Чиновники придумали способ снизить ипотечные ставки

Минфин, ЦБ, Минэкономразвития и «ДОМ.РФ» завершили работу над дорожной картой рынка ипотечных облигаций, включающей 14 пунктов, пройти которые нужно до конца 2020 года, — 20 сентября ее утвердил первый зампред правительства — министр финансов Антон Силуанов, сообщает в понедельник газета «Ведомости», ознакомившаяся с копией документа; подлинность содержания подтвердили представители «ДОМ.РФ» и Минфина.

По расчетам чиновников, обеспечить требуемый для исполнения национального проекта «Жилье» рост ипотечного портфеля банков к концу 2024 года до 20,8 трлн рублей с сегодняшних 7 трлн с одновременным снижением ставок помогут однотраншевые ипотечные облигации с поручительством «ДОМ.РФ»: банк продает закладные по кредитам «ДОМ.РФ — Ипотечному агенту», а взамен получает облигации с поручительством «ДОМ.РФ».

Чиновники хотят разрешить инвестировать в ипотечные облигации с гарантией «ДОМ.РФ» пенсионные накопления под управлением Государственной управляющей компании (ГУК), в роли которой выступает «ВЭБ.РФ», средства госкомпаний и госкорпораций, накопления по военной ипотеке, а также отдавать их в РЕПО Федеральному казначейству.

Чтобы снизить риски инвесторов, планируется поправить закон о банкротстве: исключить при банкротстве банка, выдавшего ипотеку, возможность оспаривать выплаты держателям облигаций и защитить обеспечение облигаций; также чиновники хотят развивать вторичный рынок облигаций — зарегистрировать программу биржевых облигаций с ипотечным покрытием на 7 трлн рублей, что позволит снизить издержки на секьюритизацию.

Все это позволит банкам к 2024 году снизить ставки по ипотеке на 1—1,5 процентного пункта, рассчитывают чиновники.

Между тем газета «Коммерсант» в понедельник пишет, что Минстрой и Минфин готовят проект доклада президенту РФ Владимиру Путину о необходимости корректировки показателей нацпроекта «Жилье и городская среда» в части ипотечного кредитования. Из-за повышения ключевой ставки ЦБ в конце прошлого года и всплеска инфляции в начале этого средневзвешенная ставка по ипотеке в первой половине 2019-го достигала 10,56%. Несмотря на последовавшее за снижением инфляции уменьшение этого показателя, достигнуть установленной на этот год цели в 8,9% уже не получится, что создает риски по части спроса населения на строящееся жилье.

Глава Минстроя Владимир Якушев на прошедшей коллегии ведомства признал, что несоответствие ипотечной ставки прогнозу вызывает «серьезное напряжение»: этот показатель сейчас превышает ожидания на 1,5—2 п. п. Нацпроект предусматривает снижение среднего уровня ипотечной ставки к концу этого года до 8,9% годовых и до 7,9% — к 2024 году. Фактическая же средневзвешенная ставка выросла с 9,6%, зафиксированных в январе, до 10,56% в апреле, впрочем, снизившись в июле до 10,24%. Председатель набсовета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Степашин обратил внимание на сокращение объемов выдачи ипотеки в январе — июле 2019 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 4%. В свою очередь, жилищный нацпроект предусматривает, что в 2024 году количество выданных в стране ипотечных кредитов на приобретение жилья на первичном рынке должно увеличиться с 0,5 млн до 1,1 млн.

Впрочем, глава «ДОМ.РФ» Александр Плутник уверен, что сокращение объема выдачи ипотеки связано с тем, что в первом полугодии 2019 года практически не проводились процедуры рефинансирования: по его словам, с учетом этого обстоятельства объемы выдачи «новой ипотеки» на самом деле выросли — на 5% (до 1,4 трлн рублей), хотя количество кредитов снизилось на 5,3%. Плутник ожидает, что до конца года банки проведут еще один-два цикла снижения ставок и они в итоге будут соответствовать прогнозу нацпроекта в 8,9%, хотя в среднегодовом выражении этот уровень достигнут уже не будет. В перспективе же, по оценкам «ДОМ.РФ», при переходе ЦБ к нейтральной денежно-кредитной политике в середине 2020 года и при достижении целевых 4% инфляции ставки по ипотеке могут снизиться до уровня 9% и ниже.

Напомним, в июле этого года аналитики ЦБ писали, что форсированный рост ипотеки может привести к быстрому исчерпанию потенциала спроса на покупку жилья на первичном рынке в ближайшие семь — девять лет, а отсутствие источников нового спроса, в свою очередь, — к резкому падению цен на жилье и объемов строительства за горизонтом действия национального проекта по жилищному строительству.