Аналитик финансового маркетплейса Банки.ру Артур Хачатрян представил анализ основных трендов и событий на ипотечном рынке за сентябрь и рассказал об изменениях, которые планируются в краткосрочной перспективе.
Основным событием на рынке стало заседание ЦБ по ключевой ставке, состоявшееся 12 сентября. ЦБ в очередной раз принял решение снизить ключевую ставку — в этот раз до 17% годовых. Рынок ожидал снижения на 2 процентных пункта (до 16%), однако итоговое решение Банка России совпало с нашим базовым прогнозом (снижение только на 1 п. п.).
Как снижение ключевой ставки отразилось на ставках по ипотеке
Ипотека сильнее других кредитных продуктов отреагировала на очередное снижение ключевой ставки. Так, по состоянию на 25 июля (дата предыдущего заседания ЦБ) в среднем, по базе Банки.ру, ставка по ипотеке (льготные программы и рыночная ипотека) составляла 23,1% годовых, а на 10 октября существенно снизилась — до 20,3% годовых. Средняя ставка по кредитам под залог недвижимости также снизилась — с 27% до 25% годовых.
Что решит ЦБ на заседании по ключевой ставке 24 октября
Следующее заседание, на котором будет рассмотрен вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 24 октября. Баланс рисков для инфляции все еще смещен в сторону проинфляционных, что связано с более длительным сохранением отклонения российской экономики вверх от траектории сбалансированного роста, высокими инфляционными ожиданиями, а также с ухудшением условий внешней торговли, указывается в пресс-релизе регулятора. Дезинфляционные риски, в свою очередь, связаны с более значительным замедлением роста кредитования и внутреннего спроса под влиянием жестких денежно-кредитных условий, которые Банк России будет и в дальнейшем поддерживать для достижения цели по инфляции в 2026 году. При этом, учитывая ситуацию на рынке, регулятор может взять паузу и сохранить ставку на октябрьском заседании.
Рыночная статистика
По данным «ДОМ.РФ», в сентября 2025 года банками было выдано 88 тысяч кредитов на 400 млрд рублей, что на 3% и 2% соответственно больше августовского уровня. Снижение в годовом выражении существенно замедлилось, составив 7% в количественном представлении, а в денежном выражении объемы выдач возросли по сравнению с сентябрем 2024 года на 7%. Основной прирост выдач произошел за счет рыночных программ: выдано 34 тысячи кредитов (+17% к августу) на 90 млрд рублей (+18%) — почти в три раза больше средних значений за первое полугодие 2025 года. Это стало результатом начавшегося цикла снижения рыночных ставок, которые значительно опустились на фоне уменьшения ключевой ставки. Улучшение условий по рыночной ипотеке привело к тому, что доля льготных программ в общей выдаче в сентябре значительно сократилась — до 58% по количеству и до 74% по объему (−4 п. п. м/м).
Мастер подбора ипотеки
Заполните одну анкету и получите лучшие предложения от банков по ипотеке
Микрокредиторы начнут выдавать ипотеку
На финансовом рынке появятся новые участники — ипотечные микрокредитные компании (МКК). МКК начнут действовать с 22 октября 2025 года. 100% акций таких организаций будет принадлежать исключительно субъектам Российской Федерации. В одном регионе может быть не более одной ипотечной МКК. Банк России будет осуществлять надзор за ними и вести перечень таких компаний. Введение таких компаний позволит реализовывать государственные программы по расширению доступности жилья в регионах: МКК будут предоставлять ипотечные кредиты в рамках региональных жилищных программ для определенных категорий населения. Для адаптации новых участников рынка Банк России установил мораторий на применение ипотечными МКК ограничения полной стоимости кредита. Мораторий будет действовать с 22 октября до 31 марта включительно.
Что будет со ставками по семейной ипотеке
Минфин готов привязать ставку по семейной ипотеке к числу детей. Среди предложений, по словам министра финансов России Антона Силуанова, различные ставки в зависимости от числа детей, «чтобы делать ставку более низкой для семей с большим числом детей, таким образом, предоставляя демографические стимулы». Так, при рождении первого ребенка ставка может быть установлена на уровне 12%. При рождении второго ребенка — 6% (ныне действующая), а при рождении третьего ребенка — от 2% до 4%.
Ипотечные каникулы для родителей
Госдума предлагает давать кредитные каникулы россиянам при рождении ребенка. Госдума приняла в первом чтении законопроект, согласно которому действие ипотечных кредитных каникул распространяется на заемщиков, ставших родителями. Предлагается ввести меру по предоставлению льготного периода по ипотечному кредиту сроком до шести месяцев при рождении или усыновлении первого и до 18 месяцев — второго ребенка. Вместе с этим условием для оформления льготного периода будет считаться увеличение числа членов семьи на иждивении у заемщика, признанных инвалидами первой и второй группы, находящихся под опекой. А также — снижение среднемесячного дохода клиента более чем на 20% при увеличении количества лиц, находящихся на иждивении, если размер среднемесячных выплат по обслуживанию обязательств перед кредитором выше 40% от среднемесячного дохода, рассчитанного за два месяца. Кредитные каникулы идентичны по срокам как в случае рождения ребенка, так и в случае усыновления, а льготный период в данном случае можно оформить в течение 18 месяцев с даты рождения или усыновления.
Бесплатно отслеживайте и получайте отчет в приложении
Увеличение числа компаний с доступом сотрудников к IT-ипотеке
Минцифры приняло решение увеличить перечень IT-компаний, сотрудники которых смогут оформить IT-ипотеку, в 2,5 раза в сравнении с 2024 годом, до 7 тысяч организаций. Для включения в перечень IT-компании должны были применять налоговые льготы по итогам 2024 года и обеспечить раскрытие налоговой тайны, подав в Федеральную налоговую службу согласие по коду 10062. Сделать это было необходимо до 20 сентября. Следующее обновление списка произойдет ближе к 25 мая 2026 года. Компании, которые не нашли себя в перечне, могут подать новое согласие до 20 мая следующего года и заявиться на налоговые льготы до конца 2025 года. Для этого по итогам года доход от IT-деятельности должен составлять не менее 70%.
