Этот год принесет владельцам недвижимости или людям, которые только планируют купить квартиру, серьезные изменения: от правил налогообложения при продаже и покупке жилья до новых ограничений по льготной ипотеке. Государство расширяет налоговые льготы, меняются правила управления многоквартирными домами, а банки вводят новые требования к ипотечным программам. Банки.ру собрал все ключевые нововведения, связанные с недвижимостью, которые вступят в силу в 2026 году.
Расширение налоговых льгот, позволяющих продать и купить жилье без уплаты налога
В 2026 году в силу вступят поправки в Налоговый кодекс, которые были приняты в 2025 году.
- Согласно новому законодательству, теперь семьи с детьми-инвалидами любого возраста смогут получить налоговый вычет при продаже жилья вне зависимости от срока владения недвижимостью. Ранее освобождение от налога на прибыль при продаже квартиры, дома или доли зависело от того, как долго гражданин владел жильем — срок может доходить до пяти лет, в зависимости от типа недвижимости и способа ее приобретения. Есть и исключения: семьи с двумя или более несовершеннолетними детьми, а также с детьми до 24 лет при очном обучении могли получить вычет, если купят новое жилье не позднее мая следующего года после продажи и если соблюдены ограничения по площади и кадастровой стоимости. Новые изменения расширяют эти льготы: теперь срок владения жильем не будет иметь значения для семей с детьми-инвалидами. Кроме того, при расчете налогового вычета будут учитывать и будущих детей, родившихся до 30 апреля следующего года после продажи квартиры.
- Также меняется условие о собственности на другое жилье. Ранее налоговая льгота не предоставлялась, если на момент продажи семья владела другим жильем, площадь которого превышала 50% площади нового объекта. Теперь правила уточнены: при сравнении учитываться будет не только площадь, но и кадастровая стоимость. Льгота не будет действовать, если другое жилье превышает новое либо по площади, либо по кадастровой цене.
- Также будут упрощены условия получения отсрочек, рассрочек и инвестиционных налоговых кредитов. Пакет документов сократят, а срок инвестиционного налогового кредита увеличивается с пяти до десяти лет.
Биометрия при сделках с недвижимостью
С 1 июля 2026 года сделки с недвижимостью можно будет оформлять безопаснее и быстрее с помощью биометрии. Теперь идентифицировать стороны сделки можно через Единую систему идентификации и аутентификации с использованием отпечатков пальцев, изображения лица или радужной оболочки глаза. Документы при этом подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью, что делает процесс полностью электронным и безопасным.
Ранее для удаленного оформления сделок требовалось личное посещение МФЦ для подтверждения согласия. С новой системой достаточно подтвердить личность через биометрические данные, что существенно упрощает подачу документов на регистрацию прав на недвижимость.
Новые правила управления многоквартирными домами
- В 2026 году вступят в силу новые правила управления многоквартирными домами: для согласования любых действий с общим имуществом (например, установка кондиционера на фасаде) потребуется согласие большинства всех собственников, а не лишь присутствующих на собрании.
- Жестко ограничивается возможность передачи общего имущества третьим лицам — теперь необходимо две трети голосов всех владельцев. Также будет введен минимальный размер доли в общей собственности — не менее 6 кв. м, чтобы избежать мошенничества с дроблением долей.
- Управляющие компании будут обязаны обеспечить цифровые платформы для взаимодействия с жильцами: отслеживание заявок, учет оплаты, онлайн-учет ресурсов в реальном времени (электричество, вода, отопление).
Ужесточение условий выдачи льготной ипотеки
- Главное изменение по ипотеке, которое вступит в силу с 1 февраля 2026 года, связано с введением ограничения на оформление льготной ипотеки (семейная, дальневосточная и арктическая программы). Теперь по этим программам будет выдаваться только один льготный кредит на семью. Это означает, что нельзя будет получить отдельные льготные ипотеки на каждого из супругов или на разных членов семьи. Так, оба супруга будут вынуждены подписывать договор (как заемщик и созаемщик соответственно), по этой причине оба супруга потеряют свое право на оформление семейной ипотеки и не смогут это сделать во второй раз.
- Более того, с 1 февраля полностью прекратится возможность оформить донорскую ипотеку, когда созаемщик фактически отдает свое право на семейную ипотеку, что сократит количество случаев, когда льготные программы используются для инвестиционных целей. «В связи с этим потенциальным заемщикам, которые могут оформить семейную ипотеку с помощью формального донора, следует сделать это до 1 февраля 2026 года, пока такая возможность еще есть. При этом привлекать созаемщиков по льготной программе будет все еще возможно, если уровень доходов заемщика окажется недостаточным», — отмечает аналитик Банки.ру Артур Хачатрян.
- Еще одно нововведение, вступающее в силу с 1 февраля: появится возможность рефинансирования рыночной части комбо-ипотеки. Ранее это было невозможно, рефинансирование комбо-ипотеки рассматривалось как рефинансирование всего кредита по рыночным условиям, из-за чего можно было потерять льготы по семейной части. Теперь заемщики смогут рефинансировать сверхлимитную (рыночную) часть комбо-ипотеки, сохраняя льготную ставку по семейной части, а не пересчитывая весь займ под текущие условия рынка. Банки будут обязаны предоставлять справку по остаткам обоих блоков кредита, а выбор нового кредитора поможет снизить общие платежи и итоговую переплату (за счет рыночной части), если общий процент упал.
- Также с 2026 года рассматривается введение ограничений на покупку жилья при помощи семейной ипотеки вне региона постоянной регистрации заемщика, из-за чего потенциальным заемщикам, которые хотят оформить льготную ипотеку для переезда в другой регион, лучше это делать в 2025 году, до возможного введения ограничений, советует Артур Хачатрян.
- Также с 1 марта 2026 года при оформлении ипотечных кредитов будет необходимо официальное подтверждение доходов, данные по которым банки смогут оперативно получать из государственных систем через платформу «Цифровой профиль».
Банк России принял решение установить макропруденциальные лимиты (МПЛ) по ипотечным кредитам на приобретение строящегося и готового жилья в многоквартирных домах на I квартал 2026 года на уровне значений IV квартала 2025 года. Однако МПЛ были ужесточены для сегментов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и кредитов под залог недвижимости (КПЗН).
«Это значит, что даже при дальнейшем снижении ключевой ставки доступность ипотеки в России значительно не увеличится, что связано с динамикой цен на недвижимость. Предпосылок для снижения стоимости жилья в условиях дорогого проектного финансирования, анонсированного повышения НДС и сдерживания девелоперами старта новых объектов пока что нет. Учитывая совокупность всех факторов, платежеспособность потенциальных заемщиков может быть недостаточной даже при улучшении условий по рыночной ипотеке», — заключает аналитик Банки.ру.
Поделитесь опытом в комментариях
Оформите ипотечное страхование выгодно на Банки.ру
Мой профиль
