Ипотека или аренда — этот вопрос волнует почти каждого, кто задумывается о собственном жилье. Но эмоции и стереотипы — плохие советчики, когда речь идет о миллионах рублей переплаты и обязательствах на десятилетия. Мы решили разобраться в теме максимально конкретно и рассчитали расходы на аренду и ипотеку за 1, 5 и 25 лет — что окажется выгоднее в такой дальней перспективе: ипотека или аренда?
Чтобы сэкономить на ежегодной покупке ипотечного полиса, достаточно рассчитать стоимость страховки на Банки.ру и оформить ее онлайн. За это вы получите кэшбэк до 50% от стоимости полиса. Бонус начисляется в виде банкимани, их можно потратить на покупку сертификатов популярных онлайн-магазинов или вывести на карту (1 банкимани = 1 рубль).
Максимальный кэшбэк 60% предусмотрен за оформление полиса на ипотеку в Сбербанке в страховых компаниях:
«Альфа-Страхование»
«Абсолют Страхование»
«Евроинс»
Если ипотека оформлена в других банках, то кэшбэк по этим компаниям — 10%.
Как мы считали
Для сравнения расчетом мы взяли однокомнатную квартиру в Москве (район Войковской) размером 40 квадратных метров. Рассчитывать выгоду будем для одного человека без накоплений.
Покупка квартиры в ипотеку
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», средняя цена квадратного метра в районе Войковский (близ метро «Войковская») в Москве составляет около 280,5 тысячи рублей. То есть однокомнатная квартира размером 40 квадратных метров в этом районе стоит примерно 11,2 млн рублей (при этом объявления на разных порталах по поиску недвижимости («Циан» и «Домклик») указывают диапазон цен от 10 млн до 20 млн рублей).
Предположим, человек берет ипотеку на 25 лет с минимальным возможным первоначальным взносом в 20% от всей стоимости жилья. Тогда при цене квартиры в 11,2 млн рублей первоначальный взнос составит около 2,2 млн рублей, а сумма кредита — почти 9 млн рублей.
Средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на вторичном рынке в августе составляла 22,5%. Таким образом, ежемесячный аннуитетный платеж по ипотеке составит примерно 168,6 тысячи рублей.
Аренда квартиры
Средняя стоимость аренды такой квартиры — около 70 тысяч рублей в месяц (по данным «Циан» и «Домклик»). При этом коммунальные платежи в Москве для однокомнатной квартиры такого размера после июльского индекса в 2025 году составляют примерно 6–7 тысяч рублей в месяц. Также по 100% от стоимости месячного проживания может уйти на оплату услуг риелтора и на депозит арендодателю.
Сравнение расходов за 25 лет
А теперь посчитаем общие расходы на жилье при покупке в ипотеку и при аренде квартиры в районе Войковская на срок 1, 5 и 25 лет. Мы помним, что ежемесячный платеж по кредиту составляет 168,6 тысячи рублей. Для расчета предположим, что коммунальные услуги будут составлять 7 тысяч рублей ежемесячно. Налог на недвижимость при покупке жилья пусть будет около 6 тысяч рублей в год. Первоначальный взнос по ипотеке учтем как расходы в первый год кредита.
| Срок | Ипотека | Аренда |
| 1 год | 4,3 млн рублей | 924 тысячи рублей |
| 5 лет | 10,6 млн рублей | 4,6 млн рублей |
| 25 лет | 52,8 млн рублей | 23,1 млн рублей |
Таким образом, в первый год аренда почти в 5 раз дешевле, чем ипотека, из-за большого первоначального взноса и высокой ставки. Через 5 лет ипотека становится почти в 2,3 раза дороже аренды. За 25 лет расходы на ипотеку составляют 52,8 млн рублей, что более чем в 2,2 раза выше аренды (23,1 млн рублей), притом что в конце у вас остается собственная квартира.
Аренда или ипотека: что выгоднее?
Если сравнивать вариант долгосрочной аренды (например, на 15 лет) квартиры с ипотекой, оформленной по льготной программе, то ежемесячные расходы на аренду квартиры (по московским ценам) превысят платежи по московской ипотеке, хотя и стоит учитывать величину первоначального взноса по ипотеке, говорит аналитик Банки.ру Артур Хачатрян.
Так, при оформлении ипотеки по одной из льготных программ на длительный срок суммарные затраты по кредиту (учитывая первоначальный взнос) будут сопоставимы с расходами на аренду квартиры. Однако ключевым преимуществом ипотеки является тот факт, что после внесения последнего платежа по кредиту имущество перейдет в собственность заемщика.
Но выгода ипотеки становится не такой очевидной, если рассматривать кредит на более короткий срок (ежемесячные платежи будут превышать стоимость аренды) — в данном случае ипотека может быть все еще более выгодным вариантом в долгосрочной перспективе (учитывая рост цен на недвижимость и возможность сдачи в аренду квартиры, приобретенной в рамках ипотеки).
При этом, если рассматривать рыночную ипотеку, то разница в ежемесячных расходах будет более существенной, а если дополнительно учитывать величину первоначального взноса, то аренда квартиры будет более предпочтительным выбором (особенно в случае краткосрочной аренды — например, на срок от 1 до 5 лет).
Плюсы и минусы аренды жилья и покупки квартиры в ипотеку
| Критерий | Ипотека | Аренда |
| Владение жильем | Квартира в собственности (после полного погашения кредита). Можно оформить постоянную прописку. | Нет собственности, только временная регистрация. |
| Мобильность | Привязанность к конкретному месту, сложно переехать без продажи или сдачи квартиры. | Легкий переезд — можно сменить район, город или жилье при изменении жизненных обстоятельств. |
| Финансовая нагрузка | Высокий ежемесячный платеж, особенно при высоких ставках. Необходим крупный первоначальный взнос. | Как правило, ниже ежемесячных расходов в ипотеке, нет большого стартового капитала. |
| Риски | При просрочке платежей банк начисляет штрафы. Есть риск потери жилья при неуплате. | Риск расторжения договора по инициативе собственника, необходимость срочного переезда. |
| Гибкость в ремонте и обустройстве | Можно делать ремонт, перепланировку, менять мебель по своему вкусу. | Ограничения со стороны владельца — нельзя делать перепланировку без согласия. |
| Расходы на содержание | Собственник оплачивает налог на недвижимость, капремонт, ремонт общедомового имущества. | Основные расходы по содержанию и ремонту несет владелец, наниматель оплачивает только аренду и коммуналку. |
| Финансовая перспектива | По окончании выплат квартира остается в собственности — это актив, который можно продать или сдавать. | Платежи не накапливаются — по окончании аренды денег не остается. |
| Стабильность | Никто не может выселить собственника. | Арендодатель может поднять плату или не продлить договор. |
| Возможность инвестиций | Рост стоимости квартиры может принести прибыль в будущем, но зависит от рынка недвижимости. | Нет роста капитала, но можно параллельно инвестировать разницу между арендой и ипотекой. |
| Стартовые условия | Требуется первоначальный взнос (обычно 20–50% стоимости жилья). | Не нужен крупный капитал для начала — только депозит или предоплата за первый месяц. |
Страхование от мошенничества и другие возможности в подписке Банки.ру
