1 ноября заканчивается срок, в течение которого государство компенсировало банкам повышенную часть процентной ставки по льготным ипотекам. На этой неделе стало известно, что власти решили продлить действующие уровни возмещения до конца 2025 года, а уже с 1 января 2026 года постепенно сократить компенсации.
Это компенсация, которую государство выплачивает банкам за то, что они выдают ипотеку по сниженной ставке. Ее размер — разница между ключевой ставкой и максимальным процентом по ипотеке. Государство может увеличить поддержку на несколько процентных пунктов (п. п).
Как менялся размер возмещения в течение 2025 года
В 2025 году Минфин предложил увеличить компенсацию банкам для выдачи льготных ипотек («Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека» и «Арктическая ипотека»), чтобы поддержать рынок недвижимости на фоне повышения ключевой ставки. В начале года компенсация рассчитывалась по формуле: ключевая ставка ЦБ, увеличенная на 2 п. п., минус ставка по льготной программе (по дальневосточной и арктической ипотеке — увеличенная на 1,5 п. п.).
После того, как в начале года объем выдач льготных ипотек резко сократился, с 7 февраля по 6 августа 2025 года Минфин увеличил возмещение банкам:
- по кредитам на новостройки возмещение составляло разницу между ключевой ставкой + 3 п. п. и максимальной ставкой программы;
- по кредитам на индивидуальное жилищное строительство — ключевая + 3,5 п. п.
Проще говоря, когда в марте 2025 года ставка ЦБ была 21%, а проценты по самой востребованной льготной ипотечной программе — 6%, государство компенсировало банкам 21% + 3% – 6%, то есть 18 п. п. Это помогло, и на август пришелся пик выдачи льготных ипотек в 2025 году — 315,8 млрд рублей.
Благодаря тому, что государство взяло на себя часть процентных расходов, рынок недвижимости относительно спокойно пережил период высоких ставок. Заемщики продолжали получать льготные кредиты, банки сохраняли рентабельность, государство поддержало строительную отрасль, которая была одним из ключевых драйверов экономики.
С 7 августа по 1 ноября размер компенсации начали снижать:
- по кредитам на новостройки возмещение составляло разницу между ключевой ставкой + 2,5 п. п. и максимальной ставкой программы;
- по кредитам на индивидуальное жилищное строительство — ключевая + 3 п. п.
По данным Банка России и «ДОМ.РФ», в сентябре 2025 года, то есть уже в середине периода повышенного возмещения, объем выдачи льготной ипотеки составил 313 млрд рублей, но впервые за четыре месяца сократился — на 7 млрд рублей к августу. Количество выданных кредитов тоже снизилось (с 56 тысяч до 54 тысяч).
Это говорит о том, что даже расширенное возмещение лишь сдерживало падение, но не смогло вернуть рынок к весенним темпам. Банки и заемщики уже тогда начали осторожнее относиться к новым займам: часть спроса перешла в рыночную ипотеку, доля которой выросла до 21,4%.
Регулярные отчеты и защита от мошенников в подписке Банки.ру
Что изменится после 1 ноября
Пока все остается по-прежнему. Банки продолжат получать возмещение в размере разницы по формуле, которая действует сейчас. С 1 января 2026 года компенсации будут снижены на 0,5 п. п.:
- по кредитам на новостройки возмещение составляло разницу между ключевой ставкой + 2 п. п. и максимальной ставкой программы;
- по кредитам на индивидуальное жилищное строительство — ключевая + 2,5 п. п.
Что будет после отмены повышенной компенсации
Банки возвращаются к стандартным, менее выгодным для них условиям компенсации.
«Когда расширенное возмещение завершится и банки будут работать по новым, менее выгодным условиям компенсаций, ужесточатся условия кредитования. Учитывая, что возмещение распространялось исключительно на льготные ипотечные программы, изменений по ставкам либо не будет, либо они будут минимальными. При этом ужесточение условий будет выражено в более высоком первоначальном взносе, а также в более строгом контроле потенциальных заемщиков — банки будут более тщательно оценивать уровень доходов и финансовое состояние заемщиков, а также могут увеличить срок рассмотрения заявок. По этим причинам ипотеку оформить станет сложнее, даже если ставки сохранятся на прежнем уровне, — поясняет эксперт-аналитик Артур Хачатрян. — На фоне возможного снижения доступности льготной ипотеки и, соответственно, снижения спроса на недвижимость на первичном рынке можно ожидать стагнацию или совсем незначительное снижение цен на рынке первичного жилья».
Основные последствия отмены повышенной компенсации
Ужесточение условий кредитования. Банки, чтобы сохранить прибыльность, могут повысить минимальный первоначальный взнос и строже оценивать заемщиков. Например, для квартиры стоимостью 8 млн рублей сумма взноса может вырасти с 1,6 млн до 2–2,4 млн рублей. Также возможна более тщательная проверка доходов и увеличение срока рассмотрения заявок.
Стагнация на рынке новостроек и снижение цен на новостройки. Эксперты Банки.ру ожидают, что после завершения расширенного возмещения спрос на новостройки снизится. Это приведет к замедлению продаж и, возможно, легкому снижению цен или переходу девелоперов к новым схемам: рассрочкам, трейд-ин, аренде с выкупом.
Главное, что нужно знать
- Период повышенного возмещения банкам не заканчивается 1 ноября: власти решили сохранить действующий уровень компенсаций до конца года.
- С 1 января 2026 года начнется плавное снижение возмещения на 0,5 п. п.
- Компенсация банкам — это антикризисная мера, которая помогла нарастить объем выдачи льготных ипотек и поддержать строительную отрасль.
После отмены/снижения компенсации возможен рост минимального первоначального взноса, более тщательная проверка доходов заемщика.
Авторизуйтесь, чтобы обсуждать материалы и делиться мнением
