Какое жилье банк примет в залог при кредитовании в 2025 году

Планируете взять кредит под залог недвижимости? Важно заранее разобраться, какое жилье банк готов принять в качестве обеспечения. Не все объекты одинаково ликвидны с точки зрения кредиторов, и, соответственно, не под любой залог можно получить нужную сумму. Разбираемся, какая недвижимость подходит под залог, на что обращают внимание банки и какие нюансы могут повлиять на решение о выдаче кредита.

Какую недвижимость банк примет в залог по кредиту

Требования к залоговой недвижимости зависят от конкретного банка. Одни кредиторы готовы рассматривать в качестве обеспечения только квартиры или апартаменты как самый ликвидный тип недвижимости. Другие принимают гораздо более широкий перечень объектов: машиноместо, загородный дом с участком, коммерческую недвижимость, гараж, склад, комнату или долю в квартире, земельный участок без строений и так далее. 

В случае наступления форс-мажора банк будет вынужден реализовать заложенное имущество. Хотя коттедж, коммерческая недвижимость или производственное помещение могут иметь высокую рыночную стоимость, продать их быстро зачастую сложно. А для банка важно вернуть выданные средства в максимально сжатые сроки. Именно поэтому предпочтение часто отдается более ликвидным объектам, таким как квартиры.

Важно! Перед тем как подавать заявку на кредит под залог недвижимости, важно уточнить актуальные условия у конкретного банка. Даже в пределах одной категории (например, квартир) требования могут варьироваться в зависимости от года постройки, материалов, состояния дома и местоположения.

Однако существуют типовые требования, которые подходят под минимальные условия большинства банков. 

Квартиры 

Квартира — это один из самых популярных видов залоговой недвижимости, поэтому банки наиболее лояльны к такому типу недвижимости. Они могут принять студии, объекты с неузаконенной перепланировкой и даже квартиры в старых домах, но при соблюдении определенных условий. Многоквартирные дома оцениваются по материалу стен, этажности, типу перекрытий, проведенному капремонту.

В первую очередь банки обращают внимание на:

• Материал стен и перекрытий. Сложности могут возникнуть с домами из дерева, а также с панельными или блочными пятиэтажками, особенно если они построены до 1975 года. Некоторые банки принимают в залог только жилье, расположенное в зданиях моложе 1995 года. 
• Износ здания. Допустимая степень — обычно до 65%. Важно, чтобы дом не стоял в плане на снос или капитальный ремонт, не был признан аварийным.
• Коммуникации. В обязательном порядке — водоснабжение, канализация, электричество или газоснабжение. Иными словами, жилье должно быть пригодным для постоянного проживания.

Также среди требований к квартире:

• Квартира должна иметь собственную кухню и санузел, отделенные от соседних жилых помещений.
• Квартира должна соответствовать требованиям по оснащенности, иметь установленную сантехнику, двери, окна (исключение — объекты с черновой отделкой).
• В  квартире не должны быть прописаны несовершеннолетние дети, лица, находящиеся в местах лишения свободы, или престарелые люди под опекой, так как это создает дополнительные юридические сложности.
• Также банки с опаской относятся к квартирам, расположенным на цокольных или подвальных этажах многоквартирных жилых домов.
• Предпочтение отдается квартирам в крупных городах или районах с развитой инфраструктурой. Это связано с тем, что такие объекты недвижимости легче продать при необходимости. Поэтому недвижимость в Закрытом административно-территориальном образовании (ЗАТО) для банка может стать «красным флагом». 

Важно! Банк не примет в залог квартиру в многоквартирном доме, если дом построен на участке, предназначенном для ИЖС или дачного строительства, и это подтверждается правоустанавливающими документами. Такие объекты считаются юридически сомнительными.

Апартаменты

Хотя апартаменты формально относятся к нежилому фонду, банки часто применяют к ним те же требования, что и к квартирам. Главное — наличие всех коммуникаций и пригодность для проживания.

Вот на что обращают внимание кредиторы:

• У объекта есть кадастровый номер, определены границы и площадь.
• Здание построено не раньше 1955 года и не относится к ветхому или аварийному фонду — оно не стоит на учете под снос или отселение.
• Фундамент — бетонный, железобетонный, кирпичный или каменный.
• Наружные стены не деревянные, не каркасные и не металлические.
• Перекрытия — бетонные, железобетонные или смешанные.

Таунхаусы

Таунхаус может быть принят в залог, если он соответствует определенным техническим и юридическим требованиям:

• Документы. Объект должен быть зарегистрирован как индивидуальная недвижимость — например, как блок-секция, дом блокированной застройки или часть жилого дома.
• Фундамент. Допускаются бетонные, каменные или кирпичные основания. А вот свайный фундамент может стать основанием для отказа.
• Коммуникации. Как и для квартиры обязательны электричество, водоснабжение, канализация и отопление (газовое или альтернативное).
• Планировка. Отдельный вход, собственный участок или двор.

Важно! Даже одно несоответствие может повлиять на решение банка, поэтому важно проверить объект заранее.

Жилые дома

Банк может принять в залог по кредиту загородный или отдельный дом в черте города при условии, что он соответствует ряду требований: 

• Постройка обязательно должна иметь статус «жилой дом» или «жилое строение без права регистрации».
• Строительство объекта завершено.
• Высота здания — не более 3 этажей.
• Износ не превышает 40–50%.
• Дом расположен в населенном пункте с не менее чем тремя жилыми постройками и доступом к транспортной инфраструктуре, а также имеет все необходимые коммуникации. 
• Также многие банки учитывают удаленность дома — он должен находиться не дальше 50–150 км от ближайшего офиса банка.

Важно! Допустимы и объекты незавершенного строительства — при условии, что есть проект, коммуникации и определенная стадия готовности. Предпочтение отдается капитальным домам, так как деревянные строения могут прийти в негодность к моменту окончания действия договора и потерять рыночную привлекательность.

Земельные участки

Банк может рассмотреть земельный участок в качестве залога, но только при соблюдении ряда обязательных условий:

• Участок должен быть поставлен на кадастровый учет и иметь действующий кадастровый номер.
• Обязательно наличие межевания — границы участка должны быть определены в соответствии с действующим законодательством.
• Категория земли — только земли населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения.
• Разрешенное использование — строго по назначению для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для дачного строительства, для садоводства или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Участок должен реально использоваться по своему назначению — в соответствии с указанной категорией и видом разрешенного использования.

Сколько денег можно получить под залог недвижимости

Максимальная сумма кредита напрямую зависит от типа залога и его состояния. Чем ликвиднее объект, тем выше доля от его рыночной стоимости, которую готов предоставить банк.

Например, квартиры и апартаменты — самые ценные с точки зрения залога. Под них можно получить до 80% от оценочной стоимости недвижимости. Загородная недвижимость — дома, дачи, таунхаусы — обеспечивают меньше: обычно до 50–70%.

Менее ликвидные объекты, такие как комнаты или земельные участки, принимаются с наименьшим коэффициентом — не более 50% от их стоимости. Важно помнить, что конкретные условия зависят от политики банка, региона, состояния объекта и его юридической чистоты.

Важно! Место расположения недвижимости может не совпадать с местом, где вы оформляете кредит под залог. Но в этом случае осложнится оценка стоимости имущества.

Какую недвижимость банк точно не примет в качестве залога

Кредит под залог недвижимости не получится оформить, если на объект наложены обременения или если на него претендуют третьи лица. Например, если квартира арестована за долги (большая задолженность по налогам, алиментам или кредитам), если квартира была куплена с использованием ипотеки и кредит до сих пор выплачивается. Также недвижимость не подойдет для залога, если объект находится в доверительном управлении или сдан в ренту.

Важно! Если залоговый кредит получен, то на жилье или нежилое помещение также накладываются определенные ограничения: его нельзя продать, обменять, подарить или сдать в аренду.

Необходимо, чтобы недвижимость находилась в собственности заемщика. То есть жилье в соцнайме заложить не получится, если только оно не приватизировано. 

Если у объекта несколько владельцев, все они должны дать письменное согласие на оформление залога и быть включены в договор. При этом возможно оформить кредит под залог недвижимости, принадлежащей другому человеку — например, родителям или близким родственникам. В этом случае потребуется официальное согласие собственника на использование его имущества в качестве залога.

Читайте также: