Покупка квартиры требует больших финансовых вложений. Накопить необходимую сумму может быть очень сложно, поэтому люди используют ипотеку. Но в условиях высоких банковских ставок привлечь ипотеку также может быть непросто.
Разбираемся, сколько нужно зарабатывать, чтобы получить ипотечный кредит и иметь возможность по нему платить.
Как купить квартиру в ипотеку: условия
С 2019 года при выдаче ипотеки используются макропруденциальные надбавки: банки оценивают уровень риска и в зависимости от него устанавливают ту или иную процентную ставку.
Для оценки риска финансовые организации, как правило, учитывают размер первоначального взноса и показатель долговой нагрузки заемщика.
Размер первоначального взноса — это доля собственных средств заемщика от общей стоимости недвижимости. Уровень первоначального взноса до 20% считается низким. По ипотечным программам с государственной поддержкой минимальный уровень первоначального взноса составляет именно 20%.
Показатель долговой нагрузки демонстрирует долю дохода заемщика, которую он ежемесячно отдает на погашение всех имеющихся кредитов.
Наиболее закредитованными считаются заемщики с показателем долговой нагрузки более 80%. При такой долговой нагрузке клиента банк, скорее всего, откажет ему в предоставлении ипотеки. Умеренным считается показатель долговой нагрузки от 30% до 50%, оптимальным — ниже 30%. При таком показателе шансы получить кредит существенно выше.
Банки также учитывают и другие условия: возраст заемщика, его семейное положение, трудовой стаж, кредитную историю, регион проживания. Платежеспособность клиентов оценивается индивидуально.
Как банки рассчитывают платежеспособность заемщика
При оценке платежеспособности банки учитывают только официальные доходы, которые могут быть подтверждены через Федеральную налоговую службу или Социальный фонд России, — зарплату, пенсию, доходы от деятельности в качестве самозанятого, регулярные доходы от инвестиций (например, доход от сдачи жилья в аренду).
Неофициальные подработки, «серая» зарплата, денежные переводы от родственников в качестве доходов учтены не будут, даже если они регулярны.
К долговым обязательствам, кроме кредитов и микрозаймов, банки относят и открытые кредитные карты.
Если ипотечный кредит оформляют супруги, банки учитывают их совокупный доход и совокупную долговую нагрузку. Ипотеку также можно взять и с созаемщиком — родственником или другом. Максимальное число заемщиков — три.
Минимальный доход для получения ипотеки в Москве и регионах
Формально минимального размера дохода для получения ипотечного кредита нет. Но, как правило, для одобрения ипотеки ежемесячный доход (после вычета имеющихся долговых обязательств) должен быть вдвое больше платежа по ипотеке.
При этом после вычета из общей суммы доходов платежа по ипотеке и других расходов у заемщика должны оставаться денежные средства в размере как минимум одного прожиточного минимума, установленного для региона его проживания.
Например:
- в Москве прожиточный минимум для трудоспособного населения в 2025 году составляет 27 302 рубля,
- в Московской области — 21 039 рублей,
- в Санкт-Петербурге — 21 069 рублей,
- в Псковской области — 19 136 рублей,
- в Новосибирской области — 18 942 рубля,
- в Краснодарском крае — 18 556 рублей,
- в Тамбовской области — 16 043 рубля.
Можно ли взять ипотеку при низких доходах или неофициальной зарплате
Получить одобрение ипотеки при низких доходах возможно за счет нескольких способов.
Во-первых, если есть такая возможность, помочь может увеличение первоначального взноса. Чем больше первоначальный взнос, тем более надежным заемщиком для банка является клиент. Поэтому, если такой вариант подходит, заемщик может подождать с покупкой и накопить большие средства на первоначальный взнос.
Во-вторых, заемщик может снизить имеющуюся долговую нагрузку, если она имеется.
В-третьих, заемщик может привлечь к получению ипотечного кредита созаемщика — в этом случае будут учитываться и его доходы.
Наконец, к получению ипотеки заемщик может привлечь поручителя. Поручитель обязуется погасить долг в случае отсутствия такой возможности у заемщика.
Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить квартиру в ипотеку
Есть различные оценки доходов, необходимых для получения ипотеки. Согласно результатам исследования Национального бюро кредитных историй (НБКИ), на 1 августа 2024 года размер рекомендованного семейного дохода, комфортного для обслуживания ипотечного кредита со средними рыночными параметрами (размер, ставка, срок), в среднем по стране составлял 103 200 рублей. В ряде регионов цифра была существенно выше: в Москве — 223 900 рублей, в Московской области — 140 500 рублей, в Санкт-Петербурге — 133 800 рублей и т. д.
По оценке риелторской компании «Этажи», минимальный доход для получения ипотеки в 2025 году должен составлять в Москве 198 500 рублей, в Санкт-Петербурге — 126 000 рублей, в Краснодаре — 75 000 рублей, в Новосибирске — 71 000 рублей. Расчеты приведены для квартиры площадью 30 кв. м для ипотеки под 22%, взятой с первоначальным взносом на уровне 20% и на срок 30 лет.
Рассчитаем актуальные значения минимального уровня доходов самостоятельно.
Примеры расчетов
Сначала определимся с исходными данными для расчетов.
Площадь: 28 кв. м. Министерство строительства и ЖКХ России в марте 2025 года рекомендовало регионам согласовывать проекты новостроек с минимальной площадью квартир 28 кв. м для студий и 36 кв. м для однокомнатных квартир. Так как вычисления предполагают определение минимального уровня доходов, для расчетов будем использовать площадь 28 кв. м.
Цена: 82 873–359 385 рублей за кв. м. Есть различные оценки стоимости недвижимости. Для расчетов возьмем данные Сбера по средней стоимости жилья на первичном рынке по нескольким регионам на 30 июня 2025 года:
- Москва — 359 385 рублей за кв. м;
- Московская область — 190 641 рубль за кв. м;
- Санкт-Петербург — 258 935 рублей за кв. м;
- Краснодарский край — 167 846 рублей за кв. м;
- Новосибирская область — 143 192 рубля за кв. м;
- Тамбовская область — 100 975 рублей за кв. м;
- Псковская область — 82 873 рубля за кв. м.
Соответственно, квартира площадью 28 кв. м в зависимости от региона стоит от 2 320 444 рублей (в Псковской области) до 10 062 780 рублей (в Москве).
Срок кредита: 30 лет. Чем больше срок кредита, тем меньше ежемесячный платеж. Поэтому возьмем максимально возможный срок.
Первоначальный взнос и процентная ставка: 15%/21,99% и 20%/18,7%. Изучим предложения крупнейших по объему выдачи ипотеки банков. Рассматривать будем базовую ипотеку, без учета льготных программ.
По данным корпорации «Дом.РФ» крупнейшими банками по объему выдачи ипотечных кредитов в 2024 году были Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Банк Дом.РФ, Совкомбанк, ПСБ, Россельхозбанк и Т-Банк.
| Банк | Минимальный первоначальный взнос | Ставка по кредиту при минимальном первоначальном взносе | Минимальная ставка по кредиту (при каком первоначальном взносе) |
| Сбербанк | 20,1% | 24% | 22% (50,1%) |
| ВТБ | 40,1% | 25,2% | 25,2% |
| Альфа-Банк | 30% | 21,99% | 21,99% |
| Банк Дом.РФ | 20% | 21,2% | 21,2% |
| Совкомбанк | 15% | 21,99% | 21,99% |
| ПСБ | 20,01% | 22,69% | 22,69% |
| Россельхозбанк | 30% | 31,1% | 30,8% (50%) |
| Т-банк | 20% | 18,7% | 18,7% |
Таким образом, минимальный первоначальный взнос составляет 15%, а минимальная процентная ставка по ипотеке — 18,7%.
Рассчитаем ежемесячные платежи при таких условиях:
- Вариант 1: первоначальный взнос — 15%, кредитная ставка — 21,99%.
- Вариант 2: первоначальный взнос — 20%, кредитная ставка — 18,7%.
Для расчетов воспользуемся ипотечным калькулятором Банки.ру.
Ежемесячный платеж по ипотеке
| Регион | Стоимость квартиры площадью 28 кв. м | Вариант 1: первоначальный взнос — 15%, кредитная ставка — 21,99% | Вариант 2: первоначальный взнос — 20%, кредитная ставка — 18,7% |
| Москва | 10 062 780 рублей | 156 968 рублей | 147 734 рубля |
| Московская область | 5 337 948 рублей | 83 266 рублей | 71 349 рублей |
| Санкт-Петербург | 7 250 180 рублей | 113 094 рубля | 106 442 рубля |
| Краснодарский край | 4 699 688 рублей | 73 310 рублей | 68 997 рублей |
| Новосибирская область | 4 009 376 рублей | 62 542 рубля | 58 863 рубля |
| Тамбовская область | 2 827 300 рублей | 44 103 рубля | 41 508 рублей |
| Псковская область | 2 320 444 рубля | 36 196 рублей | 34 067 рублей |
Для определения необходимых доходов для привлечения соответствующих ипотечных кредитов умножим ежемесячный платеж на два.
Необходимый уровень дохода для оформления ипотеки
| Регион | Вариант 1: первоначальный взнос — 15%, кредитная ставка — 21,99% | Вариант 2: первоначальный взнос — 20%, кредитная ставка — 18,7% |
| Москва | 313 936 рублей | 295 468 рублей |
| Московская область | 166 532 рубля | 142 698 рублей |
| Санкт-Петербург | 226 188 рублей | 212 884 рубля |
| Краснодарский край | 146 620 рублей | 137 994 рубля |
| Новосибирская область | 125 084 рубля | 117 726 рублей |
| Тамбовская область | 88 206 рублей | 83 016 рублей |
| Псковская область | 72 392 рубля | 68 134 рубля |
Такие доходы позволят получить кредит в большинстве банков и впоследствии достаточно комфортно его выплачивать.
В реальности отдельные банки могут одобрить ипотеку и при меньших доходах, при этом осуществлять ежемесячные ипотечные платежи по кредиту заемщику будет сложнее.
Еще по теме:
