Хотите взять кредит, но банк просит залог? Тут работают такие же правила, как на рынке недвижимости: чем ликвиднее товар, тем охотнее его берут. Разбираемся, какие объекты подходят в качестве залога, когда банк может отказать в кредите под залог даже при высокой стоимости актива.
Что чаще всего становится предметом залога при кредите
Тенденция последних лет такова, что банки все больше стараются уходить в залоговое кредитование, говорит директор центра развития залогового кредитования Локо-Банка Иван Веденисов. Даже когда речь идет о потребительских кредитах, все чаще финансовые организации выдвигают требования к предоставлению дополнительного обеспечения в виде залога. Наличие залога повышает шанс на одобрение, а если речь идет о крупных суммах, то залог становится обязательным требованием.
По данным заявок, оставленных пользователями Банки.ру, в 2024 году, как и в 2023-м, большинство потенциальных заемщиков не обладало залогом: их доля в прошлом году достигла 52% против 42% годом ранее, рассказывает аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. Доля граждан, отметивших квартиру в качестве предмета залога, снизилась с 36% до 30%. Аналогично уменьшилась и доля заявок, в которых в качестве залога был отмечен дом, — с 14% до 13%. Использование автомобилей как залога для кредита также стало менее популярным в 2024 году: доля иномарок сократилась на 2%, а доля отечественных автомобилей — на 1%.
Что банки обычно берут под залог
При рассмотрении заявки на кредит банки отдают предпочтение ликвидным активам, которые можно быстро реализовать в случае необходимости. Среди них:
- Квартиры.
- Загородные дома и дачи с участками.
- Коммерческая недвижимость (офисы, склады).
- Транспортные средства.
- Гараж или машино-место.
Важно! В большинстве случаев именно от суммы кредита зависит, какой тип обеспечения затребует кредитор, отмечают в Локо-Банке. И хотя некоторые банки заявляют о возможности оформления кредита под залог автомобиля на сумму до 15 млн рублей, в действительности такой кредит сложно получить, если сумма превышает 5–7 млн рублей.
«Для банков залог решает сразу несколько задач: во-первых, так клиент дополнительно подтверждает серьезность своих намерений, и хотя наличие залога не означает 100%-ную платежную дисциплину заемщика, все же статистика показывает существенное улучшение показателя платежной дисциплины в сравнении с беззалоговыми кредитами. Во-вторых, наличие залога позволяет снизить требования к нагрузке на капитал банка. Так, при залоге недвижимого имущества Центральный банк не устанавливает надбавки к коэффициентам риска, что позволяет банку более эффективно управлять своим капиталом и, как следствие, держать процентные ставки по таким кредитам на более низком уровне», — поясняет Иван Веденисов.
Какие активы банки не берут в залог
Несмотря на гибкость в оценке залогового имущества, есть ряд активов, которые банки, как правило, не рассматривают:
- Деревянные загородные дома (из-за риска пожара).
- Имущество, находящееся в аварийном состоянии или подлежащее сносу.
- Культурные ценности.
- Имущество с невыясненным правовым статусом или множественными собственниками.
Среди причин отказа по таким объектам: высокие риски, связанные с ликвидностью, сохранностью или юридической чистотой актива; отсутствие вторичного рынка или специфические ограничения на продажу, а также несоответствие требованиям банка по местоположению, состоянию или другим параметрам.
Что такое «качественный» залог
Для банков принципиально важно, чтобы залог был ликвидным и юридически чистым, обращает внимание Артур Хачатрян. Основные параметры качественного залога включают:
- Высокую рыночную стоимость и ликвидность: объект должен быть востребован на рынке, чтобы его можно было быстро продать в случае невыплаты кредита.
- Расположение: предпочтение отдается объектам, расположенным в регионе присутствия банка.
- Отсутствие обременений: на имущество не должно быть наложено арестов, ограничений или притязаний третьих лиц.
- Физическое состояние: объект должен находиться в состоянии, не грозящем снижением его стоимости (например, не аварийный и не подлежащий сносу).
К каждому типу залога банки предъявляют свои требования: год постройки, материал стен, наличие коммуникаций, прилегающие территории и инфраструктура, целевое назначение помещения или вид разрешенного земельного участка, отмечают в Локо-Банке. «Некоторые игроки намеренно вводят ограничения на дорогостоящие объекты или объекты с очень большой площадью — например, квартиры более 200 кв. м. или частные дома площадью от 700 кв. м. Другие не готовы принимать в залог определенного типа коммерческие площади — предпочтения отдаются торговым или объектам свободного назначения, в то время как производственные, коммунально-бытовые объекты или помещения со специализированным назначением (спортивные, медицинские, общепит и так далее) менее интересны для банков», — говорит Иван Веденисов.
Оформите кредит выгодно
Получите персональные предложения от банков с высокой вероятностью одобренияКак банки оценивают ликвидность залога
Как правило, банки проводят свою оценку объекта недвижимости, говорит Иван Веденисов. «По квартирам большинство игроков рынка сейчас принимает решение в полуавтоматическом режиме, пользуясь внешними (или внутренними) сервисами определения рыночной стоимости объекта», — отмечает он. По другим типам залогов все чаще привлекают внешних экспертов — оценочные компании, представители которых осуществляют выезд на адрес предмета залога и формируют мнение о его потенциальной рыночной стоимости с учетом всех особенностей объекта, говорит эксперт. В большинстве случаев, если срок экспозиции превышает 12–18 месяцев, привлекательность его в качестве залога сильно падает, банк может отказаться от такого обеспечения.
Может ли банк отказать в залоге, даже если объект дорогой
Банк может отказаться от залога даже при высокой оценочной стоимости актива. Такие случаи возможны, например, если есть юридические риски, связанные с правом собственности, или если объект сложно реализовать из-за специфических характеристик, говорит Артур Хачатрян. Банк может отказаться от залога, если есть подозрения в его криминальном происхождении или если залогодатель имеет плохую кредитную историю.
При этом существуют и исключения из правил — в некоторых случаях банк может принять «проблемный» залог, если заемщик предложит дополнительные гарантии или если банк заинтересован в данном конкретном клиенте (из-за хорошей кредитной истории или если заемщик является постоянным или зарплатным клиентом), говорит Иван Веденисов.
В Совкомбанке отмечают, что стоимость объекта не является единственным критерием для решения. Например, банк также смотрит на показатель долговой нагрузки (ПДН) клиента, так как важно, чтобы выплата кредита должна была для него «посильной».
Юридические риски при оформлении залога
Когда банки рассматривают объект в качестве обеспечения, как правило, проводится и юридическая экспертиза, в том числе и всесторонний анализ правоустанавливающих документов, проверяется по открытым источникам информация о возможных арестах, долгах, открытых делопроизводствах, банкротствах всех сторон сделки и других факторах, которые прямо или косвенно могут привести к оспариванию или утрате права собственности или залога, отмечают в Локо-Банке. В некоторых случаях, для минимизации титульных рисков предъявляются дополнительные требования по страхованию риска утраты права собственности.
При анализе объекта залога банки проверяют:
- Ограничения по праву собственности (например, неполное право владения).
- Судебные обременения (арест, залог в пользу третьих лиц).
- Притязания третьих лиц (наследники, другие кредиторы).
- Несогласие совладельцев (если имущество находится в долевой собственности).
- Отсутствие необходимых документов, подтверждающих право собственности.
Объект, приобретенный по договору купли-продажи у человека, в отношении которого в настоящий момент введены банкротные процедуры, вряд ли устроит банк в качестве обеспечения.
