Когда подешевеет: застройщики объяснили, что происходит с ценами на жилье

На днях в Минстрое призвали застройщиков хотя бы немного снизить цены на жилье. Почему сильно подорожавшая за последние годы недвижимость не дешевеет и есть ли на самом деле у девелоперов возможность понизить ее стоимость, узнал Forbes у опрошенных участников рынка.

Дело в росте себестоимости?

За три года действия льготной ипотеки в России средняя стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась на 82% — с 77,5 тыс. рублей в апреле 2020 года до 141,2 тыс. рублей в апреле 2023-го, узнал Forbes из исследования ЦИАН.

При этом ранее в ЦБ неоднократно указывали на слишком высокий рост цен, предлагая не продлевать льготную ипотеку. Неделю назад и глава Минстроя Ирек Файзуллин призвал застройщиков «снизить цену немножко, чтобы продалось, потому что возможности такие есть» (цитата по ТАСС).

Однако застройщики утверждают, что возможности снижать цены у них нет, ссылаясь на рост себестоимости строительства. «В краткосрочной перспективе сильной корректировки цен ждать не стоит, так как проекты, по которым уже законтрактованы объемы, не смогут изменить себестоимость, а по новым проектам будет перезаложен процент непредвиденных расходов», — объяснил коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Денис Крючков.

Согласно данным ЕИСЖС, в январе 2022 года медианная себестоимость строительства одного квадратного метра в Москве составляла 77 тыс. рублей, в январе 2023-го — уже 108,9 тыс. рублей, то есть за год она выросла на 41%.

«Здесь есть пространство для уловок»

При этом большинство опрошенных Forbes застройщиков объяснили, что цены на стройматериалы резко подорожали с марта по май 2022 года, но после всплеска большинство позиций подешевело до уровня начала года или больше, дорогими остались отделочные материалы и инженерное оборудование.

По мнению гендиректора Mart Bespoke Properties Алексея Мартынцова, «для застройщика здесь есть пространство для уловок», поскольку «покупатель не знает, что и когда было на складе у строителя». «Да, бухта кабеля подорожала, но вы ведь не знаете, что теперь используется другая, не изначально заложенная в проект бухта? Вообще, многие в нашей стране стремятся к увеличению прибыли, когда купили по старым ценам, а продали по новым», — констатировал он.

Мартынцов добавил, что в принципе не помнит, «чтобы в России что-то существенно дешевело», как бы ни менялся курс валют: «Это особая магия: доллар растет — цены растут, доллар падает — цены растут. И самое главное — представители торговли всегда объяснят, почему так, и будут по-своему правы».

Или влияет прежде всего спрос?

Некоторые собеседники сказали Forbes, что нынешние высокие цены обусловлены прежде всего высоким спросом, а не подорожавшими стройматериалами.

«Цена в первую очередь определяется спросом и предложением, причем именно на рынке новостроек, а не на рынке стройматериалов или рабочей силы. Другими словами, застройщик не будет снижать цену в случае, если рынок готов покупать, но также не смогут продать свои объекты выше рынка, если вдруг у них существенно выросла себестоимость», — объяснил партнер и руководитель департамента управления строительными проектами CMWP Павел Якимчук.

Могут ли снизить цены?

В 2021 году маржинальность московских проектов доходила до 100% из-за ажиотажного спроса и существенного роста цен. Так что многие стартовавшие в 2020–2021-м проекты имеют запас прочности и могут позволить себе снижение стоимости, даже не вызвав возражения со стороны банков, сказали Forbes представители крупного банка и консалтинговой компании в сфере девелопмента.

«У застройщиков есть возможность снижать цены на квартиры в случае падения спроса, так как несколько месяцев подряд сокращаются цены на стройматериалы, а также на земельные участки, это создает некоторую подушку безопасности для девелоперов», — согласился руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.