Человеческое житье-бытье началось с пещеры. Увы, в те времена людям не приходило в голову, что можно разделить ее перегородками и получить в результате несколько отдельных комнат. Но с развитием цивилизации все изменилось. Стали строиться дома не только с жизненно необходимым количеством комнат, но и с излишествами. Зажиточные граждане могли себе позволить до десяти отдельных помещений, что уж говорить о настоящих богачах, которые владели дворцами с сотнями комнат. В наше время многокомнатное жилье по-прежнему возводится в столице и продолжает пользоваться спросом.
Костяк сегмента
Сегодня в Москве многокомнатные квартиры тоже встречаются не столь уж редко. В первую очередь в исторических особняках, которые, как и в былые времена, принадлежат очень обеспеченным людям. Но обнаружить жилье подобного формата можно и в других строениях. По словам Сергея Кушменюка, генерального директора ИАН «Кондр», для московского жилищного рынка квартиры с 14 или 15 комнатами не редкость. В основном это бывшие коммунальные квартиры в центре города, причем иногда к продаже предлагается 19- и даже 20-комнатное жилье.
Однако костяк сегмента многокомнатных квартир на столичном рынке, по словам Натальи Раковой, генерального директора АН Great reality, представляют в основном 4-, 5- и 6-комнатные квартиры, что составляет около 10% от объема всех предложений. Причем на 4-комнатное жилье приходится 50% предложений этого сегмента. Есть, конечно, квартиры и из 7, и из 11 комнат, говорит эксперт, но их немного и спрос на них невысок.
Самые маленькие 4-комнатные квартиры расположены в домах экономкласса. Их площадь начинается от 64 кв. м (как, например, в 9-этажных панельных домах старой постройки) и достигает 100 кв. м (в 22-этажных современных домах серии КОПЭ); в некоторых зданиях серии П-3М площадь таких квартир 93—94 кв. м. «Четырехкомнатные квартиры есть в домах серий П-55 и П-55М, — добавляет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». — Это панельные 14-этажные здания. В серии П-55М, которая возводится начиная с 1997 года, учтены все недостатки предыдущей серии, поэтому планировки более удачные. Еще одна серия панельных домов — 1—515/9М. Это 9-этажные строения 1957—1976 годов. Здесь несколько видов планировок многокомнатных квартир».
В сегменте бизнес-класса такое жилье просторнее — от 120 до 160 кв. м — и расположено в монолитных зданиях, построенных по индивидуальному проекту. Ну, а в элитном сегменте и того пуще: площадь 4-комнатных квартир варьируется от 170 до 300 кв. м. Это, как правило, малоквартирные монолитные или кирпичные дома с паркингом, благоустроенным двором и собственной системой безопасности. Кстати, многокомнатные квартиры в дорогом сегменте часто бывают двухуровневыми, 6 или 7 комнат обычно имеют пентхаусы.
Спрос на многокомнатные квартиры есть всегда и во всех сегментах рынка недвижимости, говорит Наталья Ракова, другое дело, что в домах экономкласса они представлены очень скудно, а в домах серии П-44Т, П-44К, которыми в последнее время массово застроены районы Москвы и Подмосковья, их нет вообще. На элитном рынке жилья, наоборот, такая недвижимость превалирует. Это и понятно. Если есть финансы, то почему бы не купить себе просторное, более функциональное и комфортное жилье. Даже одному человеку удобно жить, имея как минимум три комнаты: гостиную, спальню и кабинет, замечает эксперт.
Среда обитания
Больше всего новостроек с многокомнатными квартирами сосредоточено в центре столицы, на западе, северо-западе и юго-западе города. Сергей Кушменюк объясняет это тем, что именно на эти районы приходится основная доля домов бизнес-класса и элитного жилья. На востоке и юго-востоке, напротив, найти многокомнатную квартиру достаточно сложно, так как в этих округах возводится в основном жилье в сегменте эконом. Чуть больше многокомнатных квартир в Южном, Северном и Северо-Восточном округах.
По данным Артема Ржавского, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», в структуре предложения новостроек Москвы на многокомнатные квартиры в среднем приходится около 23%. В центре столицы сосредоточена почти половина всех продаваемых квартир этого типа. В зависимости от округа их доля в общей структуре предложения составляет: ВАО — 6%, ЗАО — 30%, САО — 15%, СВАО — 15%, СЗАО — 20%, ЦАО — 49%, ЮАО — 12%, ЮВАО — 7%, ЮЗАО — 25%. В домах эконом- и комфорт-класса, продолжает эксперт, многокомнатных квартир не более 10—15%. В жилых комплексах бизнес-класса каждая четвертая предлагаемая квартира (25%) многокомнатная. В элитных новостройках на этот сегмент приходится более половины (55%) всего объема предложения.
Подобное распределение эксперты называют неслучайным, поскольку строительные компании проектируют квартирный набор в домах, ориентируясь на покупательский спрос. Оказывается, приобрести многокомнатную квартиру в московской новостройке планируют только 12% покупателей. Остальные, как правило, ищут 1-, 2- и 3-комнатное жилье. Будущие жители домов эконом- и комфорт-класса часто ограничены в средствах, поэтому могут позволить себе только «однушку», в лучшем случае «двушку». Именно поэтому такое жилье быстрее вымывается с рынка. Многокомнатные квартиры, которые стоят достаточно дорого, наоборот, могут находиться в продаже еще несколько лет после заселения дома.
Жилье с большим количеством комнат в экономклассе приобретают не более 6% покупателей, в бизнес-классе — около 20%. Покупатели элитной недвижимости в средствах не стеснены, поэтому могут позволить себе квартиру с большой площадью и множеством комнат, даже если это не является жизненной необходимостью. Поэтому в данном сегменте доля многокомнатных квартир в структуре продаж достигает 45%. На вторичном рынке жилья ситуация похожая.
Спрос на многокомнатное жилье, по словам Владимира Трибрата, директора по маркетингу ГК «Пионер», обусловлен еще и потребностями больших семей, которым нужны несколько детских комнат, или отдельный кабинет, или комната для гостей. «В наших жилых комплексах мы проектируем определенный объем таких квартир. Например, в ЖК «Лазаревское» из 690 квартир 201 представляют собой 4- и 5-комнатные, и большинство из них уже проданы. В то же время предпочтения покупателей говорят о том, что не стоит делать многокомнатные квартиры слишком большими по метражу: они становятся недоступными по общей стоимости. При этом важна грамотная планировка: достаточное количество санузлов и окон. Метраж 5-комнатных квартир в «Лазаревском» составляет 104 кв. м», — рассказывает эксперт.
Лишние метры
Надо сказать, что кризис внес свои коррективы — покупатели стали более рациональными. «Если вы проследите динамику продаж 4-комнатных квартир в домах-новостройках бизнес-класса, то заметите, что квартиры площадью 120 кв. м быстрее покупаются, чем квартиры 160 кв. м, — говорит Наталья Ракова. — То есть покупатель, решив функциональную задачу, не готов переплачивать за лишний метраж нежилой площади».
Тенденция оптимизации площадей сохраняется во всех сегментах. Если раньше люди стремились приобрести большие квартиры и разместить в них множество комнат, то теперь наоборот. «У состоятельных людей есть загородные дома, в которых можно разместить все «излишества»: бильярдную, сауну или тренажерный зал. Таким образом, в городских квартирах остаются самые необходимые комнаты, и большие площади уже не требуются, — объясняет Дмитрий Таганов. — Более того, есть и экономическое обоснование этой тенденции: квадратный метр жилой площади, несмотря на спад, по-прежнему остается на высоком уровне, соответственно, приобретать большие квартиры очень дорого, да и расходы на эксплуатацию жилья в таком случае немалые».
По словам эксперта, сейчас востребованы 2- и 3-комнатные квартиры, в сегменте бизнес-класса возрос спрос на 4-комнатное жилье. Но на данный момент наблюдается острый дефицит такого предложения, поскольку реализуемые сегодня проекты разрабатывались несколько лет назад, за это время структура спроса успела измениться, а заложенные в архитектурном проекте площади девелопер поменять уже не может.
Средняя стоимость «квадрата» многокомнатных квартир на рынке новостроек Москвы, по данным Артема Ржавского, в настоящее время составляет 156,5 тыс. руб., что на 7% выше относительно среднего уровня цен. В зависимости от сегмента средняя цена за квадратный метр варьируется: экономкласс — 90,4 тыс. руб., комфорт-класс — 110,6 тыс. руб., бизнес-класс — 191,6 тыс. руб., элитное жилье — 523,4 тыс. руб.
Что касается Московской области, то здесь наибольшее количество многокомнатных квартир расположено в городах-сателлитах и крупных районных центрах среднего Подмосковья. Основную группу покупателей (около 55%), по словам эксперта, формируют жители Москвы, предпочитающие в рамках имеющегося у них бюджета приобрести более просторное жилье в Подмосковье, нежели квартиру меньшей площади в столице. «В Подмосковье многокомнатных квартир в новостройках не более 0,5%. Они поглощаются рынком медленнее 1-, 2-, 3-комнатных квартир, поэтому в общей структуре предложения их показатель составляет около 2%. Максимальное количество многокомнатных квартир, как и в столице, представлено в бизнес-классе. Средняя стоимость «квадрата» такого жилья в Подмосковье составляет 68,2 тыс. руб., что на 3% выше относительно среднерыночного уровня цен — 66,1 тыс. руб.», — говорит Артем Ржавский
Лия МИРОВЕЦ
