Можно ли заложить по кредиту чужую квартиру: разбираем по шагам

Иногда у заемщика нет собственного жилья, но есть возможность привлечь в качестве залога квартиру родственника или знакомого. Такой вариант действительно возможен, но с юридической точки зрения он требует особого внимания. Разбираемся, на каких условиях можно использовать чужую квартиру для получения кредита, какие документы понадобятся и какие риски несет собственник жилья.

Можно ли заложить по кредиту не свою квартиру 

Получить кредит под залог недвижимости можно даже в том случае, если она не принадлежит вам, но только при одном важном условии: собственник объекта должен официально согласиться на его передачу в залог и выступить в роли залогодателя, отмечает аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. 

Залогодатель — это лицо, передающее имущество в залог, им должен быть именно собственник недвижимости. Залогодателем может быть родственник, друг или иной знакомый, не обязательно близкий родственник. Закон не требует родственной связи между заемщиком и владельцем жилья. Такая схема возможна, например, если родственники или близкие готовы помочь оформить кредит, но не хотят становиться официальными участниками кредитного договора. Однако и для них это несет потенциальные риски, поэтому перед подписанием документов желательно проконсультироваться с юристом.

Банк, в свою очередь, обязательно проверит и залогодателя, и само имущество — убедится в отсутствии обременений, задолженностей по налогам и коммунальным платежам, а также в юридической «чистоте» недвижимости. При этом собственник может ограничить условия залога — например, разрешить залог только на часть суммы кредита или на определенный срок. Такие условия фиксируются в договоре залога. 

На Банки.ру можно оформить кредит под залог недвижимости «под ключ»: вы заполняете одну анкету, а все остальное сделает Банки.ру. Мы подберем банки с наиболее высокой вероятностью одобрения, даже если у вас неидеальная кредитная история, а также сопроводим на всем пути от оформления документов до получения кредита. 

Как правильно оформить залог чужой квартиры

Чтобы оформить недвижимость в залог, ее собственнику потребуется собрать пакет документов, подтверждающий как право собственности, так и согласие на использование объекта в качестве обеспечения по кредиту. В стандартный перечень обычно входят:

• Паспорт владельца квартиры.
• Правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве собственности и т. д.).
• Нотариально удостоверенное согласие на залог, если это требует банк.
• Нотариально заверенное согласие всех совладельцев — если объект находится в долевой собственности.
• Разрешение органов опеки — в случаях, когда среди собственников или зарегистрированных жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные лица.
• Отчет об оценке рыночной стоимости объекта — часто запрашивается банком для расчета суммы кредита.
• Договор залога и основной кредитный договор.

«Бывают случаи, когда квартира находится в долевой собственности, тогда залог возможен только с согласия всех собственников, которые должны подписать договор залога и дать нотариально заверенное согласие. При этом каждый владелец несет ответственность пропорционально своей доле. По этой причине такие сделки происходят очень редко — банки чаще предпочитают залог целой квартиры, а не доли, из-за сложности реализации залога долей», — говорит Артур Хачатрян.

Оформление доверенности при передаче имущества в залог: что нужно знать

Из-за высокого риска мошенничества банки крайне внимательно относятся к доверенностям, особенно если речь идет о залоге недвижимости. Поэтому требования к оформлению таких документов — максимально строгие.

Обычно доверенность подписывается в присутствии сотрудника банка, который проверяет несколько важных моментов:

• Доверитель передает имущество в залог добровольно, без давления со стороны.
• Человек, оформляющий доверенность, находится в адекватном состоянии и осознает суть сделки.
• Доверитель полностью согласен с условиями кредита, включая ставку, срок, обременения.
• При необходимости предоставляются медицинские справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Важно! Обычной расписки недостаточно. Нужна целевая доверенность, в которой четко прописаны полномочия представителя и перечень действий, которые он вправе совершать с объектом залога.

Какие риски несет собственник, если передает квартиру в залог за другого человека

Перед тем как согласиться на оформление залога, владельцу квартиры стоит взвесить все возможные последствия. Такая сделка связана с серьезными рисками — особенно если речь идет о кредите для третьего лица, даже близкого. Вот что важно учитывать:

• Если заемщик перестанет платить по кредиту, банк имеет полное право взыскать заложенную квартиру, а это значит — риск потери недвижимости становится реальным.
• Формально ответственность по обязательствам заемщика в рамках залога ложится на собственника — залогодателя.
• На время действия договора залога владелец теряет возможность свободно распоряжаться жильем: продать, подарить или оформить другие сделки без согласия банка.
• При стандартных условиях залога, без дополнительных ограничений и условий, в случае дефолта заемщика квартира может быть полностью утрачена.

Помимо сложностей с одобрением такого кредита, а также рисков для собственника недвижимости, стоит учитывать, что некоторые банки могут отказать в таком кредите, например, при отсутствии родственной связи между залогодателем и заемщиком.

Важно! Если у заемщика появилось новое жилье, он может заменить залоговую квартиру, но это не просто формальность. Перевод залога на другую недвижимость возможен только с согласия банка и требует оформления новой залоговой сделки с регистрацией в Росреестре. Такая процедура может сопровождаться дополнительными комиссиями и проверками.

Что делать, если нужны деньги, но нет квартиры для залога

Если у заемщика нет собственной недвижимости, которую можно передать в залог, и нет знакомых, готовых выступить залогодателями, все равно остаются альтернативные способы получить кредит, хотя и с определенными ограничениями.

• Потребительский кредит. Это самый очевидный вариант — он не требует залога или поручителей, но, как правило, предполагает более высокую процентную ставку и меньшую максимальную сумму. Банк оценивает только платежеспособность заемщика (по справке о доходах, кредитной истории и т. п.).
• Кредит с залогом другого имущества. Вместо недвижимости в качестве обеспечения можно использовать, например, автомобиль, гараж, коммерческую технику и т. д. Такие кредиты оформляются быстрее и дают шанс на более низкую ставку, чем обычный потребкредит. Главное — имущество должно быть ликвидным и находиться в собственности заемщика.
• Кредит с поручительством. Если кто-то из близких готов не передавать в залог свое имущество, но выступить поручителем, — это может повысить шансы на одобрение кредита и повлиять на условия (например, на ставку и сумму). Однако стоит помнить, что поручитель несет солидарную ответственность: если заемщик перестанет платить, платить должен будет поручитель.