В бюро кредитных историй «Эквифакс» увидели угрозу в показателях ипотечного кредитования в России. Эксперты связывают риски с заметным ростом доли ипотеки с первоначальным взносом менее 20%, следует из обзора БКИ.
В «Эквифаксе» отмечают, что объем ипотечного портфеля у банков растет постоянно и даже кризисные 2014—2015 годы не переломили эту тенденцию. Так, в 2017 году портфель вырос на 23,5%, в 2018-м — на 28%, за шесть месяцев 2019-го — на 10%.
При этом, по данным аналитиков, «качество вновь выдаваемых ипотечных кредитов может быть хуже по сравнению с предыдущими поколениями, если рассматривать ипотеку с точки зрения величины первоначального взноса». Как поясняется, этот показатель во всем мире является одним из главных риск-факторов при принятии решений о предоставлении ипотечных кредитов: чем больше процент первоначального взноса, тем меньше риск (вероятность дефолта по ипотеке). Сам по себе факт наличия у потребителя первоначального взноса говорит о том, что у него на протяжении длительного времени был стабильный источник дохода, который позволил ему собрать средства для получения ипотеки.
Например, в 2018 году по 17% выданных ипотечных кредитов потребители внесли минимальный с точки зрения кредитного риска первоначальный взнос — менее 15%. В докризисном 2014 году доля кредитов с подобным минимальным взносом составляла более скромные 11,8%, а в кризисном 2015-м — 6,5%. Все это может свидетельствовать о том, что залоговые риски в ипотечном кредитовании нарастают.
Большинство кредиторов устанавливают минимальную величину первоначального взноса по ипотеке на уровне 15% и могут снизить его в рамках отдельных промоакций или взамен на повышение процентной ставки, предлагая, например, снижение первоначального взноса до 10% с одновременным увеличением ставки по кредиту на 0,5 процентного пункта. «Величина первоначального взноса, безусловно, также может зависеть и от типа приобретаемой недвижимости: чем ниже ликвидность приобретаемого объекта недвижимости, тем больше будет величина взноса. Например, для загородной недвижимости многие кредиторы устанавливают минимальный взнос в размере 25%, а для апартаментов — 30%, что связано с более низкой ликвидностью данного типа жилья», — отмечают в «Эквифаксе».
При этом традиционно неким пограничным значением величины первоначального взноса, начиная с которого считается, что залоговые и кредитные риски снижаются, является планка в 20%. Иными словами, если потребитель внес 20% и более в виде первоначального взноса по ипотеке, то вероятность дефолта по такому ипотечному кредиту существенно снижается.
Ипотечные кредиты на Банки.ру
В России доля ипотечных кредитов со взносом менее 20% в докризисный 2014 год составляла порядка 24%, в кризисный 2015-й — 9,3% (в тот период основные выдачи ипотеки происходили со взносом от 30% до 50%), а выдачи 2018 года на 43% состоят из подобных договоров. «Таким образом, в случае какого-либо кризиса может последовать снижение цен на недвижимость, и если оно составит более чем 20%, то почти половина выданных в 2018 году кредитов будет иметь недостаточный объем обеспечения, что может негативно сказаться на качестве ипотечного портфеля, затруднить его секьюритизацию, а с учетом его доли в кредитных портфелях многих банков — сказаться и на их благополучии», — рассуждают в бюро кредитных историй.
Рост доли ипотечных кредитов, выдаваемых с первоначальным взносом до 20%, происходит в основном за счет увеличения числа выдаваемых кредитов с таким взносом и соответствующим снижением доли кредитов со взносом 40—50%. При наличии взноса подобной величины банки могут позволить себе проводить упрощенную проверку платежеспособности потребителя, так как в случае дефолта по кредиту потребитель рискует потерять значимую для него сумму первоначального взноса, что стимулирует его своевременно вносить платежи по ипотечному кредиту.
«Необходимо отметить, что в ряде случаев и без того небольшой первоначальный взнос (до 15—20%) формируется потребителем за счет получения потребительского кредита, что вносит еще больший риск в ипотечный портфель», — подчеркивают в «Эквифаксе». «Банки стараются выявить подобные факты, что в целом у них получается, так как доля выдач подобной ипотеки незначительна — в пределах 5%. Однако доля выдаваемых подобных ипотечных кредитов выросла... с 2,1% в 2015 году до 3,7% в 2018-м», — констатируют аналитики.
«Предоставление ипотеки без первоначального взноса как раз и было одной из причин развития ипотечного кризиса в США в 2007 году. Понимая это, Центральный банк работает в этом направлении: ужесточает требования к коэффициентам риска для ипотеки, сформированной с минимальным/отсутствующим первоначальным взносом, и следит за долей таких кредитов», — отмечают в БКИ.
