С какой зарплатой можно взять ипотеку в 2025 году: условия одобрения и расчет дохода

Мечтаете о собственной квартире, но не знаете, хватит ли зарплаты для одобрения ипотеки? Главный секрет кроется не в самой цифре дохода, а в соотношении вашего ежемесячного платежа к заработку. Банки готовы выдать кредит, если платеж не превышает 40–50% от вашего чистого дохода — это критически важное правило ЦБ. 

В этой статье мы детально разберем, как рассчитать свою ипотеку, какие доходы учитывают банки и как повысить шансы на одобрение.

Что учитывает банк при оценке доходов для выдачи ипотеки

Когда вы приходите в банк за ипотекой, первое, о чем спросит специалист, — это о ваших доходах. Но дело не только в самой цифре. Банк не верит на слово. Его задача — оценить риски и понять, сможете ли вы стабильно платить в течение 15, 20 или 30 лет. 

Банк оценивает заемщика комплексно: стабильный официальный доход, подтвержденный стаж, безупречная кредитная история и адекватная долговая нагрузка — вот главные требования для ипотеки. 

Официальный доход — основа всего

Это главный пункт в списке требований для ипотеки. Банк учитывает только доход, который можно подтвердить документально. Способы подтверждения:

• По форме банка или 2-НДФЛ — стандартный путь для наемных работников. Справка должна быть свежей (обычно действует 30–60 дней). 
• По налоговой декларации 3-НДФЛ — для индивидуальных предпринимателей (ИП), нотариусов, адвокатов и других самозанятых лиц.
• Выписка по банковскому счету. Подходит для ИП и фрилансеров, если можно продемонстрировать стабильные поступления в течение длительного времени (обычно от шести месяцев).

Если вы хотите оформить ипотеку в своем зарплатном банке, то иногда можно обойтись без справок. Банк и так видит все поступления.

Важный нюанс: банк учитывает не всю вашу зарплату, а только ту часть, что остается после вычета подоходного налога (НДФЛ 13%). Это ваш чистый доход.

Прочность вашего финансового положения: стаж и трудоустройство

Банку важно не только, сколько вы зарабатываете, но и как долго и насколько стабильно. Он оценивает:

• Общий трудовой стаж. 
• Стаж на последнем месте работы. Минимальный порог обычно составляет от шести месяцев. Чем дольше вы работаете в одной компании, тем выше доверие банка.

В приоритете сотрудники, работающие по бессрочному трудовому договору. Срочный договор или работа по договору ГПХ могут вызвать вопросы, но не являются абсолютным препятствием.

Кредитная история — ваша финансовая репутация

Это досье на вас как на заемщика. Банк проверяет его в Бюро кредитных историй (БКИ), чтобы понять:

• Всегда ли вы вносили платежи по прошлым кредитам и картам вовремя?
• Сколько у вас действующих кредитов и на какие суммы?

Важно! Пустая кредитная история для ипотеки — не лучший вариант. Банк просто не понимает, как вы будете себя вести по кредитным обязательствам, а потому выдавать такую большую сумму может не решиться. 

Возраст и семейное положение

Основные заемщики — это люди от 21 до 65 лет на момент получения кредита. Юридически возможно оформление любых кредитов, в том числе ипотеки, с 18 лет, но на практике заемщиками становятся молодые люди постарше. Важно, чтобы на момент окончания ипотеки вам было, как правило, не больше 65–75 лет (зависит от банка).

Если вы подаете заявку один, оцениваются только ваши доходы. В браке можно привлечь созаемщика — супруга/супругу, и тогда банк сложит ваши доходы, что увеличит максимальную сумму кредита.

Ключевой показатель: платежеспособность — предельная долговая нагрузка (ПДН)

Все вышеперечисленное нужно банку, чтобы рассчитать ваш ежемесячный платеж по ипотеке и сравнить его с вашими доходами. Главное правило: платеж по новой ипотеке плюс платежи по всем другим вашим кредитам не должны превышать 40—50% вашего среднемесячного чистого дохода.

Формула для грубого расчета:

(Ваш чистый доход × 0,5) – платежи по другим кредитам = ваш возможный платеж по ипотеке 

Пример:

Чистый доход = 80 000 рублей в месяц. Других кредитов нет.

(80 000 × 0,5) – 0 = 40 000 рублей.

Значит, банк будет ориентироваться на ежемесячный платеж около 40 000 рублей.

Именно от этой цифры и будет отталкиваться банк, рассчитывая, какую сумму вам одобрить и на каких условиях.

Показатель долговой нагрузки — ПДН. С 2019 года при рассмотрении любой кредитной заявки и особенно ипотечной банки в обязательном порядке рассчитывают показатель долговой нагрузки (ПДН). Это правило установлено Центральным банком России.

Формула проста: все ваши ежемесячные платежи по кредитам делятся на ваш ежемесячный доход.

ПДН = (все ежемесячные платежи по кредитам и займам) / (ваш ежемесячный доход)

В расчет берутся все ваши финансовые обязательства:

• Платежи по действующим ипотекам, автокредитам, потребительским займам.
• Микрозаймы (даже самые небольшие).

Обязательный платеж по кредитным картам. Это ключевой момент! Банки используют два основных подхода: 5% от общего лимита по всем вашим кредитным картам, даже если вы ими не пользуетесь или погашаете задолженность в полном объеме каждый месяц, или 10% от текущей задолженности по картам.

Платеж по тому кредиту, на который вы подаете заявку. Для наглядности разберем пример. 

Алексей зарабатывает 100 000 рублей после вычета НДФЛ. Его текущие обязательства:

1. Платеж по кредиту: 20 000 рублей в месяц. 
2. Кредитная карта с неизрасходованным лимитом 100 000 рублей. В этом случае считается 5% от лимита, то есть — 5000 рублей.
3. Новая цель — ипотека на 1 000 000 рублей на десять лет по ставке 23,3% с платежом 17 250 рублей в месяц. 

Итого на свои кредитные обязательства, в том числе планируемые, Алексей тратит 42 250 рублей. 

Считаем ПДН:

ПДН = (42 250 / 100 000) × 100% = 42,25%. 

ЦБ РФ считает, что если ПДН заемщика превышает 50%, банк обязан либо отказать в выдаче кредита, либо выдать его по значительно повышенной ставке, так как требует от банка заложить больше капитала под такой кредит на случай невозврата.

У Алексея показатель 42,25%. Это высокий, но в большинстве случаев еще допустимый уровень для ипотеки. Его заявка будет рассмотрена, но банк проявит повышенное внимание к его доходам и стабильности. Шансы на одобрение есть, но они не стопроцентные.

Сколько нужно зарабатывать, чтобы взять ипотеку в 2025 году?

Это главный вопрос, который волнует будущих заемщиков. Ответ на него складывается из трех факторов: стоимости желаемого жилья, размера первоначального взноса и вашего дохода. Ключевое правило, о котором мы говорили ранее: ежемесячный платеж по ипотеке плюс платежи по остальным кредитам не должны превышать 40–50% вашего дохода.

Рыночная ипотека

Давайте рассчитаем, какой доход должен быть для рыночной ипотеки на квартиры в разных городах России. Для чистоты эксперимента возьмем единые условия:

Первоначальный взнос: 20%.

Ставка: 20,33% (среднерыночная ставка с учетом всех предложений на Банки.ру на 12 сентября 2025 года).

Срок кредита: 25 лет.

Расчет платежа выполнен по стандартной формуле аннуитетного платежа.

Ипотека в Москве.

— Стоимость квартиры: 15 000 000 рублей.

— Первоначальный взнос (20%): 3 000 000 рублей.

— Сумма кредита: 12 000 000 рублей.

— Ежемесячный платеж: ~ 207 500 рублей.

Чтобы платеж в 207,5 тысячи рублей был не более 40–50% от дохода, ваш ежемесячный заработок после вычета НДФЛ должен составлять ~415 000–518 750 рублей.

Часто такие кредиты берутся семьями, где созаемщиками выступают оба супруга, и их совместный доход достигает этой планки.

Ипотека в Казани.

— Стоимость квартиры: 8 000 000 рублей.

— Первоначальный взнос (20%): 1 600 000 рублей.

— Сумма кредита: 6 400 000 рублей.

— Ежемесячный платеж: ~ 110 700 рублей.

Платеж в 110,7 тысячи рублей не должен превышать половины вашего дохода. Значит, нужно зарабатывать ~ 221 400–276 750 рублей чистыми.

Ипотека в Тольятти, Самарская область.

— Стоимость квартиры: 5 000 000 рублей.

— Первоначальный взнос (20%): 1 000 000 рублей.

— Сумма кредита: 4 000 000 рублей.

— Ежемесячный платеж: ~ 69 200 рублей.

Чтобы комфортно выплачивать 69,2 тысячи рублей в месяц, ваш чистый доход должен составлять ~ 138 400–173 000 рублей.

Сводная таблица:

Важно! Это ориентировочные расчеты. Точную сумму и ставку вам рассчитает только банк после подачи заявки. Вы можете примерно рассчитать свой предполагаемый вариант в специальном ипотечном калькуляторе Банки.ру.

Если вы привлекаете созаемщика (супруга/супругу), банк сложит доходы обоих для расчета максимального платежа. Если ваша зарплата немного не дотягивает до нужной планки, то выход — увеличить первый взнос. Например, взнос в 50% снизит сумму кредита и ежемесячный платеж почти в два раза.

Не забывайте о дополнительных расходах. К ним относятся страхование жизни и имущества, услуги оценщика и нотариуса, а также комиссии риелторам.

Сколько нужно зарабатывать, чтобы взять ипотеку, — зависит от ваших амбиций и города. В среднем для скромной квартиры в регионе семье нужно иметь от 140 тысяч рублей общего дохода, а для столичного жилья — от 400–500 тысяч рублей. Точнее можно подсчитать, отталкиваясь от конкретного предложения на рынке недвижимости и используя ипотечный калькулятор.

Льготная ипотека

Помимо стандартной рыночной ипотеки, в России действуют несколько льготных программ, которые значительно снижают финансовую нагрузку на заемщика благодаря субсидированию ставки государством. Давайте рассчитаем, какой доход нужен для каждой из них, используя максимальные суммы кредита и сроки.

Важно! Во всех расчетах мы используем формулу аннуитетного платежа и правило, что ежемесячный платеж не должен превышать 40–50% от вашего чистого дохода. Также помните о показателе долговой нагрузки (ПДН), который должен быть ниже 50%.

«Семейная ипотека» (6% годовых).

Условия программы:

— Ставка: 6% годовых.

— Максимальная сумма кредита: 12 млн рублей (Москва, МО, СПб, ЛО) и 6 млн рублей (другие регионы). 

— Максимальный срок: 30 лет. 

— Первоначальный взнос: от 20%. 

Расчет для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей:

— Ежемесячный платеж: ~ 71 940 рублей.

Чтобы платеж в ~72 тысячи рублей составлял комфортные 40% от дохода, ваша семья должна зарабатывать примерно 179 850 рублей в месяц.

IT-ипотека. 

— Ставка: 9% годовых. 

— Максимальная сумма кредита: 9 000 000 рублей во всех регионах.

— Максимальный срок: 30 лет.

— Первоначальный взнос: от 20%.

— Сумма кредита: 9 000 000 рублей.

— Срок: 30 лет (360 месяцев).

— Ежемесячный платеж: ~ 53 960 рублей.

Для платежа в ~53,9 тысячи рублей необходим ежемесячный доход ~134 900 рублей чистыми.

«Дальневосточная и арктическая ипотека» (2% годовых).

Условия программы:

— Ставка: 2% годовых.

— Максимальная сумма кредита: 9 000 000 рублей (для квартир от 60 кв. м) / 6 000 000 рублей (для квартир до 60 кв. м). 

— Максимальный срок: 20 лет.

— Первоначальный взнос: от 20%.

Расчет для квартиры >60 кв. м (максимальная сумма):

— Ежемесячный платеж: ~ 45 560 рублей. Для комфортного платежа в ~45,5 тысячи рублей необходим доход ~113 900 рублей в месяц чистыми.

«Сельская ипотека» (3% годовых)

— Ставка: 3% годовых (может быть ниже на некоторых приграничных территориях). 

— Максимальная сумма кредита: 6 000 000 рублей (может быть увеличена до 12 000 000 рублей при наличии созаемщика-супруга).

— Максимальный срок: 25 лет. 

— Первоначальный взнос: от 20%.

— Ежемесячный платеж: ~ 28 440 рублей. Для его покрытия достаточно дохода ~ 71 100 рублей в месяц чистыми.

Как подтвердить доход

Для наемных работников предпочтительным вариантом считается справка по форме банка. Это специальный бланк, который вы берете в банке, а ваш работодатель заполняет и заверяет. Его ключевое преимущество в том, что он содержит именно те данные, которые хочет видеть конкретный банк, что минимизирует дополнительные вопросы и ускоряет рассмотрение заявки. 

Не менее распространенным вариантом является стандартная налоговая справка 2-НДФЛ.

Для предпринимателей, ИП, самозанятых и фрилансеров процесс подтверждения дохода выглядит сложнее, но остается вполне реализуемым. Основным документом здесь выступает налоговая декларация 3-НДФЛ, где банк оценивает не столько обороты, сколько чистую прибыль после уплаты налогов и расходов. Критически важными становятся выписки по расчетным счетам из банков за последние 6–12 месяцев, которые демонстрируют регулярность поступлений, их источники и оборачиваемость средств без больших кассовых разрывов. Дополнительно можно предоставить бухгалтерскую отчетность.

В ситуациях, когда официальной зарплаты не хватает или доход формируется из нескольких источников, на помощь приходят альтернативные способы подтверждения. Это может быть выписка из банка о движении средств по вкладу — если у вас есть крупный депозит, проценты по нему могут быть учтены в составе дохода. Договоры аренды с выпиской о регулярных поступлениях денег от арендатора помогут учесть доход от сдачи недвижимости. 

Ключевой вопрос, который волнует многих заемщиков, — какой доход указать для кредита, чтобы одобрили. Главное правило здесь — указывать только тот доход, который вы можете подтвердить документально. Попытки завысить цифры приведут к немедленному отказу. В общий доход можно и нужно включать основную зарплату (после вычета НДФЛ), регулярные премии и бонусы (если они отражены в справках), проценты по вкладам, доход от сдачи имущества в аренду, а также пенсию, алименты и стипендию при наличии подтверждения. Перед обращением в банк стоит собрать все документы за максимальный период, самостоятельно подсчитать свой среднемесячный доход за последние полгода и обязательно учесть свой показатель долговой нагрузки (ПДН), так как даже обладателю хорошего дохода банк может отказать из-за его высокой нагрузки по другим кредитам.

Сколько нужно зарабатывать, чтобы получить ипотеку: главное

Показатель долговой нагрузки (ПДН) — ключевой критерий:

• Комфортный уровень — до 30% от дохода.
• Оптимальный уровень — 40–50% от дохода.
• Максимальный порог — свыше 50% (высокий риск отказа).

Требования к стажу:

• Минимум три — шесть месяцев на текущем месте работы.
• Общий стаж за последние пять лет с перерывами не более трех — четырех месяцев.

Дополнительные условия:

• Хорошая кредитная история без просрочек.
• Возраст на момент оформления, как правило, от 21 года, возраст на момент погашения — до 65–75 лет.
• Наличие первоначального взноса (от 20%).

Банк рассматривает заявку комплексно. Даже при хорошей зарплате могут отказать из-за высокой долговой нагрузки или проблемной кредитной истории. Рассчитайте свой ПДН заранее — это сэкономит время и повысит шансы на одобрение.