Переуступка прав требования — это способ купить квартиру в новостройке не у застройщика, а у дольщика, который приобрел ее по договору долевого строительства и решил перепродать до ввода дома в эксплуатацию. Такая сделка позволяет быстро найти вариант в почти готовом доме и обойти дефицит ликвидных лотов на финальной стадии строительства, когда застройщик продает самые дорогие и большие квартиры. Разбираемся, как работает переуступка квартиры, как правильно оформить договор и на что обратить внимание при такой сделке, чтобы не остаться без квартиры.
Продажа квартиры по переуступке: как это работает
Квартира по переуступке — это недвижимость, которую продает не сам застройщик, а первый покупатель, заключивший договор долевого участия (ДДУ). Пока дом не сдан, а собственность не оформлена, передать саму квартиру нельзя — можно только уступить право требования на нее. Это и есть продажа по переуступке.
Договор, по которому проходит такая сделка, официально называется договор уступки права требования или договор цессии. В нем участвуют:
- Цедент — тот, кто уступает права.
- Цессионарий — новый покупатель, который их принимает.
Если дом уже сдан, а собственность зарегистрирована, квартира продается по стандартному договору купли-продажи. Но если право собственности еще не оформлено, это считается переуступкой.
Продать квартиру по переуступке может как частное лицо, купившее жилье у застройщика по ДДУ, так и юридическое, приобретавшее лоты в новостройке в инвестиционных целях. В свою очередь, купить такую квартиру может любой желающий — физическое или юридическое лицо. Главное условие — получить согласие застройщика, если это предусмотрено ДДУ.
Важно! Переуступка возможна до момента получения ключей и регистрации собственности. Это период, когда квартира формально не существует как объект недвижимости, а у первого дольщика есть лишь право на нее.
Такие сделки чаще всего совершаются ближе к окончанию строительства, когда цена выросла, и инвесторы хотят зафиксировать прибыль, или при необходимости срочной продажи по личным причинам (смена планов, переезд).
Как оформить договор переуступки квартиры
Шаг 1. Проверяем условия ДДУ
Изучите договор долевого участия: допускается ли переуступка и требуется ли согласие застройщика. У некоторых девелоперов прописан запрет до ввода дома в эксплуатацию — в этом случае переуступка невозможна.
Шаг 2. Получаем разрешение от застройщика
Если застройщик участвует в сделке (например, требует одобрения), нужно подать заявление и получить письменное согласие. Некоторые компании взимают за это плату — от 10 тысяч до 50 тысяч рублей.
Шаг 3. Готовим договор уступки прав
Договор должен содержать:
- полные данные сторон (цедент и цессионарий);
- ссылку на исходный ДДУ;
- описание объекта (адрес, площадь, этаж, номер квартиры);
- цену сделки;
- условия расчета (через банковскую ячейку, аккредитив или напрямую);
- дату передачи прав;
- порядок оформления и обязанности сторон.
Если квартира приобреталась в ипотеку, нужно:
- получить согласие банка-продавца на переуступку,
- либо предусмотреть в договоре переход обязательств по кредиту новому покупателю.
Шаг 4. Подготавливаем документы
От продавца потребуется:
- оригинал ДДУ;
- справка об отсутствии задолженности перед застройщиком;
- согласие супруга (или личное присутствие при сделке);
- разрешение застройщика (если необходимо).
От покупателя:
- паспорт;
- реквизиты для регистрации;
- согласие банка (если планируется ипотека).
Шаг 5. Организуем расчеты
Для безопасной передачи денег лучше использовать:
- банковскую ячейку,
- безотзывный аккредитив,
- ипотеку (в этом случае средства поступят напрямую продавцу после регистрации).
Стороны подписывают договор, и его подают на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать:
- через МФЦ;
- через застройщика (если он оказывает такие услуги);
- через нотариуса (необязательно, но можно для безопасности).
Шаг 6. Переоформляем эскроу-счет
После регистрации необходимо подать заявление банку, в котором открыт эскроу-счет, и переоформить его на имя нового дольщика. Это важно: если срок сдачи затягивается, и эскроу-счет раскроется, деньги могут вернуться прежнему владельцу.
Важно! Госпошлина за регистрацию договора уступки прав — 350 рублей. Понадобится три экземпляра договора: один для Росреестра и по одному для каждой стороны.
После завершения строительства и официального ввода дома в эксплуатацию новый дольщик, купивший квартиру по договору переуступки, получает право на приемку жилья. Дому присваивается адрес, помещения ставятся на кадастровый учет, и застройщик приглашает дольщиков на осмотр квартиры. Если качество строительства соответствует условиям ДДУ, подписывается акт приема-передачи. При наличии недостатков они фиксируются, и стороны договариваются о сроках устранения. После этого можно переходить к регистрации права собственности.
Документы для оформления права собственности:
- паспорта всех будущих собственников (например, супругов);
- оригинал договора долевого участия (между застройщиком и первым дольщиком);
- договор переуступки прав требования;
- копия документа о вводе дома в эксплуатацию (предоставляется застройщиком);
- акт приема-передачи квартиры, подписанный обеими сторонами.
Важно! Госпошлина за регистрацию права собственности для физических лиц составляет 4 тысячи рублей, если стоимость квартиры не превышает 20 млн рублей. При стоимости выше 20 млн рублей размер пошлины составляет 0,02% от стоимости объекта, но не более 500 тысяч рублей. Срок регистрации в Росреестре — до 10 рабочих дней.
Можно ли переуступить квартиру в ипотеке
Продать квартиру в строящемся доме, купленную в ипотеку, возможно, но это потребует согласия банка, так как объект находится в залоге и обременен в пользу кредитора.
Существует несколько возможных сценариев:
- Если у покупателя есть собственные средства, он может погасить остаток ипотечного кредита, после чего банк снимает обременение, и квартира переуступается уже как свободная от залога — это самый простой способ.
- Если же покупатель не может внести всю сумму сразу, ипотека может быть переоформлена на него. В этом случае новый владелец получает кредит, банк гасит остаток долга продавца, и залог сохраняется, но уже за новым заемщиком.
Важно! Процедуру оформления определяет сам банк: сначала покупатель получает предварительное одобрение, затем согласовывает объект. Если кредит остается в том же банке, процесс проходит значительно легче и быстрее.
Эксперт-аналитик Банки.ру Эряния Бочкина напоминает:
«В условиях роста ставок по ипотечным кредитам помочь улучшить условия по ним может личное страхование. Оно не является обязательным условием для заключения ипотечного договора, однако при наличии такого полиса банк, как правило, уменьшает ставку по ипотеке на 1–2%, что, соответственно, снижает и ежемесячный платеж. В этом случае обычно экономия на ставке гораздо существеннее стоимости страховки. Такое же предложение некоторые банки распространяют и на титульное страхование при приобретении в ипотеку вторичного жилья».
Налоги при переуступке: кто и сколько платит
При продаже квартиры по переуступке прав требования необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), поскольку реализуется не сама квартира, а право на нее. В этом случае правило минимального срока владения не действует — налог обязателен вне зависимости от того, как долго вы владели правами на объект.
С 1 января 2025 года НДФЛ взимается по прогрессивной шкале:
- 13% — для доходов (разницы между ценой переуступки права и ценой по ДДУ) до 2,4 млн рублей включительно;
- 15% — для доходов до 5 млн рублей включительно;
- 18% — для доходов до 20 млн рублей включительно,
- 20% — для доходов выше 20 млн рублей и до 50 млн рублей включительно;
- 22% — для доходов, превышающих 50 млн рублей.
Однако есть возможность снизить сумму налога. Налоговую базу можно уменьшить двумя способами: либо воспользоваться имущественным вычетом в размере до 1 млн рублей, либо учесть фактически понесенные расходы на покупку прав у застройщика. Это позволяет платить налог только с разницы между суммой продажи и суммой, которую вы ранее заплатили по договору долевого участия. Чтобы применить такой вычет, необходимо подтвердить расходы документально.
Важно! Даже если реального дохода от сделки не было и налог к уплате не возникает, подать декларацию 3-НДФЛ по итогам года все равно нужно.
Для приобретателя права требования на квартиру такие налоговые обязательства не предусмотрены.
Переуступка квартиры в новостройке: на что влияет цена
Стоимость квартиры по переуступке в 2025 году зависит не только от рыночной ситуации, но и от множества факторов, связанных со стадией строительства, характеристиками объекта и условиями сделки. Если вы планируете купить квартиру по переуступке, важно понимать, почему один и тот же метраж может стоить по-разному.
- Стадия строительства. Чем ближе объект к сдаче, тем выше цена переуступки. На котловане предложения дешевле в среднем на 15–25% по сравнению с домом на этапе отделки или сданным, но без оформления собственности. Переуступки в домах, близких к вводу, обычно дешевле только на оставшиеся квадратные метры — это отражает тенденцию спроса на быстрые заезды.
- Метраж и планировка. Квартиры с «ходовыми» метражами — студии и однушки до 40 кв. м — по-прежнему самые ликвидные и часто участвуют в сделках переуступки. Однако в 2025 году заметен рост интереса к трешкам и евроформатам (евро-двушки, евро-трешки), особенно в проектах бизнес-класса. Их стоимость на вторичном рынке переуступок может быть на 10–20% выше, чем у стандартных планировок.
- Срочность продажи. Если дольщику срочно нужны деньги, он может установить цену ниже рынка — скидки в таких случаях доходят до 5–10%. Такие квартиры по переуступке быстро раскупаются, но требуют проверки юридической чистоты и возможных обременений (в том числе ипотечных).
Условия договора долевого участия. Если покупка изначально велась по акционной ипотеке или с льготными ставками, это делает объект интереснее. Сохранение таких условий при смене владельца может повысить цену. Также влияет тип отделки — без отделки (white box), чистовая или с финишной отделкой — и наличие машино-мест или кладовых, добавляющих стоимость.
