Продаете квартиру и хотите не продешевить? Разбираемся, что такое реальная цена недвижимости, из каких факторов она складывается, как правильно ее рассчитать, какие методы используют профессионалы и какие нюансы важно учитывать при оценке, чтобы сделка прошла максимально выгодно и безопасно.
Получите кэшбэк до 60% за оформление полиса ипотечного страхования
Чтобы сэкономить на ежегодной покупке ипотечного полиса, достаточно рассчитать стоимость страховки на Банки.ру и оформить ее онлайн.. За это вы получите кэшбэк до 60% от стоимости полиса. Бонус начисляется в виде банкимани, их можно потратить на покупку сертификатов онлайн-магазинов или вывести на карту (1 банкимани = 1 рубль).
Максимальный кэшбэк 60% предусмотрен за оформление полиса на ипотеку в Сбербанке в страховых компаниях:
Если ипотека оформлена в других банках, то кэшбэк по этим компаниям – 15%.
Что такое реальная стоимость квартиры и из чего она складывается
Под определением «реальная цена квартиры» понимается именно рыночная стоимость недвижимости. Этот показатель определяется особенностями локации, характеристиками дома и параметрами помещения, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Кадастровая стоимость представляет собой административную оценку для налогообложения и обычно ниже рыночной на 15–30%. Есть и другие виды цен на жилье. Например, ликвидационная стоимость подсчитывается банками при оформлении ипотеки, а инвестиционная направлена на выявление потенциальной доходности помещения.
Риелторы сегодня, как правило, оценивают стоимость квартир на основании аналогичных предложений, размещенных на классифайдах — сайтах объявлений по типу «Циан», «Домклик», «Яндекс Недвижимость», «Авито». Оценщики учитывают совокупность индивидуальных параметров: юридическая чистота документов, уровень шума и освещенности, наличие дефектов и так далее. Банки зачастую анализируют данные Росреестра и «Циан» с помощью автоматизированных алгоритмов, отмечает эксперт.
Как правильно рассчитать реальную стоимость недвижимости в 2025 году
Для определения реальной стоимости недвижимости используют три основных метода: сравнительный, доходный и затратный. В большинстве случаев банки и оценочные компании применяют сравнительный метод — анализируют рынок, сравнивают похожие объекты в районе, учитывают корректировки по параметрам (этаж, ремонт, вид из окна, состояние документов) и выводят среднюю рыночную цену, отмечает руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Оверченко. Такой подход позволяет получить максимально объективную оценку текущей стоимости.
Доходный метод актуален для инвестиционных объектов — он основан на расчете потенциального дохода от аренды или перепродажи. Это довольно затратный метод, поэтому он применяется редко, в основном для новостроек или уникальной недвижимости, когда важно учитывать себестоимость.
Самостоятельно подсчитать реальную стоимость квартиры тоже возможно. Для этого нужно выбрать 5–7 аналогичных объектов в вашем районе, сравнить их по ключевым параметрам и скорректировать цену с учетом отличий (этаж, ремонт, вид из окна). Важно помнить: объявления в интернете — это запрашиваемые цены, а реальные сделки могут отличаться на 10–15%. Поэтому для точной оценки лучше обратиться к специалистам или использовать профессиональные сервисы оценки недвижимости.
Обратите внимание!
«В условиях роста ставок по ипотечным кредитам помочь улучшить условия по ним может личное страхование. Оно не является обязательным условием для заключения ипотечного договора, однако при наличии такого полиса банк, как правило, уменьшает ставку по ипотеке на 1–2%, что, соответственно, снижает и ежемесячный платеж. В этом случае обычно экономия на ставке гораздо существеннее стоимости страховки. Такое же предложение некоторые банки распространяют и на титульное страхование при приобретении вторичного жилья с использованием ипотеки», — напоминает эксперт-аналитик Банки.ру Эряния Бочкина.
Когда стоит обратиться к профессионалу для расчета стоимости квартиры
Нанимать профессионального оценщика рекомендуется в случаях оформления ипотеки, споров о наследстве, продаже недвижимости по доверенности или разделе имущества. Такой специалист проводит комплексную экспертизу объекта, учитывает множество факторов — состояние квартиры, ее расположение, рыночные тенденции, особенности документации и другие нюансы. Стоимость профессиональной оценки обычно начинается от 5–10 тысяч рублей и может быть выше в зависимости от сложности объекта и региона, говорит генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге.
Агент недвижимости — надежный источник информации о рыночной стоимости объекта. Если у вас еще нет проверенного специалиста, рекомендуется обратиться к 5–7 агентам и попросить их оценить квартиру, советует основатель агентства недвижимости Formula в Сочи Наталья Попова. Важно внимательно выслушать их доводы и аргументы.
«Такой подход в сочетании с анализом данных на популярных онлайн-агрегаторах и порталах даст вам более точное и обоснованное представление о реальной рыночной стоимости недвижимости. Это позволит вам лучше ориентироваться при переговорах и принимать более взвешенные решения», — отмечает эксперт.
Важно понимать, что онлайн-калькуляторы и «бесплатные оценки», которые часто предлагаются на различных сайтах, чаще всего дают приблизительные цифры и не учитывают всех деталей. Такие оценки могут быть неточными, поэтому при принятии серьезных решений — покупке, продаже или оформлении документов — лучше довериться профессионалам. Точная оценка поможет избежать ошибок и сделает сделку более прозрачной и безопасной.
Какие факторы влияют на стоимость квартиры
В целом, цена квартиры — это всегда баланс между «где», «в чем» и «в каком виде», объясняет основатель и управляющий партнер агентства недвижимости Trust Realty Алексей Балакин. Поэтому цена недвижимости зависит от целого ряда факторов:
- Локация и инфраструктура. Район — один из ключевых факторов ценообразования. Даже если дом новый и качественный, стоимость квартиры будет ниже, если он расположен в отдаленном или непрестижном районе с плохой инфраструктурой. И наоборот: в центре или районе с хорошей транспортной доступностью, школами, детсадами и магазинами цена «квадрата» выше.
«Наценка за престиж района может составлять даже более 50%», — добавляет генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк») Давид Худоян. Так, новостройки в ЦАО в Москве часто намного дороже аналогичных проектов в соседних округах с сопоставимыми характеристиками. В перспективных районах, которые находятся в процессе активного развития, цены растут особенно высокими темпами: так, сейчас в столице стремительно дорожают новостройки на территории кластера «Большой Сити» (Хорошевский район, Хорошево-Мневники, Дорогомилово и другие). - Класс и особенности дома. Здесь влияет все: год постройки, качество материалов, репутация застройщика, наличие подземного паркинга, консьержа, охраны. Старые дома премиум-класса могут стоить дороже новых бизнес-объектов за счет более высокого качества и меньшей плотности застройки.
- Формат и масштаб дома. В клубных домах или малоэтажных ЖК меньше квартир и меньше конкуренции среди продавцов — это повышает цену. В многоэтажных новостройках с сотнями квартир все наоборот: большое предложение сдерживает рост цен.
- Состояние ремонта. Парадокс, но квартира без отделки («в бетоне») может стоить дороже, чем вариант с устаревшим ремонтом. Все потому, что переделка под себя часто требует демонтажа старых материалов, а это дополнительные расходы.
- Срок владения квартирой. Если продавец владеет квартирой менее трех лет, он обязан уплатить налог на доход — 13% от разницы между ценой покупки и продажи (или рыночной стоимости), обращает внимание генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге. Это обстоятельство напрямую влияет на цену, которую он готов назвать, а также на его гибкость в переговорах.
- Этап строительства дома. Многие считают, что покупка квартиры на этапе котлована — выгодное вложение, ведь застройщик обещает рост цен. Но на самом деле это не всегда так, предупреждает Алексей Балакин. Застройщики действительно повышают цены по мере строительства, однако реальная стоимость может не расти так быстро — рынок часто переоценивают, и при несоответствии спроса и цен им приходится делать скидки до 30–40%. Обещанный рост — это скорее маркетинговый ход, а не гарантия. Поэтому инвесторам стоит быть осторожнее и лучше проконсультироваться с экспертом для оценки перспектив.
Краткий перечень факторов, влияющих на стоимость квартиры
| Влияющие на рост цен | Снижающие стоимость квартиры |
| Близость к центру города | Удаленный район |
| Развитая инфраструктура | Отсутствие инфраструктуры |
| Хорошая транспортная доступность | Плохая транспортная доступность |
| Современный дизайн интерьера | Старый ремонт |
| Качественные материалы отделки | Неудобная планировка |
| Средний этаж | Первый и последний этаж |
| Приятный вид из окна | Неприятный вид из окон |
| Наличие лифта | Отсутствие лифта |
| Большая кухня | Маленькая кухня |
| Изолированные комнаты | Смежные комнаты |
| Балкон или лоджия | Отсутствие балкона или лоджии |
| Дополнительные удобства (консьерж, видеонаблюдение, парковка) | Отсутствие дополнительных удобств |
Также рыночную цену формируют юридическая чистота объекта, наличие альтернатив (конкурентов), срочность продажи и поведение сторон на переговорах, а также макроэкономика: ставки, инфляция, доступность ипотеки.
«Юридическая чистота напрямую влияет на ликвидность: квартира с юридическими "пороками" может терять в цене 5–10%, а в отдельных случаях и больше, если потребуется судебное оформление», – отмечает руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
