Где получить кредит под залог недвижимости. Эксперты оценили предложения банков

Высокая ключевая ставка, действующие регуляторные ограничения для банков, а также ипотечный стандарт, вступивший в силу с 1 января 2025 года, приводят к тому, что получить ипотеку становится все сложнее. При этом объем выдач ипотеки продолжает уменьшаться, а кредитов под залог недвижимости (КПЗН) — наоборот, увеличиваться. 

По данным обзора рынка ДОМ.РФ, по итогам 2024 года банки предоставили на 37% меньше ипотек, чем годом ранее, а в то же время, согласно исследованию аналитиков SaaS-платформы TYMY, прирост объема выдач по КПЗН составил порядка 46%. Поскольку залогом в таком продукте выступает уже имеющаяся у заемщика недвижимость, его выдача несет для банков меньшие риски, а также сопряжена с меньшей регуляторной нагрузкой. Ключевым преимуществом такого кредита для заемщиков является его нецелевой характер, а возможность взять деньги на длительный срок позволяет существенно уменьшить размер ежемесячного платежа и повысить тем самым шансы на одобрение по сравнению с необеспеченным кредитом.

Банки.ру оценил актуальные условия по кредитам под залог недвижимости в базе Банки.ру и составил их рейтинг по методологии, представленной ниже. Все условия актуальны на 10 февраля 2025 года.

Методология 

В рейтинге участвовали кредиты под залог недвижимости, максимально доступный срок по которым равен либо превышает 15 лет (средний срок по базе Банки.ру по итогам 2024 года). Мы рассматривали условия, действующие для клиентов с «открытого рынка», и не брали в расчет льготные условия для определенных групп заемщиков (зарплатные клиенты, вкладчики и так далее).

Предложения в рейтинге ранжированы по сумме баллов. Банки, набравшие одинаковое количество баллов, расположены в рейтинге в алфавитном порядке по наименованию кредитной организации.

Порядок начисления баллов в рейтинге:

• Возможность снижения ставки за счет покупки ставки (СС): есть — 1 балл; есть, но не указана стоимость услуги — 0,5 балла; нет — 0 баллов.
• Наличие скидок к базовой ставке (НС): за каждую бесплатную для заемщика (кроме заработной платы) и суммирующуюся с другими — 1 балл; за отсутствие — 0 баллов.
• Максимальная сумма кредита (МС): 0 баллов — сумма кредитования не превышает 10 млн рублей; 0,5 балла — сумма кредитования не превышает 20 млн рублей; 1 балл — сумма кредитования может достигать 30 млн рублей.
• Срок кредита (СР): 0 баллов — срок кредитования не превышает 15 лет; 0,5 балла — срок кредитования может достигать 20 лет; 1 балл — срок кредитования может достигать 25 лет.
• Требования по страхованию (ТС): нужно только имущественное — 1 балл; нужно имущественное и личное страхование — 0,5 балла; нужно имущественное, личное и титульное страхование либо не указано — 0 баллов.
• Влияние подтверждения целевого использования средств на процентную ставку (ЦИ): на сайте нет информации про влияние целевого использования на ставку — 0 баллов; ЦИ необязательно, но снижает ставку — 0,5 балла; ЦИ не влияет на ставку — 1 балл.
• Возможен залог третьих лиц (ЗТ): да — 1 балл; нет либо не указано — 0 баллов.
• Влияние вида залога на процентную ставку (З): на сайте нет информации про влияние вида залога на ставку — 0 баллов; ставка выше для определенных видов залога — 0,5 балла; вид залога не влияет на ставку — 1 балл.
• Указано требование к оценочной стоимости недвижимости (ОС): да — 1 балл; нет информации — 0 баллов;
• Возраст заемщика (ВЗ): выдается клиентам от 21 года и до 70 лет — 0 баллов; выдается клиентам до 21 года или старше 70 лет — 0,5 балла; выдается клиентам младше 21 года и старше 70 лет — 1 балл.
• Возможность кредитования ИП и самозанятых (ВК): есть обе категории без изменения условий — 1 балл; обе категории с изменением условий либо одна категория без изменения — 0,5 балла; нет — 0 баллов.
• Различные способы подтверждения дохода (ПД): доступно подтверждение различными способами либо не нужно — 1 балл; недоступно — 0 баллов.
• Возможность взять в созаемщики третьих лиц (ТЛ): присутствует — 1 балл; отсутствует — 0 баллов.
• Срок рассмотрения заявки (РЗ): до 10 дней — 0,25 балла; до 5 дней — 0,5 балла; 2–3 дня — 0,75 балла; в день обращения — 1 балл.
• Цифровые сервисы для заемщика (ЦС): онлайн-заявка, выезд специалиста на дом, мобильная оценка, возможность оформления на Банки.ру и так далее — 1 балл за наличие опции.

Результаты

Первое место рейтинга занимает кредит «На любые цели под залог недвижимости» от Газпромбанка. При оформлении продукта можно снизить процентную ставку, оформив платную услугу «Снижение процентной ставки». К тому же банк предоставляет дополнительную скидку при подаче заявки на кредит через портал «Госуслуги». Доступна мобильная оценка имущества за счет средств банка,  подача заявки и документов онлайн, в том числе оформление на Банки.ру. Помимо прочего, при оформлении кредита есть возможность взять в созаемщики третьих лиц, имущество которых может выступать в качестве залога.

Вторую строчку делят между собой  кредит «На любые цели под залог недвижимости» от Альфа-Банка и «Залоговый +» от Норвик Банка. Заявку на оба кредита можно оформить онлайн, в том числе на Банки.ру (однако оформление кредита на сумму до 1 млн рублей в Альфа-Банке возможно только в отделениях банка), при этом Альфа-Банк предоставляет услуги мобильной оценки имущества и межрегионального оформления (недвижимость, сдаваемая в залог, может находиться в другом регионе), в то время как в Норвик Банке возможен выезд специалиста на дом. 

Такая услуга также доступна по кредиту «Выгодный» от Совкомбанка, занимающему четвертую строчку нашего рейтинга. Третьи лица могут быть как созаемщиками кредита, так и залогодателями (аналогично лидеру рейтинга). Решение  по заявке на кредит от специалистов Норвик Банка можно получить в день обращения. При этом Альфа-Банк, так же как и ВТБ, занявший третью строчку рейтинга, выдает кредит не только работникам по найму, но также ИП и самозанятым без изменения условий. Аналогичное условие есть и в тарифе продукта «На любые цели под залог недвижимости» АТБ, занявшего вместе с кредитом Т-Банка «Под залог (недвижимости)» пятую позицию нашего рейтинга.

В  кредите «Под залог недвижимости» от ВТБ наряду с Норвик Банком, ПСБ и Т-Банком обязательным является только имущественное страхование, однако отказ от добровольного страхования повышает процентную ставку. К преимуществам данного кредита относятся крупная сумма и длительный срок. Максимальным баллом по этим параметрам отличается и предложение «Под залог квартиры» от ПСБ, расположившееся вместе с продуктом Совкомбанка «Выгодный» на четвертом месте.

Все банки из рейтинга предоставляют заемщику возможность выбрать способ подтверждения дохода, при этом в абсолютном большинстве банков, участвующих в оценке,  не требуется указание целевого использования средств.

Сколько придется заплатить за кредит под залог недвижимости и какая должна быть зарплата

Как мы уже отмечали ранее, минимально доступный срок для оформления кредита под залог недвижимости  по предложениям в рейтинге составляет 15 лет. Если взять для расчета среднюю запрошенную в ипотечных сервисах Банки.ру в 2024 году сумму кредита (4,3 млн рублей),  а также среднюю ставку (27% годовых) по кредиту под залог недвижимости в базе Банки.ру на 11 февраля, то при таких параметрах размер ориентировочной итоговой переплаты заемщика при условии возврата кредита в обозначенный срок и без учета возможных досрочных платежей составляет около 13,3 млн рублей. 

Учитывая, что во всех банках из нашего рейтинга график  погашения кредита аннуитетный, примерный ежемесячный платеж по такому кредиту составит 98,6 тысячи рублей. Чтобы обслуживать такой кредит, клиент должен иметь доход в размере 198 тысяч рублей в месяц либо 329 тысяч рублей в месяц, если брать в качестве оптимального уровня долговой нагрузки не 50%, а 30%.

Стоит помнить, что при оформлении кредита под залог недвижимости сумма выданных средств будет зависеть от стоимости недвижимости, передаваемой в залог. При этом некоторые банки могут провести оценку самостоятельно, однако в большинстве случаев придется обращаться к независимым экспертам, что потребует дополнительных затрат. 

При этом недвижимостью можно пользоваться так же, как и до оформления кредита, хотя накладывается ряд ограничений: недвижимость нельзя будет подарить, продать, обменять, оформить другой займ на этот же объект залога, также может быть запрещено регистрировать других людей без согласования с банком. Все ограничения действуют до тех пор, пока не будет погашен последний платеж по кредиту.