Аккредитация банком застройщика для ипотечного кредитования его объектов и в большей степени партнерство в рамках совместных промоакций предполагают весомую взаимную выгоду. Однако при согласовании условий банк часто находится в привилегированном положении.
О взаимодействии банков и застройщиков в области ипотеки на первичном рынке шла речь на заседании «круглого стола», организованном РБК daily в ресторане «Шаляпин» на Тверской, 12.
Представители строительных компаний отметили, что в последние месяцы рынок заметно оживился. По словам Максима Шлемена, начальника управления кредитования и инвестиционного проектирования компании «Ленстройтрест», около 30—40% продаж компании происходят с помощью ипотеки семи банков-партнеров. Наталья Зуева, начальник отдела ипотечных продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург», сообщила, что 11 банков-партнеров обеспечивают примерно половину сделок, предоставляя ипотеку покупателям. Очевидно, что аккредитация объектов застройщика со стороны банков весьма выгодна первым. Банк в свою очередь охватывает сегмент клиентов, желающих купить именно новое жилье, и получает финансовую выгоду (стоимость ипотеки на первичке до регистрации залога на 0,5—2,5 процентных пункта выше, чем на вторичном рынке).
На условиях банка
Однако доля ипотеки в новостройках не превышает 20—30% ипотечного портфеля у крупнейших игроков рынка (24% в Сбербанке, 28% в ВТБ24). Логично, что часто партнерство строится на условиях банка, особенно когда банк является основным или единственным кредитором застройщика. Так, банком могут вводиться ограничения на взаимодействие застройщика со сторонними банками (это не относится к крупным застройщикам, кредитующимся в ряде банков и имеющим множество строящихся объектов). «Застройщик выбирает банк, ориентируясь на параметры его предложения: процентную ставку, величину первоначального взноса, порядок подтверждения дохода. То есть насколько можно расширить предложение клиентам, охватить большую аудиторию, — говорит Наталья Зуева. — При этом банк не платит застройщику комиссию за «поставку» клиентов».
Банки аккредитовывают застройщиков, использующих разные схемы продаж. «Если застройщик работает по 214-ФЗ и не менее 40% от планируемой этажности дома уже возведено, дополнительного обеспечения от клиента не требуется. Если застройщик лимитный, то степень готовности объекта не важна — он может быть на стадии котлована», — поясняет Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24. По ее словам, в случае с предварительным договором купли-продажи требуется залог другой недвижимости, а при лимитном застройщике можно в качестве обеспечения предоставить поручительство физических лиц. Под «лимитностью» здесь понимается установление ограничения по объемам ипотечного кредитования для данного застройщика. Сейчас в ВТБ24 установлены лимиты на ЮИТ, Setl City, «ЛенспецСМУ», «Отделстрой», ГДСК и другие; на стадии установления лимита находятся «Строительный трест», «Возрождение», «Ленстройтрест» и другие.
«Одни банки при решении вопроса аккредитации чуть ли не под лупой рассматривают застройщика, затягивая процесс рассмотрения на месяцы, а другие подходят к вопросу здраво, принимая в качестве необходимых и достаточных условий схему работы по 214-ФЗ и наличие разрешения на строительство», — говорит Максим Шлемен. Банк посмотрит на бизнес застройщика, стаж его работы на рынке, количество успешно реализованных проектов, на допущенные ранее задержки ввода объектов в эксплуатацию. «Политика банков по аккредитации в посткризисный период в целом изменилась, но здесь все индивидуально. Некоторые банки ужесточили свои требования (это касается в первую очередь объема анализируемой документации для принятия решения об аккредитации), другие остались верны своим докризисным принципам», — добавляет
Вообще, банки устанавливают более привлекательные условия по ипотеке для объектов тех застройщиков, которые в банке получают кредиты на возводимый объект (иногда устанавливаются рамки, например, чтобы не менее 60% от кредитных средств по данному объекту было предоставлено данным банком), — могут быть снижены по сравнению со стандартными процентные ставки и величина первого взноса.
«Сбербанк удовлетворяет обращения клиентов, желающих купить строящееся жилье у не аккредитованного в банке застройщика, — говорит ведущий специалист управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России Наталья Чекальникова. — В этом случае потенциальный заемщик должен представить в банк документы по строящемуся объекту (разрешительная документация на строительство и правоустанавливающие документы застройщика). Процентные ставки при этом будут стандартные в соответствии с выбранной программой».
Невозможно отказаться
Иногда на рынке появляются совместные промоакции застройщиков и банков, обычно связанные с конкретными объектами. Так, с 1 июля ВТБ24 и Setl City запустили акцию: при покупке квартиры в жилом квартале «Вена» покупатели получают от Setl City скидку в 15% от стоимости квартиры, а ВТБ24 представляет ипотечные кредиты без допобеспечения, несмотря на то что комплекс находится на нулевом этапе строительства, и не взимает комиссий за рассмотрение заявки и выдачу кредита. На период строительства надбавка к ставке по кредиту до регистрации залога минимальна — 0,5 процентных пункта. «До 1 декабря, когда истечет срок действия данной программы, мы планируем принять около 200 заявок, тогда как в целом потенциал продаж в квартале «Вена» на сегодня превышает 1 тыс. квартир, — комментирует Татьяна Хоботова. — Далее мы будем запускать аналогичные проекты и с другими застройщиками».
При подобных промоакциях предполагается, что увеличение объема продаж для обоих партнеров компенсирует издержки на предоставление льгот.
Возвращение блудных инвесторов
«Сейчас на рынок возвращаются инвесторы — люди, которые покупают квартиры с целью дальнейшей перепродажи. Они смотрят именно на первичный рынок, поскольку строящееся жилье дешевле. И для них ипотека — удобный инструмент, так как осуществлять ежемесячные небольшие платежи менее обременительно, чем изыскивать или выводить из оборота средства и платить самостоятельно всю сумму. Кроме того, при единовременной 100-процентной оплате застройщик дает скидку», — отмечает генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
В Петербурге средний срок ипотеки, по оценке участников «круглого стола», составляет 11 лет, средний первоначальный взнос — 35—40%, а спрос с «однушек» смещается на двух-трехкомнатные квартиры. Наибольшая доля рынка ипотеки принадлежит Сбербанку и составляет 44%, доля ВТБ24—16,3%.
Елена АНИСИНА
