Когда в квартире внезапно прорывает трубу или начинает протекать крыша и уничтожает весь дорогостоящий ремонт, а иногда и технику, владельца квартиры могут накрыть эмоции: «Как компенсировать эти огромные убытки, которые произошли не по моей вине? Как действовать, чтобы суд принял решение в мою пользу?». Собрали все рекомендации и ссылки на актуальные законы в одном месте и составили пошаговую инструкцию.
Что делать, если квартиру затопило по вине управляющей компании
Собственник квартиры имеет право требовать полную компенсацию ущерба имущества от управляющей компании, если затопление произошло по ее вине. Только вину управляющей компании придется доказать, а для этого нужно знать, в каких случаях несет ответственность управляющая компания, а в каких — сам владелец квартиры.
Управляющая компания обязана следить за общедомовым имуществом: к нему относятся общедомовые коммуникации, лестничные площадки, лестницы, лифты, чердаки, технические этажи, крыши, несущие стены, балконные плиты и др. Весь перечень можно посмотреть в постановлении правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 14.09.2024).
Управляющая компания не несет ответственность за имущество, которое находится в квартире. То есть если собственник неправильно установил стиральную машину и из-за этого произошло затопление, то нести ответственность будет собственник. Если трубу прорвало на месте внутридомовых инженерных систем или затопление произошло из-за неисправности крыши, то отвечать будет управляющая компания. При этом неисправная труба может находиться и на территории квартиры, но являться общедомовым имуществом.
В 2024 году в ипотечных сервисах Банки.ру большинство заемщиков (72%) отдавали предпочтение вторичному жилью, несмотря на высокие ставки. По мнению руководителя направления экспертной аналитики Банки.ру Инны Солдатенковой, интерес ко «вторичке» объясняется ее более низкой стоимостью и большей маневренностью по сравнению с «первичкой». Вот несколько предложений банков по ипотеке на готовое жилье.
Программа «Готовое жилье» от Альфа-Банка.
Программа «Вторичное жилье» от ВТБ.
Программа «Недвижимость на вторичном рынке» от Совкомбанка.
* Предложение актуально на дату публикации материала.
Что делать, если квартиру затопило по вине управляющей компании: пошаговая инструкция
- Постараться как можно скорее уменьшить ущерб, насколько это возможно. Как только вы увидели затопление, как можно скорее отключите электричество и воду. Уберите в безопасное место дорогостоящую технику и по возможности закройте мебель и все, что может пострадать от воды, пленкой.
- Позвонить в аварийную службу. Есть единый номер 112, по которому можно вызвать аварийную службу, но в этом случае возможно долгое время ожидания и переключения операторов, так что зачастую бывает быстрее самостоятельно узнать номер своей аварийной службы и позвонить напрямую. Во многих домах номер аварийной службы висит на информационном стенде в подъезде, также номер можно быстро узнать, если вбить в поисковике «свой адрес + телефон аварийной службы». Еще с 2025 года можно узнать номер через приложение «Госуслуги. дом». Для этого нужно перейти на главный экран приложения и нажать на кнопку «Авария».
- Зафиксировать повреждения. Сфотографируйте и снимите на видео место затопления и объекты, которым нанесен ущерб: чем больше подробностей будет на фото и видео, тем лучше.
- Сообщить в управляющую компанию о происшествии и добиться составления акта. Акт необходимо составить в течение 12 часов с момента обращения в аварийную службу (согласно п. 152 постановления правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 29.08.2024) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).
Управляющая компания не заинтересована в подписании акта, так что пострадавшему собственнику квартиры нужно проявить инициативу и самостоятельно подготовить документы.
Акт составляется в свободной форме, но обязательно нужно указать данные собственника квартиры, точный адрес квартиры, данные о затоплении и повреждении имущества с подробным описанием деталей, дату затопления, и поставить подписи обеих сторон (и собственника, и управляющей компании).
Бывает, что управляющая компания отказывается подписать акт. В этом случае нужно предупредить, что вы направите официальную претензию в управляющую компанию, а если потребуется, то и жалобу в Жилищную инспекцию. Также можно привлечь соседей в качестве свидетелей — это может стать дополнительным весомым аргументом.
Зачастую управляющие компании стремятся снизить оценку ущерба и настоять на том, что ремонт обойдется значительно дешевле. Если вы не согласны с их оценкой, стоит заказать дополнительную независимую экспертизу — в случае положительного решения суда, управляющей компании придется компенсировать ваши затраты на эту экспертизу. Средняя стоимость независимой экспертизы — 7–10 тысяч рублей.
Претензия в управляющую компанию: как подать и что указать
Если управляющая компания отказывается подписывать акт, то нужно составить претензию в письменном виде и направить официальное письмо на юридический адрес. Такой документ управляющая компания уже не сможет проигнорировать. Также претензия может стать первым шагом на пути к составлению искового заявления, если конфликт не удастся решить в досудебном порядке.
Претензия состоит из трех блоков:
- Шапка. Здесь нужно указать данные того, кто подает претензию (Ф. И. О., серия и номер паспорта, адрес квартиры, контактный телефон), а также данные управляющей компании, к которой адресована претензия (название фирмы, данные о руководстве, юридический адрес).
- Основная часть. Здесь нужно отметить, что вы являетесь собственником затопленной квартиры и что эта квартира находится в зоне ответственности управляющей компании. Затем подробно описать проблему и суть претензии — указать, почему вы считаете, что в протечке виновата управляющая компания.
- Требования. Четко сформулировать, что вы хотите получить от управляющей компании: стоимость ремонта, оценка ущерба, который возник из-за неправильных действий управляющей компании.
В конце претензии нужно поставить дату и подпись.
Управляющая компания должна ответить на претензию в течение 10 дней. Даже если управляющая компания будет не согласна с требованиями и оценкой ущерба, все эти документы можно будет использовать в суде как доказательство того, что вы пытались урегулировать конфликт мирным путем.
Возмещение ущерба при затоплении квартиры по вине управляющей компании
Помимо расходов на ремонт квартиры и покупку новой мебели и техники у собственника возникают дополнительные траты: расходы на проведение независимой экспертизы, судебные издержки, аренда съемного жилья, если в затопленной квартире невозможно жить. Также можно включить сюда моральный вред, если собственник был в сильном стрессе и это негативно сказалось на его работе. В случае выигрыша в суде собственнику квартиры компенсируют все эти затраты.
Иск в суд на управляющую компанию: порядок подачи и документы
Если управляющая компания отказала в возмещении ущерба или согласилась с претензией только частично, можно подать исковое заявление в суд. Выбор суда будет зависеть от того, какую сумму ущерба вы прописали в акте: если расходы на ремонт составили менее 100 тысяч рублей, то документы нужно подавать в мировой суд, если более 100 тысяч рублей, то в районный.
При подаче иска на управляющую компанию государственная пошлина не уплачивается (если цена иска до 1 млн рублей), так как применяется п. 3 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей». Если бы протечка случилась по вине соседей, а не управляющей компании, то в этом случае пришлось бы оплачивать госпошлину.
При подаче судебного иска нужно подготовить весь пакет документов и обязательно проверить, что все данные верны и корректны, — ошибки в документах могут стать причиной для отклонения иска.
Документы, которые понадобятся для подачи иска:
- Само исковое заявление, где прописаны данные истца и ответчика, описание инцидента, сумма ущерба и обоснование расчетов компенсации.
- Акт о заливе квартиры.
- Фотографии и видео затопленной квартиры и всех повреждений.
- Переписка с управляющей компанией и ваши доказательства того, что вы пытались урегулировать вопрос мирно.
- Независимая оценочная экспертиза.
- Показания свидетелей (необязательно, но это может усилить ваш иск).
После того, как исковое заявление зарегистрируют, суд назначит дату рассмотрения дела. Важно прийти в указанное время в суд и еще раз предоставить все доказательства.
После этого суд принимает решение. Если суд удовлетворит ваш иск, то управляющая компания будет обязана выплатить указанную сумму либо провести ремонт за свой счет, а также компенсировать все судебные издержки (в том числе и затраты на независимую экспертизу). Если решение будет в пользу управляющей компании, оплата всех судебных издержек останется на собственнике квартиры.
Судебная практика и потребительский штраф
Судебные разбирательства между собственником квартиры и управляющей компанией из-за затопления — это достаточно распространенная история, и довольно часто она решается в пользу истца. Важно только правильно подготовить все документы и зафиксировать все повреждения и издержки.
Если квартира застрахована, то взыскать ущерб гораздо проще, — собственнику квартиры нужно будет только доказать, что ситуация относится к страховому случаю, а дальше всю работу и взаимодействие с управляющей компанией возьмет на себя страховая.
Управляющая компания может использовать некоторые уловки, которые могут усложнить процесс: долго отвечать, чтобы затянуть дело и увеличить судебные издержки, перекладывать ответственность и доказывать, что протечка произошла из-за неправильно установленного оборудования собственника квартиры. Здесь важно понимать, что собственник квартиры отвечает только за трубы и шланги после запорного вентиля (подводки смесителей в ванной, кухне и к бачку унитаза, полотенцесушитель). За остальные коммуникации, в том числе и отопительные трубы, которые находятся в квартире (если собственник не менял их самостоятельно) отвечает управляющая компания (согласно п. 5 постановления правительства РФ № 491).
Пример судебного дела: собственница квартиры смогла получить почти 300 тысяч рублей от управляющей компании за прорыв батареи. При этом изначально управляющая компания оценивала ущерб в 63 тысячи рублей. Чтобы выиграть дело, потерпевшая зафиксировала все предметы, которые пострадали от потопа, и проверила актуальные цены на аналогичные предметы и строительные материалы. Так как в квартире невозможно было находиться, собственнице пришлось арендовать жилье, и эту сумму тоже должна была компенсировать управляющая компания. Посчитав все еще раз, управляющая компания готова была заключить мировое соглашение и выплатить 233 тысячи рублей, но в эту сумму не входили расходы на независимую экспертизу — 21 тысяча рублей, поэтому дело дошло до суда. К исковой сумме добавилась еще и компенсация за моральный ущерб — 50 тысяч рублей. В итоге суд принял решение полностью компенсировать расходы на ремонт, аренду жилья и независимую экспертизу, но снизил оценку морального вреда до 5 тысяч рублей — собственница выиграла дело и получила почти 300 тысяч рублей от управляющей компании.
