостоятельно из ЕГРН (но лучше иметь их под рукой).
• Юридический аудит недвижимости, отчет об оценке стоимости объекта (обычно организуется банком или оценочной компанией).
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений, ограничений, судебных требований и прочих препятствий к залогу.
• Иногда требуется согласие супруга или супруги, если залоговое имущество в совместной собственности.

После подачи заявки банк рассмотрит вашу анкету и кредитную историю. Если все в порядке — вынесет предварительное решение. Оно действительно от 30 до 90 дней, за это время нужно пройти дальнейшие шаги.

Шаг 5. Оценка недвижимости

Для оформления кредита под залог недвижимости банк обязательно запросит отчет об оценке объекта. Чаще всего для этого нужно обратиться в одну из оценочных компаний, аккредитованных банком. Это организации, с которыми уже выстроено сотрудничество и чьи отчеты точно соответствуют требованиям кредитора. Некоторые банки допускают и независимую оценку — главное, чтобы у специалиста был действующий аттестат и право на ведение оценочной деятельности. Перед подачей отчета желательно уточнить, примет ли финансовая организация такой документ.

Процедура оценки выглядит следующим образом:

• специалист договаривается с заемщиком о встрече;
• выезжает на объект, проводит осмотр, делает фотографии;
• собирает данные о технических характеристиках и состоянии недвижимости;
• проводит сравнительный анализ с аналогичными объектами на рынке;
• формирует отчет с итоговой рыночной стоимостью.

При оценке учитываются рыночная стоимость недвижимости, расположение, площадь, техническое состояние и инфраструктура рядом. Этот документ прикладывается к пакету остальных документов для банка. От итоговой оценки зависит максимальная сумма кредита.

Оценочный отчет оформляется по установленным стандартам — с печатями, подписями и регистрационным номером. Срок его действия, как правило, составляет от 3 до 6 месяцев. Стоимость услуги — от 3000 до 10 000 рублей, в зависимости от региона и типа объекта. В некоторых случаях банки могут принять онлайн-оценку — обычно для типовых квартир в крупных городах. В таких ситуациях система автоматически рассчитывает стоимость на основе базы рыночных аналогов. Однако такая возможность доступна не всегда и зависит от политики конкретного банка.

Шаг 6. Заключение кредитного договора

После проверки всех документов банк формирует кредитный договор. Обратите внимание:

• Внимательно читайте условия: размер кредита, процентная ставка, график платежей, штрафы.
• Уточните условия досрочного погашения и наличие комиссий.
• Проверьте, правильно ли указана в договоре сумма оценки и адрес объекта.

Обычно договор подписывается в присутствии нотариуса (в некоторых случаях — по требованию банка).

Шаг 7. Регистрация залога в Росреестре

Это обязательная процедура. Без нее банк не выдаст деньги.

Для регистрации потребуется:

• заявление от сторон;
• кредитный договор;
• договор ипотеки;
• выписка из ЕГРН;
• паспорта;
• оплаченная госпошлина (1000 рублей).

Сделать это можно несколькими способами:

• Через отделение Росреестра. Срок — до 5 рабочих дней, но записаться на прием бывает непросто.
• Через МФЦ. Удобно для подачи, особенно при предварительной записи. Регистрация займет до 7 рабочих дней.
• По почте. Можно отправить документы заказным письмом, но это самый долгий способ.
• Онлайн. Подать заявление можно на сайте Росреестра или через «Госуслуги». Понадобится электронная подпись.
• Через нотариуса. Услуга платная, но нотариус самостоятельно оформит и подаст все документы.
• Через банк. Некоторые банки предлагают платную помощь в регистрации залога — они берут на себя весь процесс.

После регистрации вы получаете новую выписку из ЕГРН с отметкой о залоге.

Шаг 8. Получение денег

После регистрации залога банк перечисляет средства на счет заемщика. Способ — единоразовая выплата или частями (редко). На руки вы получаете всю сумму, за вычетом стоимости страховки (если оформляется через банк) и комиссии (если есть).

Теперь вы начинаете погашение кредита. Заемщик обязан вносить платежи строго по графику, указанному в договоре,  а также уведомлять банк при изменении данных. После полного погашения кредита необходимо подать заявление в Росреестр о снятии обременения: это можно сделать также через МФЦ или онлайн.

Полезные советы при оформлении кредита под залог недвижимости в 2025 году

Кредит под залог недвижимости — это серьезный финансовый инструмент, подходящий тем, кто уверен в своих доходах и планирует использовать средства эффективно. Главное — подойти к оформлению взвешенно: выбрать надежный банк, оценить риски, внимательно читать договор и не нарушать условия. Такой подход поможет вам получить нужную сумму на выгодных условиях и избежать проблем в будущем.

• Сравнивайте не только ставки, но и все расходы по кредиту. Иногда низкая ставка компенсируется дорогой страховкой.
• Будьте готовы к проверке дохода. Даже для нецелевых кредитов банки проверяют платежеспособность.
• Не скрывайте информацию. Банк проверит кредитную историю, судимости, долги, алименты.
• Сохраняйте все документы и квитанции.
• Платите досрочно — это снизит переплату.

Если нужна помощь в подборе выгодного кредита под залог, воспользуйтесь сервисом сравнения на Банки.ру — это сэкономит время и деньги.