Какова реальная стоимость квадратного метра?

Себестоимость строительства квадратного метра жилья в России значительно отличается от той цены, по которой компании продают «квадратные метры». Куда идет та разница, которая заложена между ценами на рынке и себестоимостью строительства — загадка.

В мае текущего года произошло снижение стоимости основных строительных материалов на 7,92%, если сравнивать с декабрем прошлого года. Напомним, что общее снижение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства. С начала кризиса это снижение составило 12,62%. Однако снижение себестоимости строительства не сильно повлияло на цены на рынке недвижимости.

Как отмечают аналитики Ассоциации строителей России: «Цены на основные строительные материалы в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Наоборот возможен незначительный рост по отдельным позициям (цемент, инертные материалы, растворы и бетоны). Пик снижения цен был пройден в апреле месяце, когда строительные материалы подешевели за месяц на 2,87—3%. С осторожным оптимизмом можно говорить, что дно достигнуто или почти достигнуто».

Между тем рублевые цены на вторичное жилье в регионах России с начала года снизились в среднем на −11,7% (с начала кризиса осенью 2008 года на −15,9%, в том числе за май −2,8%), в то время как средняя стоимость новостроек упала на −6,96% (с начала кризиса осенью 2008 года −10,27%, в том числе за май на −2,96%).

На начало мая 2009 года средневзвешенное значение рублевых цен 1 м. кв жилья эконом-класса в среднем по России составили: первичный рынок — 38189 руб. за м. кв; вторичный рынок — 42604 руб. за м. кв; себестоимость строительства — 33390 руб. за м. кв., сообщается на сайте Ассоциации строителей России.

Застройщики и риэлторы отмечают оживление на рынке продаж первичного жилья — квартир в домах, строительство которых уже завершено, находится на конечных стадиях строительства, или продолжается активное строительство. На эти квартиры застройщики стараются не снижать цены, так как надеются продать по установившейся цене. Торг на рынке присутствует, однако серьезного дисконта уже нет (сейчас, как правило до 10%), хотя совсем недавно отдельные застройщики готовы были снижать цены до 40%. Следует отметить, что в отдельных регионах уже стал наблюдаться острый дефицит жилых новостроек. Дефицит новых домов будет компенсировать вторичный рынок жилья.

Однако, несмотря на то, что цены на квартиры падают, это не то падение, которое могло бы прировнять себестоимость строительства со стоимостью жилья на рынке. Для сравнения, по состоянию на начало мая себестоимость квадратного метра в Тверской области составила 29 797 рублей, при этом на первичный рынок этот же квадратный метр поступил уже со стоимостью 42 067 рублей. Разница уже очевидна. Только за один квадратный метр мы переплачиваем около 12 тысяч рублей. Если средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 34 кв. метра, то желающие купить квартиру в Тверской области переплатят 408 тысяч.

Самое интересное начинается тогда, когда дело доходит до Москвы. По данным Ассоциации Строителей России, себестоимость строительства квадратного метра в столице составила 57 438 рублей, а вот продается на первичном рынке за 134 140 рублей. Разница поражает воображение — 76 702 рубля. В целом за квартиру — 2 607 868 рублей. Цифры говорят сами за себя.

Конечно, компании потратили какую-то сумму на покупку земли, но учитывая, что стоимость земельных участков значительно упала, тем более в регионах и Подмосковье, просчитанная разница покроет все расходы.

Возникает всего один вопрос: куда идет эта разница между себестоимостью и стоимостью квадратного метра на рынке недвижимости. Возможно, те переплаты, которые делает каждый человек, если покупает недвижимость, идут на взятки чиновникам или перерастают в сверхприбыли строительных компаний — неизвестно. Печально, что за коррумпированность и чужой успех приходится платить обычным россиянам.

Сам рынок продолжает висеть на волоске. Эксперты высказывают мнение, что российский строительный рынок находится на грани банкротства. Другое мнение, что все проблемы носят временный характер и их достаточно просто решить. Представители риэлтерских компаний и игроки рынка ждут середины лета 2009 года, которое станет важным психологическим этапом — тогда можно говорить, прошел ли рынок недвижимости свое «дно» или ему не миновать дальнейшего снижения цен.

Ирина МИХАЙЛОВА