Некоторые квартиры, продающиеся на вторичном рынке сейчас, — это жилье, приватизированное еще в 1990-х. Но далеко не каждая такая сделка была оформлена правильно. Если при приватизации были нарушены права членов семьи, особенно несовершеннолетних детей, квартиру могут попытаться вернуть даже через годы после продажи. Разбираемся, на что обратить внимание при покупке приватизированной квартиры, какие документы проверить при такой сделке и какие именно ошибки при покупке недвижимости могут обернуться потерей жилья.
Риски при покупке приватизированной ранее квартиры
Покупка квартиры, полученной продавцом в рамках приватизации, сопряжена с определенными рисками, связанными с историей оформления права собственности. Такие сделки нередки на вторичном рынке, так как значительная часть жилья в России была приватизирована в 1990-х и 2000-х годах, поясняет юрист практики частных клиентов K&P.Group Ксения Языкова. Основные сложности возникают из-за возможных претензий со стороны граждан, которые имели право на участие в приватизации, но по различным причинам не стали собственниками.
- Риск «вечных жильцов». Ключевой риск заключается в том, что в приватизированной квартире может быть зарегистрирован член семьи продавца, отказавшийся от участия в приватизации. Таких людей часто называют «отказниками» или «вечными жильцами». В соответствии с законодательством, отказавшийся от приватизации член семьи сохраняет пожизненное право пользования квартирой. То есть даже после продажи жилья такой человек может требовать вселения и не может быть выселен без собственного согласия. Например, если отказник не снят с регистрационного учета, новый собственник не сможет выписать его даже через суд.
- Риск восстановления прав временно отсутствовавших жильцов. Не менее серьезную опасность представляют случаи, когда на момент приватизации в квартире были временно отсутствующие жильцы: люди, проживавшие там до начала приватизации, но впоследствии снятые с регистрационного учета по различным причинам (например, из-за отбывания наказания, прохождения военной службы или длительного лечения). Такие граждане могут заявить о своих правах уже после приватизации, и суд вправе восстановить их право на бессрочное проживание в этом жилье.
- Риск, связанный с несовершеннолетними детьми при приватизации. Отдельного внимания требует вопрос регистрации несовершеннолетних на момент приватизации. Поскольку дети не могут самостоятельно распоряжаться своими имущественными правами, закон предоставляет им дополнительную защиту. Если на момент приватизации несовершеннолетние были прописаны в квартире, но не участвовали в ней, они вправе впоследствии оспорить сделку. В случае признания приватизации недействительной все последующие сделки, включая продажу квартиры новому владельцу, также будут аннулированы.
- Риск претензий со стороны второго супруга. Кроме того, следует учитывать, что если квартира была приватизирована одним из супругов в период брака, то второй супруг при определенных обстоятельствах может претендовать на долю в праве собственности. По общему правилу, приватизированное жилье становится личной собственностью того супруга, который оформил приватизацию, поскольку это безвозмездное приобретение. Однако если в период брака за счет общих средств проводился капитальный ремонт или иные улучшения, значительно увеличившие стоимость квартиры, второй супруг имеет право требовать признания жилья совместно нажитым.
Оценить, насколько часто в настоящее время совершаются сделки с приватизированным жильем, довольно сложно: официальной статистики нет, отмечает Ксения Языкова. В Москве активно ведется строительство нового жилья и проводится реновация. Однако определенный процент старого фонда, приватизированного в 1990-х и 2000-х годах, сохраняется, а значит, с такими квартирами могут проводиться сделки. «По неофициальным сведениям, сделки с приватизированными квартирами в 2021 году достигали 15% от общего количества сделок купли-продажи жилья. Полагаю, что этот процент выше в других регионах, где строительство жилья ведется не столь активно», — добавляет эксперт.
Как проверить такую квартиру при покупке
Чтобы минимизировать риски при приобретении квартиры, ранее полученной в порядке приватизации, необходимо внимательно проверить весь пакет документов по объекту недвижимости.
- В первую очередь следует запросить расширенную выписку из ЕГРН, которая содержит полную историю перехода прав собственности. Этот документ позволит убедиться, что квартира не имеет спорных переходов права и обременений. С 2023 года такие выписки предоставляются только собственникам, поэтому запросить ее должен непосредственно продавец. Покупателю стоит настоять на предоставлении актуальной версии выписки.
- Рекомендуется также проверить наличие судебных споров, связанных с квартирой или ее владельцами. Это можно сделать на сайте районного суда, к юрисдикции которого относится объект. Найденную страницу лучше распечатать и сохранить с указанием даты проверки. В случае возможных разбирательств это поможет подтвердить добросовестность покупателя и факт надлежащей проверки информации перед сделкой.
- Если недвижимость была приватизирована в браке, необходимо запросить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры. Это позволит исключить потенциальные претензии со стороны супруга или супруги продавца и признание сделки недействительной по этому основанию.
- Отдельное внимание стоит уделить случаям, когда квартиру продает пожилой собственник. Чтобы защитить себя от возможных споров о признании сделки недействительной, рекомендуется запросить справку из психоневрологического диспансера или заключение врача-психиатра. Эти документы подтвердят, что продавец осознает характер и последствия совершаемых действий. При необходимости можно также попросить заключения других медицинских специалистов, подтверждающих, что состояние здоровья не препятствует осознанному участию в сделке.
- Кроме того, при покупке приватизированного жилья важно тщательно изучить договор приватизации и заявление на участие в ней. Необходимо установить, кто был включен в число участников приватизации, а кто от нее отказался. Следует проверить, были ли отказы оформлены нотариально.
- Для дополнительной проверки рекомендуется запросить архивную выписку из домовой книги, чтобы определить, сколько человек было зарегистрировано в квартире на момент приватизации (или непосредственно перед ней). Эти данные помогут оценить возможные риски предъявления претензий со стороны лиц, имевших право на участие в приватизации, но не реализовавших его.
Насколько рискованна покупка приватизированного жилья: судебная практика
Несмотря на то что с момента массовой приватизации прошло уже несколько десятилетий, судебные споры, связанные с приватизированными квартирами, по-прежнему регулярно рассматриваются судами. Одним из показательных примеров стало определение Верховного суда РФ № 41-КГ23-6-К4 от 6 июня 2023 года, которое вызвало большой интерес среди юристов и участников рынка недвижимости.
Суть дела заключалась в споре между покупателем квартиры и женой бывшего собственника, действовавшей в интересах их несовершеннолетних детей. Истица требовала признать сделку по продаже квартиры недействительной и вернуть доли в праве собственности детям, считая, что квартира выбыла из владения их отца незаконно. В ответ покупатель подала встречный иск, она просила признать себя добросовестным приобретателем.
Суд первой инстанции частично удовлетворил требования истицы: признал недействительными договоры только в части, касающейся нарушения прав детей, которые не были включены в число участников приватизации и нанимателей по договору. В остальной части иска суд отказал. Апелляционная и кассационная инстанции оставили это решение без изменений.
Однако Верховный суд РФ направил дело на новое рассмотрение, указав, что даже если покупатель является добросовестным приобретателем, собственник имеет право истребовать имущество, если докажет, что оно выбыло из его владения без его воли. Суд подчеркнул, что при рассмотрении подобных дел необходимо тщательно выяснять, была ли воля собственника или его семьи на передачу квартиры другому лицу. В данном случае нижестоящие суды не оценили, были ли соблюдены права детей при приватизации и последующей продаже жилья. Продавец скрыл, что несовершеннолетние не были включены в договор социального найма и в договор приватизации, а также не получил согласие органов опеки и попечительства на сделку.
«Таким образом, это решение демонстрирует, что само по себе признание приобретателя добросовестным не означает, что покупатель защищен от рисков изъятия имущества. Поэтому перед покупкой подобной квартиры следует максимально подробно узнать всю информацию о приватизировавшем ее лице, составе его семьи (особенно несовершеннолетних на момент приватизации детей) и истории перехода права собственности на квартиру», — обращает внимание Ксения Языкова.
Еще по теме:
Заполняйте одну анкету и выбирайте из предложений банков
