Когда речь заходит о крупных тратах на улучшение жилищных условий, перед заемщиком встает непростой выбор: оформить целевую ипотеку на ремонт или взять кредит под залог имеющегося имущества. На первый взгляд, оба варианта позволяют получить значительную сумму под залог недвижимости и использовать ее для благоустройства жилья. Но на практике эти продукты отличаются не только условиями, но и уровнем контроля, гибкости и стоимости.
Разбираемся, в чем суть различий между ними, какой кредит обойдется дешевле и что выбрать — строгую, но более доступную ипотеку или свободный в расходовании, но потенциально более дорогой кредит под залог недвижимости?
Чем отличается ипотека на ремонт от кредита под залог недвижимости
Ключевая разница между ипотекой на ремонт и кредитом под залог недвижимости — в степени свободы распоряжения средствами и уровне контроля со стороны банка, говорит аналитик Банки.ру Артур Хачатрян.
Кредит под залог недвижимости — это нецелевой займ, обеспеченный уже имеющимся у заемщика объектом недвижимости: квартирой, частным домом, земельным участком или даже коммерческим помещением. Такой кредит выдается без ограничения по целям: полученные деньги можно потратить на ремонт, покупку новой недвижимости, образование, бизнес, приобретение машины, рефинансирование других кредитов или любые другие нужды. Банк не требует отчетности по расходованию средств, что делает этот формат максимально гибким. Главное условие — наличие ликвидного объекта в собственности, который можно предоставить в залог.
Ипотечный кредит на ремонт, напротив, — это целевой займ, при котором средства выдаются строго на проведение ремонтных работ в конкретном жилом объекте. Это своего рода гибрид между ипотекой и целевым потребительским кредитом. Как правило, залогом также выступает уже имеющееся жилье, однако в отличие от нецелевого кредита заемщик должен подтвердить банку, что средства действительно пошли на ремонт: предоставить смету, чеки, договоры с подрядчиками, акты выполненных работ и другие документы. Иногда средства перечисляются напрямую на счет подрядной организации или в виде компенсации после предъявления отчетных документов.
Важно! Средства, полученные в рамках ипотеки на ремонт, можно потратить исключительно на ремонт жилья — покупку стройматериалов, оплату работы подрядчиков, переустройство. Перекрытие старых долгов по ремонту обычно не входит в целевое назначение, так как банк требует подтверждения расходования именно на текущие ремонтные работы.
Что из кредитов выгоднее
Ипотека на ремонт обычно обходится дешевле, чем кредит под залог недвижимости. Это связано с тем, что она является целевым кредитом, а значит, сопряжена с более жесткими требованиями со стороны банка к оформлению, подтверждению расходов и контролю за использованием средств.
Банки рассматривают такие займы как менее рискованные, поскольку заемщик не может потратить деньги на произвольные цели, а залогом служит конкретное жилье, в которое и будут вложены средства. За счет этого ставка по ипотеке на ремонт может быть ниже на 1–3 процентных пункта по сравнению с нецелевыми программами.
Вместе с тем и ипотека на ремонт, и кредит под залог недвижимости предполагают, что банк выдаст средства в пределах 70–80% от оценочной стоимости объекта, предоставленного в залог. Это стандартная практика для снижения рисков: кредитор оставляет подушку безопасности на случай изменения рыночной стоимости недвижимости или неплатежеспособности заемщика. Например, если квартира оценена в 10 млн рублей, максимальная сумма кредита может составить 7–8 млн — в зависимости от политики банка, ликвидности объекта, региона и доходов клиента.
Также важно учитывать, что в рамках ипотеки на ремонт банк может выделять средства частями, по мере выполнения работ или предоставления отчетных документов. Это тоже сдерживает риски, но может ограничивать гибкость и увеличивать сроки реализации проекта.
На Банки.ру можно оформить кредит под залог недвижимости под ключ: вы заполняете одну анкету, а все остальное сделает Банки.ру. Мы подберем банки с наиболее высокой вероятностью одобрения, даже если у вас неидеальная кредитная история, а также сопроводим на всем пути — от оформления документов до получения кредита.
В каких случаях кредит под залог недвижимости выгоднее ипотеки на ремонт
Выбор между ипотекой на ремонт и кредитом под залог недвижимости напрямую зависит от целей заемщика, объема необходимого финансирования и уровня финансовой дисциплины. Чтобы принять взвешенное решение, важно понимать, какой продукт лучше соответствует конкретной жизненной ситуации.
Кредит под залог недвижимости становится более выгодным и удобным инструментом в следующих случаях:
- Нужна крупная сумма: если запланированы не только ремонтные работы, но и дополнительные расходы — покупка мебели, бытовой техники, авто, оплата образования или рефинансирование старых кредитов. Кредит под залог недвижимости позволяет использовать полученные средства на любые цели без ограничений и обязательной отчетности.
- Ценится свобода распоряжения средствами: заемщик сам решает, как и когда тратить полученные деньги — нет необходимости предоставлять чеки, сметы, акты выполненных работ или заключать договоры с подрядчиками. Такой подход особенно актуален, если вы планируете самостоятельный ремонт или хотите изменить планы по ходу реализации проекта.
- Необходима простота оформления: хотя и в случае кредита под залог недвижимости требуется оценка залогового имущества и проверка заемщика, в большинстве случаев процесс менее формализован, чем в случае целевой ипотеки. Нет необходимости заранее составлять подробный план работ и собирать документы, подтверждающие будущие расходы.
Ипотека на ремонт, напротив, выгоднее в узкоспециализированных сценариях:
- Цель кредита — исключительно ремонт: если средства действительно будут потрачены только на отделку, перепланировку, инженерные коммуникации и иные связанные работы, то целевой кредит позволит снизить переплату за счет более низкой процентной ставки.
- Нужен длительный срок кредитования с понятной структурой: ипотечные программы обычно предлагают на срок до 20–30 лет с фиксированной ставкой и равными платежами, что делает их комфортными для семейного бюджета. В случае кредита под залог недвижимости срок может быть короче, а ставка — выше.
- Банк требует прозрачности: для некоторых клиентов важна уверенность, что средства будут использоваться строго по назначению — особенно если в проекте участвуют несколько членов семьи или используется материнский капитал, региональная субсидия и так далее.
При выборе того или иного варианта стоит отталкиваться от того, что вам конкретно нужно, говорит Артур Хачатрян. Ипотека на ремонт рекомендуется, если цель — именно ремонт жилья с контролем расходования и более низкой ставкой. В свою очередь, кредит под залог недвижимости лучше брать, если нужны большие суммы, гибкость в использовании денег и если есть несколько объектов недвижимости для залога. «Объединение инструментов возможно, но требует согласования с банками и оценки финансовых возможностей заемщика», –отмечает аналитик Банки.ру.
Требования, расходы и риски: что важно знать перед оформлением
На первый взгляд ипотека на ремонт и кредит под залог недвижимости могут показаться очень похожими с точки зрения оформления — в обоих случаях займ обеспечивается недвижимостью и банк тщательно проверяет платежеспособность клиента. Однако при более детальном рассмотрении проявляются важные отличия, особенно в части подтверждения цели, условий залога, доступных субсидий и рисков.
- Требования к заемщику по обеим программам, как правило, схожи: стабильный доход, официальное трудоустройство, подтвержденный стаж (обычно от трех — шести месяцев на последнем месте), положительная кредитная история. Однако при оформлении ипотеки на ремонт банк может предъявить более строгие требования к целевому расходованию средств: придется не только предоставить предварительную смету и план работ, но и впоследствии отчитаться о каждом этапе ремонта. Также обязательным условием является наличие собственности без обременений — в отличие от кредита под залог недвижимости, где банки иногда готовы рассматривать объект с существующим обременением при соблюдении определенных условий.
- Если на момент подачи заявки недвижимость уже находится в ипотеке, это может стать препятствием для оформления как ипотеки на ремонт, так и нового кредита под залог. В случае кредита под залог недвижимости банк в первую очередь будет учитывать, что объект уже заложен, а значит, в случае дефолта реализация залога может быть затруднена. В ситуации с ипотекой на ремонт — это практически исключено: банки редко соглашаются на вторичное наложение обременения на ту же недвижимость.
Дополнительные расходы при оформлении также следует учитывать. Они сопоставимы для обеих программ и могут включать в себя:
- Оценку объекта недвижимости независимым экспертом.
- Государственную регистрацию залога.
- Услуги нотариуса (если требуется).
- Обязательное страхование объекта (а иногда и жизни/трудоспособности заемщика).
Разница в том, что по ипотечным программам, включая ипотеку на ремонт, чаще доступны льготы и субсидии — как государственные (например, семейная ипотека, субсидии на модернизацию жилья), так и партнерские от застройщиков или банков. По кредиту под залог недвижимости таких программ меньше, так как это нецелевой продукт и он формально не подпадает под большинство госпрограмм поддержки.
Важно! Риски по обеим программам значительны, поскольку в случае просрочки или полной невыплаты банк имеет право обратиться в суд и инициировать реализацию заложенного имущества. При этом условия взыскания могут отличаться: в ипотеке на ремонт процесс может быть более регламентирован, а по кредиту под залог недвижимости — более гибкий, но не менее серьезный. Потеря заложенной недвижимости при неспособности обслуживать долг — главный риск, о котором заемщику стоит помнить с момента подписания договора.
Читайте также:
