Совет директоров Банка России на заседании 12 сентября снова принял решение снизить ключевую ставку — на 100 базисных пунктов (б. п.), до 17% годовых. Это уже третье снижение «ключа» с июня 2025 года, когда ставка была на уровне 21% годовых. Разбираемся, как это решение повлияет на рынок ипотеки, кредитов и недвижимости: станут ли они доступнее и стоит ли уже сейчас оформлять крупные займы?
Почему Банк России снова снизил ключевую ставку
Величина ключевой ставки напрямую зависит от уровня инфляции. В августе в России впервые за последние три года было зафиксировано снижение потребительских цен — на 0,4%. Тем не менее в сентябре инфляция вернулась к росту — на прошлой неделе она составила 0,1%. Инфляционные ожидания остаются высокими.
«Проинфляционные риски по-прежнему преобладают над дезинфляционными на среднесрочном горизонте. Основные проинфляционные риски связаны с более длительным сохранением отклонения российской экономики вверх от траектории сбалансированного роста и высоких инфляционных ожиданий, а также с ухудшением условий внешней торговли. Дальнейшее снижение темпов роста мировой экономики и цен на нефть в случае усиления торговых противоречий может иметь проинфляционные эффекты через динамику курса рубля. Значимым фактором неопределенности остается геополитическая напряженность. Дезинфляционные риски связаны с более значительным замедлением внутреннего спроса», — говорится в сообщении регулятора.
Из-за высокой ключевой ставки в период с июня 2024 по январь 2025 года ежемесячные объемы новых кредитов, выданных физлицам, снизились примерно вдвое, рассказывает директор по макроэкономическому анализу «ОТП Банка» Дмитрий Голубков. Однако уже в первой половине 2025 года на фоне сначала прогнозов о снижении ставки, а потом и фактического смягчения монетарной политики этот показатель вырос почти в полтора раза. «В случае продолжения снижения ключевой ставки вполне можно ожидать дальнейшего увеличения объемов кредитования физических лиц», — добавляет он.
Как менялись ставки по кредитам и ипотеке с первого снижения ключевой ставки в июне 2025 года
| Вид кредита | Июнь | Сентябрь |
| Необеспеченные потребительские кредиты | 29,5% | 29% |
| Автокредиты | 27,5% | 26,2% |
| Ипотека (рыночные и льготные программы) | 24,1% | 21,4% |
Данные: Банки.ру, данные на 2 июня и 10 сентября 2025 года.
Что будет с кредитами и ипотекой после снижения ключевой ставки 12 сентября
Решение регулятора приведет к коррекции ставок по кредитным продуктам на сопоставимую величину, говорит заместитель председателя правления Абсолют Банка Антон Павлов. «При этом в зависимости от структуры фондирования и скорости замещения ресурсов ставки могут снижаться как сразу, так и постепенно — по мере замещения дорогих средств более дешевыми», — добавляет он.
Сейчас у лучших предложений по ипотеке на вторичном рынке рыночная ставка варьируется в пределах 19–20% при средней примерно в размере 22%, отмечает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Андрей Смирнов. При этом полная стоимость кредита (ПСК) составляет больше 20% годовых с риском получить более 30% годовых при невыполнении условий договора. «Снижение ключевой ставки приведет к тому, что ипотечная ставка (в лучших предложениях) упадет до 17–18%, что позволит сделать ипотеку чуть более доступной», — говорит он.
Тем не менее текущий уровень ставок в целом все равно является заградительным, на таком фоне снижение на 1 процентный пункт (п. п.) и даже на 2 п. п. не делает большой погоды, говорит руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Ставки по-прежнему сдерживают спрос на рыночные ипотечные программы.
В Почта Банке отмечают, что хоть от изменения «ключа» зависит маневренность кредита, однако его стоимость зависит и от конъюнктуры рынка. «Потребительские кредиты при снижении ставки станут доступными, но на решение об оформлении влияют цена товаров, которые хочет приобрести заемщик, а также сроки займа, индексация зарплаты и многое другое», — говорят в банке. При этом в каждом периоде есть свои выгодные предложения, которые банки запускают для привлечения клиентов.
Однако, даже несмотря на такой шаг снижения ключевой ставки, позиция Банка России, скорее всего, останется жестко-нейтральной, чтобы удержать рынок от ожиданий слишком быстрого смягчения, предупреждают в МКБ. Более дешевые кредиты поддержат спрос и заимствования, но значимый эффект проявится в 2026 году, так как результаты проводимой денежно-кредитной политики становятся заметными, как правило, через 3–6 кварталов.
Наиболее выгодными для оформления кредитными продуктами по-прежнему будут программы с субсидированием со стороны государства (разные виды льготных ипотек, образовательные кредиты и так далее) либо частных игроков (автопроизводителей, работодателей и так далее), поскольку ставки по ним намного меньше рыночных, обращает внимание руководитель экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова. В Абсолют Банке соглашаются: до конца года льготные программы будут основными драйверами ипотечного рынка, и их доля в общих выдачах будет составлять не ниже 70%.
Снизятся ли цены на недвижимость
Снижение ключевой ставки может активизировать часть спроса на недвижимость, особенно со стороны инвесторов, поскольку доходность вкладов продолжит падать, считает Инна Солдатенкова. Как результат — в отдельных локациях цены могут вырасти.
При этом доступность ипотеки повышается: долговая нагрузка при снижении ставки на заемщика сокращается, соответственно, он может позволить при том же уровне дохода оформить в кредит большую сумму — достаточную для покупки желаемого объекта, объясняет Антон Павлов. Но рост цен на недвижимость не будет значительным — не более 15–20%, считает он: ставки по-прежнему остаются чрезмерно высокими, и как заемщики, так и банки взвешенно оценивают риски в текущих условиях.
Снижение ставок по рыночной ипотеке может способствовать увеличению количества сделок с заемными средствами на рынке вторичной недвижимости. Скорее всего, стоимость квадратного метра в сегменте готового жилья будет постепенно приближаться к ценам на новостройки, добавляют в Абсолют Банке.
Однако спрос на ипотеку со стороны массового клиента вряд ли резко вырастет, поскольку даже при продолжении тренда на снижение ставок получить ее все равно будет проблематично из-за влияния макропруденциальных факторов, а также высокой стоимости недвижимости, отмечает Инна Солдатенкова.
В решении о покупке жилья всегда нужно исходить из конкретной ситуации, предупреждает Михаил Гольдберг. Иногда имеет смысл взять кредит, чтобы не упустить хорошую квартиру, а в дальнейшем можно рефинансировать его по более низкой ставке. Однако в целом ставки сейчас высокие, поэтому нужно очень тщательно подходить к оценке своих возможностей такой кредит обслуживать. «Для большинства комфортный уровень ставки — это значение ниже 15%», — говорит эксперт.
Выгодно ли уже сейчас брать ипотеку или крупный кредит
По действующим рыночным ставкам сейчас ипотеку оформляют в основном клиенты, у которых вопрос покупки жилья является срочным — например, размен недвижимости, переезд и другие ситуации, либо люди, у которых не хватает небольшой суммы для приобретения нужного объекта — около 20–40%, отмечает Антон Павлов. Большинство же предпочитают дождаться снижения ставок до комфортного уровня, а средства хранят на вкладах, по которым сейчас предлагается достаточно высокая доходность.
«В перспективе, когда ставка снизится, клиент может рефинансировать кредит на новых условиях», — говорит он. Однако нужно учитывать, что ставка может снижаться медленно, а жить в условиях высокой долговой нагрузки, может быть, придется год и более. К тому же нужно помнить, что банки, как правило, рефинансируют кредиты при условии, что с момента оформления прошло не менее полугода.
Ипотеку стоит брать сейчас в двух случаях, считает Андрей Смирнов. Во-первых, если это одна из льготных программ — Семейная ипотека, Сельская ипотека, IT-ипотека и так далее, то есть там, где ставки ниже 10%. Во-вторых, если доступен большой первоначальный взнос (более 50% от стоимости) с учетом стабильного высокого дохода. Однако и здесь можно рассмотреть возможность перенести покупку на год вперед. «В то же время сейчас переплата за весь срок ипотеки может превышать 300% от суммы кредита в обычных условиях», — отмечает он. Активный рост спроса ожидается только при ипотечных ставках 10–12%, что соответствует ключевой ставке 8–10%. Этого стоит ждать не раньше 2027 года, говорит эксперт.
В Т-Банке также соглашаются: существенный перелом на рынке ипотеки произойдет ближе к уровню ключевой ставки в 12% и ниже. Поэтому тем, кто планирует долгосрочную ипотеку, возможно, есть смысл подождать более комфортных условий.
Что будет с ключевой ставкой к концу 2025 года
Помимо показателей ВВП, экономической активности и инфляции на траекторию ключевой ставки до конца 2025 года и в 2026 году также значимо будут влиять внешние условия и проект федерального бюджета. «При отсутствии негативных факторов, например дефицита федерального бюджета выше плана в 2025 году, ключевая ставка может быть снижена до 14–15% уже к концу 2025 года», — говорит старший аналитик ЦЭП Газпромбанка Антон Фуфачев.
Если будут преобладать дезинфляционные факторы, не исключено, что до конца года мы увидим еще несколько снижений ключевой, соглашается Инна Солдатенкова. Однако шаги Центробанка будут поступательными, а их размер может быть меньше, чем сейчас.
В базовом сценарии Банк России сможет снизить ключевую ставку до 15% к концу года, если те тенденции, которые мы наблюдали в конце второго квартала, продолжатся: замедление инфляция во всех компонентах, нормализация бюджетной политики, отсутствие геополитических колебаний и умеренное ослабление рубля, перечисляет директор по макроэкономическому анализу банка ДОМ.РФ Жанна Смирнова. «Однако есть и рисковый сценарий, в котором мы можем увидеть ускорение инфляции и рост инфляционных ожиданий, например из-за курса, или существенное расширение бюджетного дефицита. В этом случае год мы можем завершить со ставкой 17%», — отмечает она.
В Т-Банке также считают, что к концу 2025 года ключевая ставка будет в промежутке 14–17%. «Сценарий 14% выглядит очень оптимистичным, но не исключен при благоприятных макроэкономических условиях», — добавляют там. В Абсолют Банке планируют, что к концу года ключевая ставка может быть 15%. В «Цифра банке» также ожидают, что к концу 2025 года ставка будет на уровне 14–15%. В Совкомбанке не исключают, что ставка может опуститься до 13% годовых.
