«Снимая свою первую квартиру в Москве, я совершила ошибку и согласилась на первый попавшийся вариант. Потеряла деньги на комиссии риелтору, а в квартире были тараканы. Этот горький опыт научил меня главному: удачная аренда — это не везение, а небольшой рабочий проект», — рассказывает автор Банки.ру Алиса Юнусова.
В этом руководстве автор собрала все, что узнала «на своей шкуре»: где искать квартиру, как избежать мошенников, что должно быть в договоре и как не потерять деньги при внесении депозита.
Где искать квартиру в аренду
Искать квартиру можно разными способами — через риелторские агентства или специальные сервисы, с помощью соцсетей или знакомых. Все зависит от вашего времени, опыта и желания. Для каждого из способов нужна разная степень вовлеченности при поиске квартиры в аренду.
Поэтому универсального ответа, как найти квартиру в аренду, нет.
Низкая степень вовлеченности — вам не хочется глубоко погружаться в поиск. В этом случае лучший вариант — агентства и риелторы-частники. Вы связываетесь со специалистом, перечисляете ему свои пожелания к будущей квартире и в течение пары дней или даже в этот же день уже идете на просмотр.
Этот же вариант подойдет, если жилье вам нужно срочно.
Однако через таких посредников и итоговых трат будет больше. Как правило, риелторы берут комиссию — от 40% до 100% стоимости месяца аренды. Эту сумму придется заплатить в момент подписания договора с арендодателем.
Высокая степень вовлеченности — вы готовы тратить время на внимательный поиск. В эту категорию попадает все способы, где вам нужно искать самостоятельно: сервисы с объявлениями, знакомые, соцсети. Готовьтесь потратить силы и время, прежде чем вы найдете нужный вариант. В сервисах объявлений даже с фильтром «От собственника» будут «прятаться» риелторы, а в специальных группах будут, к сожалению, иногда встречаться мошенники.
При таком поиске вы потратите больше времени, но и сэкономите на комиссии риелторам.
Когда я переезжала в Москву и искала квартиру для своей семьи, делала именно так. Мучала всех своих знакомых и коллег, которые живут в столице, а также каждый день писала в своих соцсетях. В итоге нашла тот самый вариант, когда и жилье хорошее, и стоимость не завышена. Потратила много сил, но в итоге нашла нужный вариант за девять дней.
К сожалению, при поиске квартиры можно натолкнутся как на мошенников, так и на недобросовестных арендодателей или агентов. Поэтому быть подозрительным — нормально. Уточняйте все условия, проверяйте документы и отзывы. И никогда не платите деньги заранее — будь то за бронь или просмотр.
На что обратить внимание при выборе квартиры в аренду
Выбор квартиры начинается с проверки документов. Запросите у арендодателя паспорт и выписку из ЕГРН — это подтвердит его право собственности и отсутствие обременений на жилье. Если квартирой управляет доверенное лицо, необходимо проверить оригинал нотариальной доверенности.
В квартире, в которой я сейчас живу, два собственника — они муж и жена. Все общение я вела только с хозяйкой. На первом просмотре попросила позвонить супругу, чтобы убедиться, что он не против сдачи жилья, плюс попросила в договор включить и его как второго собственника. Возможно, это параноидально, но хотелось себя максимально защитить.
После проверки документов переходите к осмотру самого жилья. Уделите внимание санузлу: проверьте давление воды в кранах и слив в унитазе, осмотрите пространство под раковиной и вокруг унитаза на предмет протечек. Обязательно проверьте работу всей электропроводки, включив свет во всех комнатах и протестировав несколько розеток. Исправность окон и замков на входной двери напрямую влияет на безопасность и сохранение тепла зимой. Не забудьте включить всю имеющуюся технику — плиту, духовку, кондиционер, чтобы убедиться в их работоспособности.
Перед подписанием договора составьте подробную опись имущества, фиксирующую все существующие дефекты и повреждения. Например, мы перед заключением договора описали всю технику, которая остается в квартире, а также общее состояние квартиры. Дополнительно я зафиксировала все недостатки — заметила трещины на стене в спальне, сфотографировала их и подробно описала в акте. Это поможет избежать споров при выселении.
Наш акт или опись выглядит так:
Не менее важен финансовый аспект. Заранее обсудите, какие коммунальные платежи включены в стоимость аренды, а какие оплачиваются отдельно, и попросите показать квитанции за предыдущий месяц для оценки реальных сумм. Уточните способ оплаты — наличными или переводом на карту.
На что обратить внимание при осмотре квартиры
Шаг 1. Осмотр и проверка — на что обратить внимание при съеме квартиры на длительный срок
Не торопитесь. Осмотрите не только саму квартиру, но и подъезд, двор, понаблюдайте за уровнем шума.
Документы: попросите паспорт собственника и сразу сверьте данные. Запросите выписку из ЕГРН — это главный документ, подтверждающий право собственности и отсутствие обременений.
Состояние жилья: проверьте санузел (давление воды, слив), работу всех розеток, выключателей, бытовой техники, окон и замков. Убедитесь в исправности всего, чем будете пользоваться ежедневно.
Шаг 2. Договор — что нужно учитывать при съеме квартиры на длительный срок
Устных договоренностей недостаточно. Все условия должны быть зафиксированы в договоре. Внимательно прочитайте его перед подписанием. Обязательные пункты, которые должны быть в документе:
- Паспортные данные всех сторон.
- Точный адрес и описание квартиры.
- Размер арендной платы, сроки и способ ее внесения (например, перевод на карту).
- Перечень имущества с указанием его состояния.
- Распределение обязанностей по оплате коммунальных и прочих услуг.
- Порядок решения аварийных ситуаций (кто вызывает сантехника, электрика).
- Условия продления и досрочного расторжения договора.
Вот так, например, выглядит наш договор:
Обратите внимание, что когда вы снимаете жилье у другого физлица, то заключаете не договор аренды, а договор найма жилого помещения. С точки зрения бытового языка это не очевидно, но юридически верно именно так. Договор аренды заключается исключительно с юрлицами.
Шаг 3. Оплата, заселение и безопасность
Самый безопасный способ расчетов — безналичный перевод на карту арендодателя. Это создает четкую историю платежей. Если платите наличными, обязательно берите расписку с подписью собственника.
Перед заселением составьте и подпишите акт. Сфотографируйте или снимите на видео все существующие недостатки: сколы, царапины, пятна. Этот документ защитит вас от необоснованных претензий при возврате залога.
Не поддавайтесь на давление. Проверка документов, внимательное изучение договора и фиксация состояния квартиры — это не недоверие, а стандартная практика для тех, кто знает, что нужно учитывать при съеме квартиры на длительный срок.
Как не нарваться на мошенников
Правила аренды квартиры начинаются с проверки безопасности сделки. Тут главное — не нарваться на мошенников или недобросовестных арендодателей. Вот на что точно стоит обратить внимание:
- Сдача чужой квартиры. Мошенник снимает жилье и сразу пересдает его нескольким клиентам, исчезая с предоплатой. Всегда требуйте оригинал паспорта собственника и сверьте данные с выпиской из ЕГРН.
- Невозврат депозита. Недобросовестный арендодатель может найти множество причин, чтобы не возвращать залоговую сумму, когда вы решите съехать с квартиры. Перед заселением составьте подробный акт приема-передачи. Сфотографируйте или снимите на видео все существующие недостатки: сколы на мебели, царапины на технике, пятна на ковре. Этот документ, подписанный обеими сторонами, — ваша главная защита.
- Внезапное выселение или повышение цены. Арендодатель может резко попросить освободить жилье или поднять плату, не предупредив заранее. Все условия должны быть четко прописаны в договоре. Внесите пункты о сроке аренды, порядке ее продления, условиях повышения платы (например, не чаще раза в год и с предупреждением за два месяца) и сроках предупреждения о расторжении договора.
- Скрытые проблемы квартиры. После заселения выясняется, что сантехника течет, а техника не работает. Поэтому перед подписанием договора и передачей денег проверьте работу всей техники, кранов, слива в унитазе, отопления. Включите все, что есть в квартире.
— Всегда проверяйте документы. Паспорт собственника + выписка из ЕГРН. Без этого не нужно подписывать документы о сделке.
— Никогда не переводите предоплату до просмотра и подписания договора. Мошенники всегда торопят с переводом.
— Внимательно читайте договор. Все устные обещания должны быть вписаны в документ: сроки, цена, обязанности по ремонту, условия возврата депозита.
Фиксируйте состояние квартиры. Фото- и видеоотчет и подробный акт — ваша страховка.
Правила съема квартиры просты: доверяйте, но проверяйте. Формальности — это не недоверие, а стандартная практика для защиты своих прав и денег.
Как снять квартиру: главное
- Проверяйте документы. Запросите у арендодателя паспорт и выписку из ЕГРН. Это подтвердит его право собственности и обезопасит сделку.
- Внимательно читайте договор. В документе должны быть четко прописаны срок аренды, сумма, порядок оплаты, условия возврата залога и распределение коммунальных платежей.
- Фиксируйте состояние квартиры. Перед заселением составьте подробный акт с описанием всех недостатков и сфотографируйте их. Это защитит от необоснованных претензий при возврате депозита.
- Остерегайтесь мошенников. Низкая цена, отказ от показа до предоплаты и отсутствие документов — главные признаки обмана. Не переводите деньги без подписанного договора.
- Платите безопасно. Отдавайте предпочтение безналичному расчету — переводу денег на карту арендодателя. Это создает прозрачную историю платежей.
- Уточняйте правила проживания. Заранее обсудите с арендодателем возможность регистрации, наличия животных, уровень шума, время и частоту визитов для проверки состояния жилья.
