Какую ипотеку нельзя рефинансировать 

Ключевая ставка в России пошла вниз и, по мнению аналитиков, а также самих руководителей Банка России, будет снижаться и дальше. А это значит, что пришло время задуматься о рефинансировании ипотеки. Рефинансирование — один из самых популярных способов снизить расходы по кредиту. Но подходит оно далеко не всем: даже при наличии стабильного дохода, хорошей кредитной истории и привлекательной квартиры в залоге банк может отказать в рефинансировании. Почему так происходит — разбираемся в этой статье.

Что такое рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки — это оформление нового кредита для погашения уже действующего. Иными словами, заемщик берет ипотеку в другом банке (или в своем, но на новых условиях), чтобы досрочно закрыть старую и начать платить по более выгодной схеме.

Основная цель рефинансирования — снизить финансовую нагрузку. Например, если с момента оформления первоначальной ипотеки ставки на рынке упали, есть смысл переоформить кредит под меньший процент. В результате может снизиться ежемесячный платеж или общий срок кредитования.

Часто заемщики прибегают к рефинансированию, чтобы перейти на ипотеку с господдержкой, объединить несколько кредитов в один (например, ипотеку и потребительский займ) или же получить дополнительные средства на личные цели.

На Банки.ру можно подобрать лучшие условия по рефинансированию ипотеки. С помощью калькулятора рефинансирование ипотеки можно подсчитать новые ежемесячные платежи и срок ипотеки. 

Когда банк откажет в рефинансировании ипотеки

Не все ипотечные кредиты подлежат рефинансированию, обращает внимание аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. Основные ситуации, когда банки могут отказать:

• Ипотека по льготным программам. Например, сельская, семейная или IT-ипотека. Такие кредиты часто нельзя рефинансировать стандартными банковскими продуктами, поскольку условия субсидирования не позволяют менять ставку или программу.
• Недостаточный срок с момента оформления. Если с момента выдачи ипотеки прошло менее 6 месяцев, банки обычно не готовы рассматривать заявку на рефинансирование — у них нет достаточной истории по платежам для оценки надежности заемщика.
• Просрочки по платежам. Если у заемщика были просрочки по текущей ипотеке (особенно за последние 6–12 месяцев), большинство банков могут отказать в рефинансировании.
• Плохая кредитная история. Отказ возможен, если у заемщика есть другие просроченные долги, штрафы, неоплаченные налоги или коммунальные услуги.
• Повторное рефинансирование. Банки редко соглашаются на повторное рефинансирование одного и того же кредита.
• Залоговое имущество не соответствует требованиям. Например, если стоимость квартиры снизилась и не покрывает остаток долга, есть незаконная перепланировка или отсутствует страховка на объект.
• Слишком короткий срок до окончания кредита. Обычно рефинансирование не проводят, если до конца выплат осталось менее 6 месяцев.

Что делать, если банк отказывает в рефинансировании ипотеки

Если вы подали заявку на рефинансирование ипотеки, но получили отказ, — это не повод опускать руки. Даже при неблагоприятном решении банка у вас есть несколько вариантов, как улучшить ситуацию и снова попытаться снизить финансовую нагрузку.

Шаг 1. Разберитесь в причине отказа

Прежде всего важно понять, почему банк сказал «нет». Причина может быть формальной (например, слишком мало времени прошло с момента оформления кредита) или связанной с вашим финансовым положением — просрочки, высокая долговая нагрузка, плохая кредитная история. Запросите у банка комментарий по вашему делу — он не обязан давать официальный отказ с пояснениями, но часто сотрудники охотно объясняют, что именно стало «проблемным местом» в заявке.

Шаг 2. Погасите просрочки и закройте долги

Если причина — в просрочках или других задолженностях, начните с «генеральной уборки» в своих финансах. Оплатите просроченные платежи по ипотеке, закройте долги по коммунальным услугам, налогам и штрафам. Также стоит проверить наличие просрочек по другим кредитам и кредитным картам — все это влияет на одобрение новой заявки.

Шаг 3. Обратитесь за реструктуризацией текущего кредита

Если рефинансирование недоступно, попросите свой банк рассмотреть вариант реструктуризации. Это изменение условий текущей ипотеки: продление срока, снижение размера ежемесячного платежа, возможность оформить кредитные каникулы (если есть уважительные причины, например временное снижение дохода, болезнь или потеря работы). Это поможет временно снизить нагрузку без оформления нового кредита.

Шаг 4. Укрепите свою финансовую позицию

Перед повторной подачей заявки на рефинансирование постарайтесь повысить свой уровень финансовой устойчивости:

• Увеличьте официальный доход — возможно, стоит подумать о дополнительном заработке или переходе на работу с «белой» зарплатой.
• Снизьте долговую нагрузку — закройте мелкие кредиты и уменьшите лимиты по кредитным картам.
• Привлеките созаемщика или поручителя — это повысит ваши шансы на одобрение, особенно если у них стабильный доход и хорошая кредитная история.

Шаг 5. Подождите и повторите заявку

Если причина отказа — в сроке или других формальных ограничениях (например, ипотеке меньше 6 месяцев), имеет смысл просто подождать и подать заявку позже. За это время вы сможете накопить положительную кредитную историю, устранить причины для отказа и подготовиться к повторному обращению.

Чек-лист: когда банк одобрит рефинансирование ипотеки

Чтобы рефинансирование прошло успешно, заемщик должен соответствовать ряду критериев. Чем больше пунктов из этого списка совпадают с вашей ситуацией — тем выше шансы на одобрение заявки. Проверьте себя:

1. С момента оформления ипотеки прошло не менее 6 месяцев. Банки хотят видеть платежную дисциплину хотя бы за полгода. Это позволяет им оценить вашу надежность и платежеспособность. Если вы подаете заявку раньше, скорее всего, получите отказ.
2. Не было просрочек по текущей ипотеке за последние 6–12 месяцев. Даже одна просрочка может стать поводом для отказа. Идеально, если за весь срок действия ипотеки вы платили вовремя — это повышает доверие со стороны нового банка.
3. Долговая нагрузка не превышает 50% от дохода. Банки оценивают, сколько процентов от вашего ежемесячного дохода уходит на кредиты. Если больше половины зарплаты — это тревожный сигнал. В идеале показатель ПДН (предельная долговая нагрузка) не должен превышать 30–40%, но некоторые банки готовы сотрудничать с клиентами с ПДН 50%.
4. Кредитная история чистая. Не должно быть просрочек по другим кредитам, неоплаченных штрафов, налогов, алиментов или долгов по коммуналке. Все это учитывается при рассмотрении заявки на рефинансирование.
5. Залоговое имущество соответствует требованиям банка. Квартира должна быть ликвидной, без незаконных перепланировок, с действующей страховкой. Стоимость объекта не должна быть ниже остатка по кредиту — иначе банк может посчитать сделку слишком рискованной.
6. Вы не используете льготную ипотеку. Субсидируемые программы (семейная, сельская, IT-ипотека) часто нельзя рефинансировать через стандартные банковские продукты. Их условия финансируются государством, и менять их без риска потери льгот невозможно. Если у вас обычная ипотека — шансы выше.
7. До окончания выплат осталось больше 6 месяцев. Если срок кредита почти подошел к концу, рефинансирование теряет смысл — банк просто не успеет «отбить» расходы на оформление. Обычно банки рассматривают заявки, если до конца ипотеки остается минимум полгода, а лучше — несколько лет.
8. Это первое рефинансирование по этому кредиту. Многие банки не готовы рефинансировать «перерефинансированный» кредит. Особенно если с момента последней сделки прошло мало времени. Исключения бывают, но это скорее редкость.

Важно! Если вы уверены, что соответствуете большинству пунктов — можно смело подавать заявку сразу в несколько банков. Это увеличит шанс получить одобрение и подобрать наиболее выгодные условия. 

Читайте также: