Категоричное мнение о жилищных кредитах, оформляемых на несколько десятков лет, как об «ипотечном рабстве» — это скорее стереотип, у такого инструмента кредитования есть свои преимущества, рассказали Банки.ру участники рынка. Эксперты объяснили, какой срок ипотеки и при каких обстоятельствах может быть оптимальным.
В чем плюсы и минусы
Преимущество ипотеки на более длительный срок заключается в том, что она позволяет снизить размер ежемесячного платежа, а также взять большую сумму. Этим можно объяснить рост числа кредитов, оформляемых на 20–30 лет, отмечает зампред правления Банка ДОМ.РФ Алексей Косяков.
«Увеличение среднего срока выплат в последние годы объясняется в первую очередь значительным удорожанием кредитов и, соответственно, ростом ежемесячных платежей. Учитывая данное обстоятельство, заемщики стали стремиться к сокращению их размера. Длительный период погашения как раз помогает достичь этого и обезопасить себя на случай возникновения непредвиденных обстоятельств, например потери работы или тяжелого заболевания», — объясняет коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
Сама по себе продолжительность выплат еще не указывает на обременительность ипотеки, считает основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин: важны все параметры кредита, а также уровень дохода заемщика и инфляция. «Однако, безусловно, увеличение сроков кредитования в текущих условиях нельзя считать здоровым симптомом, так как в целом площадь приобретаемого жилья сокращается, а доходы населения уменьшаются», — констатирует эксперт.
Вместе с тем стоит учитывать, что ипотека на длительный срок предполагает значительную переплату, предупреждает Голев. «Но в стране с высокой инфляцией через 10–20 лет эта переплата в реальном выражении уже не будет казаться значительной», — добавляет Щекин.
Но заемщика никто не обязывает выплачивать ипотечный кредит весь заявленный срок, напоминают в банке «Открытие». «Можно погашать задолженность досрочно, при этом сократив либо срок, либо ежемесячный платеж. Также всегда возможно полное досрочное погашение без моратория и штрафов», — отмечают в пресс-службе кредитной организации.
«Большинство покупателей закрывают ипотеку досрочно, в течение четырех-пяти лет. Соответственно, тренд на экстремально долгие кредиты не приводит к резкому усилению долговой нагрузки населения», — говорит Голев.
На какой срок лучше оформить
По словам Щекина, длительную ипотеку имеет смысл брать, если приобретается жилье на всю жизнь — «большая квартира или дом, в котором, возможно, проживет не одно поколение собственников». При этом ставки по кредиту относительно невысокие — до 5–6% годовых.
«Чем выше ставка, тем невыгоднее брать долгосрочную ипотеку, потому что даже за относительно короткий исторический период сумма переплаты будет очень значительной», — объясняет девелопер.
«Однако, если заемщик собирается перепродать квартиру в отдаленном будущем, то он, скорее всего, уйдет в минус, потому что сумма выплаченных процентов и платежей по основному долгу при длительной ипотеке превысит рыночную цену продажи квартиры», — предупреждает Щекин.
Также ипотека с большим сроком может быть тактически выгодной, если заемщик планирует крупные траты в ближайшее время — например, на ремонт или покупку автомобиля. Тогда в первые несколько лет выплат снижается нагрузка на семейный бюджет, но затем заемщик начинает ускоренными темпами погашать ипотеку, сокращая при этом срок выплат, говорит эксперт.
По мнению Косякова из Банка ДОМ.РФ, с точки зрения переплаты и ежемесячной финансовой нагрузки выгоднее всего брать ипотеку на 10–15 лет. При таком варианте регулярные платежи будут невысокими, а траты можно сократить с помощью досрочных выплат или рефинансирования по более низкой ставке.
«Анализ проведенных в 2022 году сделок показал, что средний срок кредитования в Банке ДОМ.РФ составляет 22 года. Вместе с тем многие семьи, которые оформили ипотеку на длительный срок, планируют досрочно погасить ее, средний срок жизни кредита в нашем банке — не более десяти лет», — уточняет эксперт.
Если заемщик уверен в своих финансовых возможностях, то ради меньшей переплаты можно не перестраховываться, а брать жилищный кредит на пять — десять лет, говорит Голев: «Банки охотно одобряют ипотеку на короткий срок людям с высоким уровнем дохода».
