НРА: риски продолжения программы льготной ипотеки превышают ее преимущества

Риски продолжения программы льготной ипотеки превышают ее преимущества, полагают в Национальном рейтинговом агентстве.

По мнению аналитиков, наблюдаемый благодаря льготной ипотеке рост цен на недвижимость увеличивает проинфляционные риски в экономике. Кроме того, рост цен уже полностью нивелировал преимущества от низкой процентной ставки, поэтому льготная ипотека перестает выполнять свою функцию — стимула роста в строительстве. При этом доступность жилья для населения начинает снижаться.

В качестве еще одного потенциального риска указывается, что высокая неопределенность по росту доходов населения в среднесрочной и долгосрочной перспективе может увеличить долговую нагрузку населения и, как следствие, снизить качество ипотечных портфелей.

Кроме того, возможно снижение стандартов кредитования за счет агрессивной политики отдельных банков по наращиванию ипотечного кредитного портфеля, что, в свою очередь, также может негативно повлиять на качество ипотечных портфелей.

«Но больше всего беспокоит именно сокращение предложения жилья, — отмечают в НРА. — Льготная ипотека крайне выгодна застройщикам, так как позволяет обеспечивать рост доходов за счет роста цен, а не за счет увеличения объемов и улучшения качества возводимого жилья. При этом максимальный рост цен как раз наблюдается в сегменте высокомаржинального жилья экономкласса. В долгосрочной перспективе продолжение льготной ипотеки приведет к возникновению структурного дефицита жилья на рынке, что может означать перманентный рост цен, снижение доступности жилья для населения, что будет нести соответствующие экономические, а главное — социальные последствия».

Согласно расчетам НРА на основании данных Росстата, в 2020 году ввод жилых помещений профессиональными застройщиками в России составил 41,9 млн кв. м. Это минимум за последние семь лет и на 4% ниже уровня предыдущего года. По данным Единого ресурса застройщиков, объем текущего строительства (строящиеся квадратные метры) также продолжает сокращаться: на начало февраля этого года он на 15% меньше по сравнению с февралем 2020 года. Сокращение связано в том числе с влиянием перехода на эскроу-финансирование, которое особенно сильно бьет по небольшим региональным девелоперам.

«Снижение предложения наблюдается на фоне повышения спроса на недвижимость. Рост спроса вызван программой льготной ипотеки, волатильностью курса рубля, повышенным уровнем неопределенности и низкими депозитными ставками. В итоге сейчас годовое повышение цен квадратного метра достигло порядка 20% (по данным Единого ресурса застройщиков). Толкает цену вверх и рост себестоимости строительства за счет увеличения цен на материалы и снижения доступности рабочей силы на фоне пандемии», — отмечается в материале НРА.

В агентстве напоминают, что в 2020 году был выдан рекордный объем ипотеки — 1,7 млн кредитов (плюс 35% к 2019 году) на 4,3 трлн рублей (плюс 50%). При этом в рамках программы льготной ипотеки было выдано 345,6 тыс. кредитов на сумму более 1 трлн рублей. Программа льготной ипотеки, предусматривающая выдачу кредитов на новостройки под ставку не более 6,5%, была запущена в апреле прошлого года сроком действия до 1 ноября 2020-го, а в октябре была продлена до 1 июля 2021-го. Изначальный объем финансирования в 740 млрд рублей был увеличен до 900 млрд, а затем до 1,85 трлн рублей.

По оценкам НРА, наблюдаемые показатели российской банковской системы далеки от индикаторов, свойственных «пузырям». Поэтому в настоящее время рост портфеля ипотеки не представляет существенной краткосрочной угрозы для стабильности банковского сектора. Ипотечный портфель составит порядка 10% активов всей банковской системы в базовом сценарии НРА и 8% — в стрессовом. Соотношение ипотечных кредитов и ВВП в десять раз меньше кризисного американского уровня, объем эмиссии ипотечных облигаций в обращении — 0,4 трлн рублей (соответствует 5% ипотечного портфеля). Исторически ипотечный портфель является самым качественным сегментом банковской розницы: уровень просрочки за последние пять лет не превышает 3%. По мнению НРА, даже с учетом того, что часть заемщиков не смогут восстановить свою платежеспособность из-за ограничительных мер против распространения COVID-19, уровень просроченной задолженности не превысит 2% по состоянию на конец 2020 года.