Льготные ипотечные программы сохранятся и в 2026 году, но условия их оформления станут заметно строже. Государство постепенно уходит от массовой поддержки и делает ее более адресной — для конкретных семей и жизненных ситуаций. Часть изменений уже утверждена, часть остается на стадии обсуждения, но именно от новых правил будет зависеть, сможет ли семья получить льготный кредит на жилье.
Разберем основные изменения, которые вступают в силу в 2026 году, и объясним, что они означают для заемщиков на практике.
Одна льготная ипотека на всю семью и обязательные созаемщики
с 1 февраля 2026 года
С этого момента у семьи будет одно общее право на льготную ипотеку.
Все супруги будут обязаны выступать созаемщиками — исключение только для иностранного гражданства одного из супругов.
Это правило закрывает популярные схемы, когда:
- жена оформляла семейную ипотеку на себя;
- муж — свою;
- или супруги разводились, чтобы взять два льготных кредита.
«Даже если один из супругов формально не участвовал в оформлении льготной ипотеки, с 1 февраля 2026 года это не сохранит за семьей право на вторую льготную ипотеку. Программа становится семейной не по названию, а по сути — учитывается вся семья целиком», — поясняет эксперт-аналитик Банки.ру Артур Хачатрян.
Пример. Супруг оформил семейную ипотеку в 2025 году, жена указана только в нотариальном согласии, без брачного договора. Сможет ли жена взять семейную ипотеку после 1 февраля 2026 года?
Ответ. Нет. После вступления правила в силу семья считается уже использовавшей право на льготную ипотеку.
Донорская ипотека исчезает полностью
с 1 февраля 2026 года
Донорская ипотека — схема, при которой в сделку включали «донора» (родственника с детьми), чтобы получить льготную ставку 6% тем, кто сам под программу не подходил.
Это была легальная, но часто рискованная схема, которая:
- давала семье вторую льготную ипотеку;
- позволяла покупать инвестиционные квартиры.
Для заемщиков это значит, что нельзя будет использовать семейную ипотеку для создания резерва на второго супруга или оформлять льготный кредит через формальных «доноров» — родственников или знакомых с детьми.
Если вы планируете покупку жилья в 2026 году, удобно заранее понять, на какую сумму можно рассчитывать. На Банки.ру можно упростить поиск ипотеки: достаточно один раз заполнить анкету, чтобы получить предложения от банков и сразу увидеть ориентировочный ежемесячный платеж. Это помогает быстрее сравнить условия и сформировать комфортный бюджет на покупку жилья, особенно в условиях ужесточения льготных программ.
«С 1 февраля 2026 года оформление семейной ипотеки через формальных "доноров" станет невозможным. Льготные программы больше не будут использоваться как инструмент обхода ограничений», — говорит эксперт-аналитик Банки.ру.
Это значит, что нельзя «сохранить» семейную ипотеку для второго супруга или оформить кредит через родственников, чтобы купить инвестиционную квартиру.
Пример: супруги планировали оформить семейную ипотеку на тещу с двумя детьми, а квартиру фактически использовать для себя. С 1 февраля такая схема больше не пройдет — банк откажет в выдаче льготного кредита.
Сокращение компенсаций банкам по льготным ипотекам
с 1 января 2026 года
Государство снижает размер компенсаций банкам по всем льготным ипотечным программам:
- по новостройкам — ключевая ставка + 2 п. п. минус ставка программы;
- по ИЖС — ключевая ставка + 2,5 п. п. минус ставка программы.
«Снижение компенсаций не означает рост ставок по льготной ипотеке, но напрямую влияет на требования банков к заемщикам. Банки будут осторожнее одобрять сделки и тщательнее проверять доходы», — говорит Артур Хачатрян.
Для заемщика это означает, что в 2026 году шансы на одобрение снизятся — банки будут строже считать долговую нагрузку и чаще требовать подтверждение доходов. Возможно, вырастет минимальный первоначальный взнос, усилятся проверки доходов, срок рассмотрения заявок может увеличиться. Плюсы тоже есть: компенсация по новостройкам и ИЖС почти сравнялась, банки будут интересоваться разными программами.
Новые правила рефинансирования комбоипотек
с 1 февраля 2026 года
Ранее при рефинансировании комбоипотеки заемщик терял льготную ставку, так как рефинансировался весь кредит целиком.
С 2026 года:
- можно рефинансировать только рыночную часть кредита;
- льготная часть сохраняет условия программы;
- количество рефинансирований не ограничено;
- рефинансирование не создает новое право на льготную ипотеку.
Пример: у семьи уже есть семейная комбоипотека на 7 млн. Как уменьшить процент по ней?
После 1 февраля заемщик сможет рефинансировать комбоипотеку. Но только ее рыночную (сверхлимитную) часть, а льготная ставка по семейной части ипотеки останется без изменений.
Когда будет дифференцированная ставка по ипотеке
Пока изменения не приняты, возможный запуск в течение 2026 года
Рассматривается модель, при которой ставка по семейной ипотеке будет зависеть от количества детей в семье. В публичном поле чаще всего обсуждается следующий вариант:
- 1 ребенок — ставка выше базовой семейной;
- 2 ребенка — около 6%;
- 3 и более детей — пониженная ставка (до 4%).
«Дифференциация ставок по семейной ипотеке действительно обсуждается, но окончательных решений пока нет. Нет и гарантий, что такие изменения вступят в силу именно с 1 февраля 2026 года — речь идет о возможных корректировках в течение года», — предупреждает эксперт.
Пример: семья с тремя детьми получила одобрение по семейной ипотеке в конце 2025 года. Есть смысл подождать до февраля, чтобы оформить кредит под 4%?
Следует помнить, что гарантий снижения ставки нет. Если дифференциацию введут позже, ожидание может привести к росту цен на жилье и потере текущих условий.
Какая вторичка подойдет для льготной ипотеки в 2025 году
Программа действует в 2025 году, возможна корректировка в 2026 году
Семейная ипотека на вторичное жилье доступна не во всех регионах. Программа работает только в городах, где строится не более двух многоквартирных домов, либо там, где новое строительство фактически отсутствует. Москва, Московская область, Санкт-Петербург и крупные агломерации под эти критерии не подпадают.
МФО могут выдавать ипотеку
с 22 октября 2025 года (на практике — с 2026 года)
В 2026 году к ипотечному рынку подключатся МФО со 100% государственным участием. Не надо путать их с обычными микрокредитными организациями, которые выдают короткие займы до зарплаты. Специальные МФО создаются для реализации государственных и региональных программ, прежде всего в малых городах и сельской местности.
Для заемщика это означает, что будет больше шансов на оформление льготной ипотеки в регионах, больше доступ к программам ИЖС даже для тех, кто не прошел скоринг в банке.
Какие меры поддержки действительно будут полезны
Выберите накопительный счет из 100+ предложений на Банки.ру
Мой профиль
