Инвестиции в коммерческую недвижимость в России могут стать рекордными второй год подряд.
Согласно прогнозу консалтинговой компании IBC Real Estate, по итогам 2023 года показатель может составить 750 млрд рублей, в 2022 году он составлял 487 млрд рублей.
Основной объем на этом рынке приходится на крупные сделки девелоперов и инвесткомпаний. Частные инвесторы, как правило, предпочитают вкладывать средства в жилье.
Разбираемся, сколько можно заработать на коммерческой недвижимости, как это сделать и какой доход можно получить.
Что такое коммерческая недвижимость
Коммерческой называют недвижимость, которая используется для получения прибыли или умножения капитала. К этой категории недвижимости относятся офисные и торговые помещения, производственные и складские объекты, апартаменты, гостиницы, гаражи и парковки.
Прибыль от коммерческой недвижимости может быть получена в виде дохода от сдачи в аренду или перепродажи, а умножение капитала происходит также за счет роста рыночной стоимости объекта.
Купить коммерческую недвижимость может как юридическое лицо, так и физическое (в том числе индивидуальный предприниматель). Для покупки недвижимости, как и для приобретения жилой площади, можно привлечь ипотечный кредит.
При продаже коммерческой недвижимости физические лица должны уплатить НДФЛ в размере 13% (15% для ИП), юридические лица — НДС в размере 20%. Также необходимо платить налог на имущество, ставка которого варьируется в зависимости от региона (для Москвы — 0,5–2% в год).
Привлекательность коммерческой недвижимости для инвесторов
Из-за нестабильности фондового и валютного рынков многие инвесторы рассматривают вложения в недвижимость как альтернативу банковским вкладам и ценным бумагам.
Основные преимущества инвестиций в недвижимость:
- надежный способ сохранения капитала;
- защита от инфляции (цена, как правило, растет быстрее инфляции);
- возможность получения пассивного дохода.
Старший аналитик отдела исследований рынка консалтинговой компании CORE.XP Евгений Томилов отмечает, что несмотря на повышенный уровень макроэкономической неопределенности, коммерческая недвижимость по-прежнему остается привлекательной для инвесторов.
По итогам I квартала 2023 года объем вложений в коммерческую недвижимость в России вырос на 77% по сравнению с показателем I квартала 2022 года, до 107 млрд рублей. При этом значительный вклад в объем инвестиций в коммерческую недвижимость России вносит уход иностранных игроков: в I квартале объем продаж коммерческой недвижимости иностранными собственниками составил 33 млрд рублей, или 31% от всего объема инвестиций в коммерческую недвижимость.
Узнать, как получить 1 млн рублей за ипотеку
Коммерческая недвижимость является одним из инвестиционных инструментов, который может застраховать инвестиционные вложения от инфляции, поясняет партнер консалтинговой компании Ricci Яна Кузина. По ее словам, диапазон доходности инвестиций в недвижимость в различных сегментах с различным уровнем риска составляет от 2–4% в жилых помещениях до более чем 30–35% при строительстве жилого комплекса.
Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций консалтинговой компании IBC Real Estate Микаэл Казарян отмечает, что основной причиной, по которой коммерческая недвижимость привлекательна для инвесторов, является такая ее характеристика, как capital gain — прирост стоимости базового актива. В отличие от банковского депозита недвижимость может прирастать в стоимости, поясняет он.
По словам Кузиной, основным отличием недвижимости от других инвестиционных инструментов является уникальность каждого актива. Другое важное отличие — высокий объем требуемых инвестиций, неделимость актива. Впрочем, в последнее время возможность инвесторам с небольшим стартовым капиталом владеть частью коммерческой недвижимости предоставляют закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), добавляет она.
Перспективы вложений в коммерческую недвижимость
Прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость, нужно провести ряд подготовительных мероприятий:
- изучить тенденции и перспективы рынка;
- оценить риски инвестиций;
- проанализировать спрос на коммерческую недвижимость в регионе.
При анализе спроса и тенденций на рынке особое внимание стоит уделить динамике макроэкономических показателей, ключевым событиям в сфере использования недвижимости (промышленность, ритейл, туристический бизнес и т. д.), драйверам спроса на тот или иной тип недвижимости, а также проанализировать тактику и поведение крупнейших игроков на рынке.
По мнению Кузиной, важно также учитывать будущие тренды и их влияние на сегмент: например, развитие интернет-торговли или перемещение офисов в домашние пространства.
Выбор объекта коммерческой недвижимости для инвестирования
При выборе объекта для инвестиций необходимо оценить:
- местоположение актива (окружение, транспортная доступность, экологическая обстановка и пр.);
- его технические характеристики и состояние;
- коммерческий потенциал;
- конкуренцию.
При этом выбор объекта инвестиций в первую очередь зависит от стратегии инвестора и его бюджета, считает Томилов.
Существует несколько видов коммерческой недвижимости:
- офисы;
- торговые помещения;
- производственные объекты;
- складские объекты;
- апартаменты;
- гостиницы;
- гаражи и парковки.
Офисная недвижимость — одно из самых популярных направлений коммерческой недвижимости. При этом с точки зрения доходности наиболее выгодна покупка объекта на стадии строительства и его последующая сдача в аренду.
Доходность офисной недвижимости зависит от ряда факторов, среди них можно выделить следующие:
- расположение офиса и транспортная доступность;
- класс бизнес-центра;
- окружающая инфраструктура;
- площадь помещения.
Торговые помещения — коммерческая недвижимость, предназначенная для деятельности по продаже товаров и услуг. Такой тип недвижимости имеет потенциал для инвестиций в том случае, если объект расположен в центре сосредоточения спроса на соответствующие товары и услуги. Для кафе, ресторанов, магазинов непродовольственных товаров (одежда, обувь, ювелирные украшения и т. д.) это оживленная часть города — деловой или туристический центр, для супермаркетов и сферы услуг (аптеки, поликлиники, салоны красоты) — жилые кварталы.
Производственные и складские объекты — коммерческая недвижимость, используемая непосредственно в производственных процессах. Как правило, такие объекты сдаются в долгосрочную аренду среднему и крупному бизнесу. При этом важно иметь договоренности с будущим арендатором уже на момент начала инвестиций.
Для получения более высокой доходности целесообразно инвестировать в такую недвижимость в том случае, если она находится поблизости от крупных предприятий, железнодорожных путей и автомобильных магистралей.
Апартаменты — коммерческие помещения, которые могут использоваться для постоянного проживания, нечто среднее между квартирой и гостиницей. Апартаменты — альтернатива инвестициям в жилую недвижимость. Они, как правило, дешевле квартир, а вложения в них быстрее окупаются. Минусом инвестиций в апартаменты является слабо проработанная законодательная база, регулирующая статус таких помещений.
Гостиницы — коммерческая недвижимость, предназначенная для временного проживания. Инвестиции в гостиницы наиболее эффективны в том случае, если объект расположен в туристическом центре или месте с высоким пассажиропотоком (например, у вокзала или аэропорта).
Гаражи и парковки являются перспективным направлением для инвестиций в местах с очень высоким дорожным трафиком и нехваткой парковочных мест. Инвестиции в этот класс недвижимости наиболее доступны для частных инвесторов, так как имеют более низкую стоимость по сравнению с другой коммерческой недвижимостью.
Какая коммерческая недвижимость наиболее выгодна
По данным CORE.XP, в I квартале 2023 года самым популярным у инвесторов стал сегмент офисов — 28% от всего объема инвестиций в коммерческую недвижимость.
Казарян отмечает, что самыми выгодными являются инвестиции, которые приносят инвестору максимальный доход и при этом обладают минимальными рисками.
«В любом из указанных сегментов можно найти объекты, которые обладают как высокой доходностью, так и соответствующим уровнем риска», — подчеркивает он. Поэтому, по словам эксперта, в первую очередь необходимо найти «правильный объект» с приемлемым сочетанием «риск/доходность».
Кузина обращает внимание, что при выборе объекта важно учитывать также следующие факторы:
- желаемые сроки получения дохода;
- управленческие навыки в сфере недвижимости;
- время на управление ротацией арендаторов или строительством;
- возможность и готовность взять кредит на развитие бизнеса.
С помощью сервиса Банки.ру вы можете подобрать подходящий кредит.
Способы инвестиций в нежилую недвижимость
При выборе объекта для инвестиций в коммерческую недвижимость имеет значение и предпочтительный способ получения дохода. Выделяют следующие способы инвестирования:
- купля-продажа;
- инвестиции в строительство;
- сдача в аренду;
- покупка готового арендного бизнеса;
- вложение в ЗПИФ.
Купля-продажа наиболее эффективна в двух случаях:
- покупка недвижимости в посредственном состоянии по низкой цене и продажа после проведения ремонта или модернизации помещения;
- покупка недвижимости на этапе строительства и продажа после ввода в эксплуатацию и развития сопутствующей инфраструктуры.
При инвестициях в строительство стоимость помещения к моменту ввода его в эксплуатацию, как правило, увеличивается в среднем на 20–50%. При этом нужно грамотно подходить к выбору места строительства, учитывать существующую и будущую инфраструктуру района, транспортную доступность и проектную планировку коммерческой недвижимости.
Сдача в аренду позволяет получать регулярный пассивный доход. Стоимость объекта недвижимости при этом, как правило, продолжает расти.
Готовый арендный бизнес (ГАБ) — это коммерческая недвижимость, которая уже сдается в аренду. Как правило, такие инвестиции требуют более существенных вложений по сравнению с другими способами инвестиций в коммерческую недвижимость. В то же время это относительно доходные инвестиции (9–10% годовых) без необходимости непосредственных управленческих действий со стороны инвестора (проведения ремонта, поиска арендаторов и т. д.).
Вложение в ЗПИФ — альтернативный способ инвестиций в коммерческую недвижимость. ЗПИФ предполагает совместные долевые вложения в недвижимость множества инвесторов. Управляющая компания вкладывает средства инвесторов в определенный объект недвижимости, а инвесторы получают паи (права на долю в имуществе и на получение доли доходов).
Вложения в ЗПИФ считаются наименее рискованным инструментом для инвестиций в коммерческую недвижимость. Но значительная часть ЗПИФ предназначена лишь для квалифицированных инвесторов с высоким порогом входа.
Каждый способ имеет свои плюсы и минусы, говорит Томилов. Выбор варианта инвестирования во многом зависит от бюджета и готовности инвесторов к риску.
Риски инвестиций и способы их снижения
Томилов отмечает, что один из главных рисков при инвестировании в объекты коммерческой недвижимости — сокращение уровня арендного дохода. Для снижения этого риска, по его словам, стоит уделить особое внимание выстраиванию взаимовыгодных отношений с арендатором и диверсификации источников арендного дохода в рамках одного объекта. Также стоит следить за динамикой изменения основных показателей на рынке.
Кузина в числе рисков называет:
- юридические (связаны с оформлением документов);
- градостроительные и строительные (важны для покупки активов на стадии строительства, влияют на сроки и стоимость строительств);
- технические (риски при эксплуатации, которые могут существенно снизить доход);
- коммерческие и маркетинговые (связаны с отсутствием спроса или сильной конкуренцией в сегменте, проведением арендной и маркетинговой политики);
- финансовые (связаны с возможным наличием высокого уровня обременений и кредитных обязательств на активе).
Казарян отмечает, что для снижения рисков инвестору необходимо глубоко изучить рынок. «Без детального понимания специфики того или иного сегмента коммерческой недвижимости и взаимодействия всех сегментов инвестиция может оказаться высокорисковой», — предупреждает эксперт.
Как рассчитать доходность коммерческой недвижимости
Инвестиции в коммерческую недвижимость относятся к долгосрочным вложениям. По словам Казаряна, средний срок окупаемости инвестиций в высококачественную недвижимость составляет от 8 до 11 лет. Средний уровень доходности, по его словам, при этом составляет от 8–9% до 11–12%.
Доходность — это отношение полученной прибыли к общей сумме инвестиций, выраженное в процентах. Для расчета доходности существует ряд формул.
- Доходность от продажи
Доходность = (Цена продажи / Цена покупки – 1) х 100%.
- Доходность от аренды
Доходность (годовая) = Арендная плата (в год) / Цена покупки х 100%.
- Полная доходность (в случае сдачи в аренду и последующей продажи)
Доходность = Арендная плата (за период) / Цена покупки х 100% + (Цена продажи / Цена покупки – 1) х 100%.
Рассчитаем доходность различных объектов коммерческой недвижимости. Во всех примерах расчет производится без учета затрат на коммунальные услуги, налоговые платежи и амортизационные расходы.
Пример 1.
Лев купил склад в Санкт-Петербурге на берегу Финского залива на этапе строительства за 3 млн рублей, а через три года продал его за 6 млн рублей.
Доходность составила: (6 млн / 3 млн — 1) х 100% =100%. В годовом выражении доходность составила: 100% / 3 года = 33,3%.
Пример 2.
Игорь три года сдает в аренду апартаменты в «Москва-Сити», которые он купил за 40 млн рублей. Арендная плата за год составляет 4 млн рублей.
Доходность составила: 4 млн / 40 млн х 100% = 10% в год. За три года доходность составит 30%.
Пример 3.
Эдуард купил офис в центре Берлина за 100 000 евро, а спустя пять лет продал за 200 000 евро. При этом все три года он сдавал офис в аренду, сумма годовой аренды — 10 000 евро.
Доходность составила: 10 000 х 3 года / 100 000 х 100% + (200 000 / 100 000 — 1) х 100% = 30% + 100% = 130%. В годовом выражении доходность составила: 130% / 3 года = 43,3%.
Преимущества и недостатки инвестиций в коммерческую недвижимость
У инвестиций в коммерческую недвижимость, как и у любых других инвестиций, есть свои преимущества и недостатки.
Плюсы:
- сохранение капитала;
- защита от инфляции;
- возможность получения пассивного дохода.
Минусы:
- высокий уровень первоначальных инвестиций;
- большой срок окупаемости;
- дополнительные издержки (коммунальные услуги, ремонт, налоги);
- низкая ликвидность.
Томилов считает главным преимуществом инвестиций в коммерческую недвижимость стабильность и устойчивость к кризисам.
Казарян отмечает, что такие инвестиции также могут представлять эстетическую и общественную (культурную и историческую) ценность. Среди недостатков он называет необходимость профессионального подхода и знаний, так как ошибки инвестора могут привести к потере средств.
Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость сейчас
Инвестиции в коммерческую недвижимость особо актуальны в периоды неопределенности, говорит Томилов. По словам Кузиной, сейчас во многих сегментах рынок недвижимости находится на уровне, близком к минимальным отметкам по стоимости, например, в торговом и офисном сегменте.
«Время для инвестиций в период высокой инфляции замечательное. Но каждый актив уникален, и рекомендации можно давать только после понимания типа инвестора и анализа конкретного актива», — говорит она.
Инвестировать в недвижимость стоит, но должным образом — с осмотрительностью и подготовкой, заключает Казарян.
На Банки.ру вы можете почитать, как купить недвижимость за границей.
С помощью сервисов вы также можете подобрать вклад, оформить заявку на кредитную или дебетовую карту или разобраться в инвестиционных продуктах.
Еще по теме:
