Когда заемщик хочет получить кредит на солидную сумму, банк просто так такую заявку не одобрит. Здесь уже недостаточно будет предоставить стандартный пакет документов, понадобится залог. Им может быть, к примеру, квартира. Кредит под залог недвижимости — это проверенный способ получить нужную сумму, но стоит ли пользоваться такой возможностью?
Разбираемся, как оформить кредит под залог недвижимости и кто может им воспользоваться.
Как взять кредит с залогом недвижимости
С одной стороны, кредит под залог недвижимости дает больше гарантий заемщику в том, что его заявка будет одобрена. С другой — гарантии появляются и у банка. Таким образом у кредитора прибавляется уверенности в том, что даже если заемщик не вернет деньги, то он в накладе точно не останется, потому что имущество можно продать, а вырученные деньги — направить на погашение долга.
На Банки.ру можно оформить кредит под залог недвижимости «под ключ»: вы заполняете одну анкету, а все остальное сделает Банки.ру. Мы подберем банки с наиболее высокой вероятностью одобрения, даже если у вас неидеальная кредитная история, а также сопроводим на всем пути от оформления документов до получения кредита.
Что значит кредит под залог квартиры и кому он подходит
Кредит под залог недвижимости подходит прежде всего тем, у кого эта самая недвижимость есть. И тем, кому понадобилась здесь и сейчас приличная сумма, заработать которую в обозримом будущем не представляется возможным. Сумма долгосрочного денежного кредита, выдаваемого банком под залог недвижимости, может достигать десятков миллионов рублей.
Отличие залогового кредита от потребительского
От потребительского кредит под залог недвижимости отличается в первую очередь тем, что заемщик не просто приносит в банк стандартный пакет документов, но также подкрепляет свои намерения залогом. Взамен банк может одобрить более крупную сумму (при потребкредите «потолок» составляет 5 млн рублей, при кредите под залог — 80 млн) на более длительный срок (до 20 лет вместо пяти).
Кредит под залог недвижимости обычно дороже потребительского, потому что ставки по нему выше (из-за рисков невозврата и долгого процесса продажи залогового имущества) и выплачивать его вы будете дольше.
Какие объекты можно заложить для получения кредита
В качестве залога для выдачи кредита банки рассматривают как жилую, так и нежилую недвижимость.
«Все зависит от конкретного банка, — утверждает основатель агентства недвижимости Forte Group Зара Назарян. — Например, ВТБ принимает только квартиры и апартаменты, а Сбер рассматривает еще и загородную недвижимость (дома и участки), а также гаражи. В менее известных банках можно взять кредит под залог коммерческой недвижимости».
Основное требование, предъявляемое к недвижимости, — это отсутствие обременений и состояние, пригодное для эксплуатации.
«Максимальная сумма кредита на сегодня, которая реально выдается на руки, — это в лучшем случае 50% от стоимости объекта, — говорит Зара Назарян. — При этом нужно учитывать, что многие банки уменьшают заявленную оценочную стоимость до 30% и уже от полученной суммы выдают кредит».
Оценку объекта проводит аккредитованная в банке оценочная компания.
Как оформить кредит под залог недвижимости
Если вы всерьез задались вопросом, как получить деньги под залог недвижимости, первым делом начните со сбора документов.
Какие документы нужны для подачи заявки
Чтобы подать заявку на кредит под залог недвижимости, вам нужно будет собрать два пакета документов: по заемщику и по залоговому объекту.
Документы по заемщику включают:
- паспорт;
- СНИЛС;
- согласие супруга(и) или брачный договор;
- документ, подтверждающий достаточный размер ежемесячного дохода (справка 2-НДФЛ или по форме банка);
- выписку со счета самозанятого или ИП;
- договоры аренды закладываемого объекта или другого, с которого поступает ежемесячный доход.
Бумаг по объекту понадобится куда больше:
- выписка из ЕГРН со сроком давности не более 30 дней с момента получения;
- документ, на основании которого был переход права (договор долевого участия, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д.);
- справка об отсутствии задолженности по объекту (по коммунальным услугам или по налогам);
- акт приема-передачи объекта;
- документ, подтверждающий факт полной выплаты стоимости за объект (расписка, платежное поручение, справка от застройщика);
- выписка из домовой книги, если это жилой объект.
Регистрация залога и снятие обременения
Залог регистрируется в электронном виде в течение десяти дней с момента подписания всех документов по кредиту. Снятие обременения производится после полной выплаты кредита.
«Процедура снятия зависит от формы закладной: если она электронная, то банк собственноручно направляет информацию в Росреестр и снимает обременение; если на бумажном носителе, то обременение необходимо будет снимать заемщику, — объясняет Зара Назарян. — Для этого нужно взять согласие в банке и справку о полном погашении кредита и подать документы в МФЦ».
Как только вы все сделаете, обременение снимется в течение пяти — семи рабочих дней.
Как работают кредиты с залогом: преимущества и риски
Преимущества залоговых кредитов заключаются в том, что вы можете получить значительно большую сумму по сравнению с потребительскими кредитами — в среднем до 80 млн рублей вместо максимум 5 млн рублей в случае с беззалоговым кредитом.
«А что касается рисков — да они очевидны. В случае отсутствия возможности оплачивать кредит банк может реализовать объект на торгах», — отмечает Зара Назарян.
То есть если вы перестанете справляться с исполнением обязанностей заемщика, то банк просто заберет у вас залоговую недвижимость, продаст ее на торгах и вернет себе то, что ему полагается. «Сдачу», разумеется, вернет: больше положенного кредитор взять не имеет права.
Как погасить залоговый кредит и снять обременение
Когда заемщик берет кредит под залог недвижимости, на нее автоматически накладывается обременение. То есть собственник уже не может распоряжаться ею как ему вздумается, пока не погасит задолженность. Недвижимость совершенно точно нельзя продавать и закладывать, сдавать на срок больше года, нельзя делать перепланировку. Полный список ограничений прописывается в каждом конкретном договоре.
Гасится залоговый кредит точно так же, как и все остальные: достаточно вносить платежи определенного договором размера в заранее оговоренные сроки. Досрочное погашение не запрещено.
Когда полностью погасите кредит, обременение снимается. Но происходит это не автоматически. Поэтому, закрыв кредит под залог недвижимости с обременением, придерживайтесь следующего плана:
- Внеся финальный платеж, убедитесь, что он действительно дошел. Для этого в мобильном приложении банка-кредитора или в личном кабинете на его сайте проверьте график выплат, там должны отображаться все необходимые данные.
- В банке-кредиторе закажите справки, подтверждающие закрытие кредита: справку о полном погашении и выписку о состоянии кредитного счета, подтверждающую нулевой остаток.
- Заберите в банке закладную с пометкой об исполнении обязательства в полном объеме. На возврат закладной у банков есть максимум 30 дней, но они обычно справляются с этой задачей гораздо быстрее.
- Подайте в МФЦ заявление о снятии обременения. Вам могут понадобиться паспорт, закладная, свидетельство о праве собственности. Полный список необходимых документов вам подскажут в банке.
Обратите внимание: если у вас есть квалифицированная электронная подпись, вы можете снять обременение офлайн в МФЦ или онлайн на «Госуслугах» и на сайте Росреестра. Если же подписи нет, сделать это можно только через МФЦ или в территориальном подразделении Росреестра. Если закладная в электронном виде, банк самостоятельно подает ее в МФЦ и снимает обременение без вашего участия.
Важно: убедитесь, что обременение снято. Информацию об этом можно посмотреть в выписке из ЕГРН, заказав ее на сайте Росреестра, в МФЦ или на «Госуслугах».
Альтернативы кредиту под залог недвижимости
Недвижимость — это не единственное имущество, которое может стать залоговым. Залогом также может стать транспортное средство (например, машина или мотоцикл) и любое другое ликвидное имущество: акции, драгоценности, техника, электроника. В любом из этих случаев заемщик получает возможность оформить кредит на более выгодных условиях, чем в случае с потребительским кредитованием.
Частые вопросы
Можно ли взять кредит под залог недвижимости, если она уже в ипотеке?
Если недвижимость уже находится в ипотеке, то повторно заложить ее без погашения текущего долга не получится.
«Единственный вариант — это в том же банке увеличить сумму кредита до 50% от стоимости объекта, — говорит Зара Назарян. — Но данный сценарий возможен только лишь в том случае, если остаток долга менее 50% от стоимости и с момента оформления кредита прошло более шести месяцев».
Как избежать потери жилья при проблемах с выплатами по залоговому кредиту?
В случае возникновения проблем с выплатами по залоговому кредиту заемщику придется либо оформить кредитные каникулы на срок до шести месяцев (но для этого нужны очень веские причины, подтвержденные документально), либо продать недвижимость и закрывать долг, иначе банк может сделать это самостоятельно по той цене, которая необходима для полного погашения долга.
«Я рекомендую не тянуть с продажей. Если возникли проблемы и нет понимания сроков их решения, нужно продавать: чем больше будет долг по кредиту, тем меньше шансов у заемщика продать объект по рыночной цене», — утверждает Зара Назарян.
