С 1 февраля 2026 года в России изменятся условия семейной ипотеки. С этой даты вводятся ограничения на оформление более одного льготного кредита на семью. Теперь супруги не смогут получать по льготному займу каждый на себя, оба будут обязаны выступать созаемщиками по одному кредиту. Это значит, что так называемая донорская ипотека исчезнет с рынка. Разбираемся, что значат новые ограничения, почему больше нельзя будет взять больше одной ипотеки на семью и кто еще может успеть оформить жилищный кредит по старым правилам.
Одна семья — одна ипотека: разбираемся в новом правиле
С 1 февраля 2026 года супруги будут обязаны оформлять кредит как созаемщики. Это нововведение фактически закрывает существовавшую лазейку, которая позволяла оформлять две льготные ипотеки на одну семью — по одной на каждого из супругов. Кроме того, некоторые заемщики использовали возможность включать в кредит формального созаемщика, не относящегося напрямую к семье. Такого участника сделки в профессиональной среде называют донором, его наличие давало право получить льготную ставку по программе, а фактические обязательства по выплате кредита стороны распределяли между собой неофициально. Отсюда и название такой ипотеки — донорская.
Как отмечает Минфин — инициатор нового ограничения, изменения направлены на предотвращение злоупотреблений и повышение справедливости системы господдержки. «Данная мера призвана сделать систему поддержки граждан более справедливой и помочь тем семьям, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий», — подчеркивают в министерстве. При этом там добавляют, что у супругов сохраняется возможность привлечь третьих лиц в качестве созаемщиков, если собственных доходов недостаточно для получения кредита.
Важно! Правило «одна льготная ипотека в одни руки» действует для всех программ господдержки с декабря 2023 года, однако ранее оно распространялось только на конкретного заемщика. Теперь же под это ограничение попадет уже вся семья целиком — оформить несколько льготных кредитов на разных супругов больше не получится.
Получается, донорская ипотека — все?
Новые ограничения, действительно, полностью исключат возможность оформления так называемой донорской ипотеки: теперь нельзя будет использовать семейную ипотеку для создания резерва на второго супруга или оформлять льготный кредит через формальных доноров — родственников или знакомых с детьми, поясняет аналитик Банки.ру Артур Хачатрян.
По словам эксперта, главное нарушение, с которым борется нововведение, связано со схемой, когда один из супругов не включался в первый кредит, а затем — после фиктивного развода или просто отдельно — использовал свое право на второй льготный займ. Это позволяло одной семье получить сразу несколько субсидий, включая выплату до 450 тысяч рублей на погашение ипотеки, причем на разные сделки внутри одной семьи или между родственными семьями.
Цель новых правил — сделать семейную ипотеку более адресной и прозрачной. С начала февраля 2026 года воспользоваться программой смогут только действительно семьи с детьми, а не те, кто использует льготные ставки ради выгоды или инвестиций. Кроме того, изменения исключат ситуации, когда одна семья могла оформить две льготные ипотеки одновременно.
В краткосрочной перспективе круг получателей семейной ипотеки сузится: часть семей лишится возможности оформить вторую ипотеку или привлечь родственников как формальных заемщиков. Однако в долгосрочной перспективе, отмечает аналитик Банки.ру, это высвободит ипотечный ресурс и позволит большему числу уникальных семей получить жилье на льготных условиях.
Доступ к кредитной истории, бонусам и сервисам — после авторизации
Как работает донорская ипотека
Донорская семейная ипотека — это схема, при которой в сделку привлекают донора — родственника или знакомого, имеющего право на льготную ставку по семейной ипотеке. Он становится созаемщиком и помогает оформить кредит под 6% вместо рыночных значений более 20%. С юридической точки зрения донор берет на себя те же обязательства, что и заемщик: несет ответственность за возврат кредита и уплату процентов. Поэтому банки предъявляют к нему те же требования: стабильный доход, хорошая кредитная история, платежеспособность.
Другими словами, семья, не подходящая под условия семейной ипотеки (например, без маленьких детей или уже со взрослыми детьми), может оформить кредит, если в сделке участвует донор — человек, который подходит под льготную программу. Чаще всего это родители или другие близкие родственники, реже — друзья или коллеги.
Ипотечный донор — это человек, который формально соответствует требованиям семейной ипотеки, но сам не покупает жилье. Его участие нужно, чтобы второй заемщик — человек без детей — смог оформить ипотеку по сниженной ставке.
В 2025 году ипотечным донором может быть:
- родитель ребенка, рожденного с 1 января 2018 года;
- официальный опекун или усыновитель такого ребенка;
- иное лицо, официально подтверждающее родство с ребенком (например, дедушка, бабушка, тетя), если банк разрешает такое оформление;
- гражданин РФ, который соответствует базовым требованиям по возрасту, доходу и гражданству.
Наличие ребенка — ключевое условие, дающее право донору участвовать в программе и обеспечивать льготные условия для второго заемщика.
Донорская ипотека является законной, однако банки относятся к ней с осторожностью. Она строится на действующих правовых нормах и допускается большинством программ, включая семейную ипотеку. Но из-за роста популярности схемы и увеличения числа подозрительных заявок финансовые учреждения усилили контроль и ужесточили требования к таким сделкам. Эксперты отмечают, что именно из-за таких схем с 2026 года Минфин планирует запретить использование доноров, чтобы программа семейной ипотеки оставалась социальной, а не инвестиционной мерой поддержки.
Плюсы и минусы донорской ипотеки
| Плюсы | Минусы |
| Возможность получить ипотеку по льготной ставке 6% | Донору необходимо оформить долю в квартире |
| Созаемщик имеет право на имущественный налоговый вычет | При просрочке платежей донор несет солидарную ответственность |
| В дальнейшем донора можно вывести из сделки | Кредит отражается в кредитной истории донора |
| Высокие риски при конфликте сторон или мошеннических схемах | |
| Пока кредит не погашен, донор не сможет оформить семейную ипотеку для себя |
Важно! Новые правила стали неприятным сюрпризом для семей, которые уже оформили льготную ипотеку на небольшую квартиру и рассчитывали повторно воспользоваться программой для покупки жилья большей площади. Сейчас банки позволяют исключить супруга из числа созаемщиков при наличии нотариального согласия или брачного договора. С 1 февраля 2026 года это изменится: семейная ипотека будет доступна только для покупки жилья для собственных нужд, а не в инвестиционных целях. Ранее некоторые семьи оформляли одну ипотеку на одного супруга, а вторую — на другого, получая две квартиры по льготной ставке: одну для жизни, а вторую — для сдачи или перепродажи.
Кто может успеть получить ипотеку по льготным условиям
Тем, кто планирует оформить семейную ипотеку с донором, стоит завершить все процедуры до 1 февраля 2026 года, чтобы сохранить текущие условия. После вступления в силу новых правил оформление кредитов с донорами существенно изменится, и потребуется адаптация к новым требованиям банков и законодательства. В дальнейшем донорская ипотека сохранится, но в значительно ограниченном виде: основной упор будет сделан на участие супругов как заемщиков.
Хотя донорская ипотека формально законна, в 2025 году банки уже стали более строго проверять такие сделки. Основная причина — риск привлечения номинальных созаемщиков, которые не планируют участвовать в выплатах и могут выйти из обязательств сразу после получения кредита.
Особое внимание кредиторов могут вызвать следующие признаки:
- заемщик и донор не состоят в родстве и не проживают совместно;
- дети, на основании которых оформляется семейная ипотека, не будут зарегистрированы по адресу покупки;
- донор отказывается от своей доли в праве собственности;
- резкое снижение дохода донора после оформления сделки.
В подобных случаях банк вправе отказать в выдаче льготного кредита, запросить дополнительные документы или же потребовать нотариальное согласие на условия, особенно если оформляется отказ от собственности в пользу одного из участников.
Мастер подбора ипотеки
Заполните одну анкету и получите лучшие предложения от банков по ипотеке
Если вы планируете оформить ипотеку по этой схеме, выбирайте банк, который официально разрешает участие сторонних созаемщиков, заранее подготовьте доказательства реального участия донора в сделке и будьте готовы к более тщательной проверке со стороны службы безопасности и андеррайтинга.
В 2025 году для подтверждения статуса ипотечного донора потребуются следующие документы:
- свидетельство о рождении ребенка, подтверждающее, что он родился после 1 января 2018 года;
- документы, подтверждающие опекунство или усыновление, если донор не является родителем ребенка;
- паспорт гражданина РФ;
- справка о составе семьи, если необходимо подтвердить совместное проживание;
- документы, подтверждающие доход и платежеспособность донора (справки 2-НДФЛ, трудовой договор, выписки из банка).
Важно! Закон не обязывает прописывать в квартире детей донора при оформлении донорской ипотеки. Иногда сотрудники банка в устных разъяснениях или внутри команды могут упоминать о желательной регистрации ребенка, особенно если сделка вызывает у них подозрения. Однако с юридической точки зрения это всего лишь рекомендация, которая не закреплена ни в одном законе или нормативном акте.
Авторизуйтесь, чтобы обсуждать материалы и делиться мнением
