Кризис сделал актуальной для России проблему взыскания имущества граждан, которые не в состоянии обслуживать ипотечные кредиты. Банкиры очень неохотно обсуждают эту обоюдоострую для них и клиентов тему. Тем не менее Банки.ру решили разобраться в том, как заемщикам и финансовым учреждениям с минимальными потерями для себя выходить из такой ситуации.
Возможны варианты
В конце прошлого года в закон об ипотеке (залоге недвижимости) были приняты поправки, согласно которым запрещается внесудебное взыскание имущества граждан. Инициатором нововведения стало Минэкономразвития. В правительстве сочли, и, как полагают сторонники этой идеи, небезосновательно, что некоторые нечистые на руку банки и коллекторские агентства начали бы принуждать заемщиков продавать свое жилье, используя для этого незаконные методы. Считается, что поправки в закон были приняты в защиту граждан. Противники инициативы Минэкономразвития уверены, что внесудебный способ взыскания позволил бы решить проблему относительно быстро.
Сейчас у граждан-заемщиков остается два варианта — самостоятельный поиск покупателя на залог и судебное обращение взыскания. Банкиры вовсе не лукавят, когда говорят, что обращаются в суд за взысканием лишь в самых крайних случаях. Дело, конечно, не в их желании защитить клиентов от судебных разбирательств, просто продать квартиру с торгов довольно проблематично, да и стоить она будет дешевле, чем в случае мирного разрешения ситуации. Кроме того, суды длятся несколько месяцев, за это время просрочка по кредиту продолжает расти, что зачастую также невыгодно банкам.
Оптимальный вариант, по словам финансистов, — это досрочное погашение кредита. Клиент сам находит покупателя на свою квартиру. Если стоимость жилья больше размера долга заемщика, в этом случае он не только сможет полностью рассчитаться по кредиту, но и получить часть средств. Правда, в нынешних условиях рынка такие истории единичны.
«Банки, заинтересованные в мирном решении проблемы, сами направляют нам клиентов, — говорит гендиректор «Юридического бюро Н. Петелиной» Алексей Петелин. — Мы занимаемся юридическим сопровождением всей сделки и сами выставляем квартиру на продажу, предварительно согласовав ее стоимость как с банком, так и с должником. Если по ипотеке заемщик вносил первоначальный взнос, он, конечно, хочет продать недвижимость таким образом, чтобы вернуть свои средства. В условиях падения цен на жилье это очень сложно сделать, если квартира или дом были приобретены в течение последних двух лет. Если доля собственных средств клиента составляла 30%-40% и он готов потерять эти деньги, чтобы быстро реализовать квартиру с хорошим дисконтом и погасить задолженность перед банком по кредиту, то такие продажи на сегодняшний момент реальны. Также банки согласны, чтобы их заемщики продавали недвижимость по цене ниже суммы выданного кредита, но в этом случае у клиента остается нецелевой кредит, в размере разницы между суммой выданного кредита под квартиру и стоимостью реализованной квартиры. По сути, реальные сделки с недвижимостью начались лишь во второй половине апреля. До этого рынок был практически заморожен».
Условия продажи жилья с таким обременением зависят в первую очередь от умения риелтора, уверен Петелин. «Вряд ли сам заемщик в состоянии объяснить все риски подобной сделки и как их избежать», — поясняет он. Главная проблема, с которой может столкнуться покупатель такой недвижимости, в том, что жилье после регистрации прав собственности так и останется в залоге у банка.
Поэтому в договоре купли-продажи должно быть четко прописано, когда и при каких условиях банк снимает обременение. Покупателю еще до сделки следует поинтересоваться, в залоге у какого именно банка находится недвижимость и какую репутацию на рынке имеет этот финансовый институт. Не помешает и самому нанять юриста, а не рассчитывать только на специалистов со стороны продавца и банка.
«Стоимость актива зависит во многом от того, насколько сама по себе эта недвижимость качественна, — полагает Петелин. — Иногда разница в цене между двумя идентичными квартирами в одном районе (первое жилье с обременением, другое — без залога) может достигать 20%».
Еще больше головной боли как заемщикам, так и банку доставляет недострой (ипотека под строительство загородной недвижимости или стройка дома, в котором куплена квартира). Такой объект на рынке продать практически нереально.
Без суда и следствия
Во внесудебном порядке заставить заемщика продать квартиру по цене, которая его не устраивает, невозможно. По крайней мере — законным образом. При этом клиент должен понимать, что просрочка его перед банком растет, шансов на то, что в обозримом будущем недвижимость волшебным образом подорожает, нет, к тому же с ухудшением макроэкономической ситуации число желающих продать свое жилье, купленное на кредитные средства, будет расти. А значит, стоимость жилья на рынке еще больше снизится. Иногда заемщики тормозят продажу недвижимости, рассчитывая на улучшение своих финансовых возможностей. Однако не всегда у них есть на то серьезные основания.
«Бывают случаи, когда граждане не соглашаются продавать свое жилье, мотивируя это тем, что слишком много уже в стране таких ипотечников, а значит, государство не оставит их в беде и решит за них проблемы», — говорит Петелин. По оценке вице-президента Ассоциации строителей России (АСР) Владимира Пономарева, в нынешнем году лишиться жилья могут 100—200 тыс. ипотечных заемщиков.
Если стороны все же смогли договориться о цене недвижимости, то между покупателем, продавцом и банком заключается договор купли-продажи, согласно которому залог с квартиры снимается только после того, как кредитная организация получит деньги (в виде безналичного перевода или заберет наличные из ячейки).
В том случае, если денег, вырученных от продажи предмета залога, не хватает на погашение кредита, заемщик должен найти средства из других источников, чтобы окончательно расплатиться с кредитором. Как правило, денег у должника нет, а значит, дальнейшие его взаимоотношения с банком зависят от позиции кредитной организации. Она может пойти на реструктуризацию остатка долга и предложить клиенту выплачивать его еще несколько лет. По сути это новый кредит, который уже никаким залогом не обеспечен. Другой вариант — обращение банка в суд за взысканием оставшейся суммы долга, процентов и начисленной пени. Если решение принимается в пользу финансового института, то приставы получают исполнительный лист и приступают к описи имущества должника.
В статье 446 Гражданского процессуального кодекса описано имущество, которое не может быть изъято в ходе исполнения решения суда. В частности, заемщик оставит за собой недвижимость, если для него это единственное жилье (на ипотечные квартиры даже в этом случае запрет не распространяется). Кроме того, вещи повседневного обихода (одежду, мебель, продукты питания) за исключением предметов роскоши приставы также не имеют права забирать.
Случаев, когда таким образом удается добиться полного погашения кредита, очень мало. Как правило, получить с должника что-либо кроме предмета залога очень сложно, это занимает длительное время, в течение которого кредит считается непогашенным, а значит, банк должен формировать 100-процентный резерв на возможные потери по ссудам. Возможность удерживать из зарплаты заемщика по 2—3 тыс. рублей в месяц в счет погашения займа банк также не привлекает. Поэтому история может закончиться тем, что приставы принесут в банк акт о невозможности взыскания задолженности и оставшийся долг кредитная организация просто спишет себе в убыток.
Никакой официальной «индульгенции» от банка клиент не получает. Более того, теоретически финансовый институт может через несколько месяцев или в течение трех лет (согласно статье 21 закона «Об исполнительном производстве») снова подать исполнительный лист. Тогда заново возбуждается исполнительное производство. Происходит это в том случае, если у банка появилась информация об улучшении финансового положения заемщика, например возросли его доходы, у него появилось ликвидное имущество — машина и т. д. Если таких чудес с должником не происходит, то банк, в особенности крупный, просто оставит клиента в покое.
Нередки случаи, когда взаимоотношения банка и клиента переходят в область уголовного права. Это возможно при наличии в действиях заемщика состава преступления — если, к примеру, при получении кредита были представлены поддельные документы. Иногда после возбуждения уголовного дела заемщик очень быстро находит недостающую сумму.
Суд да дело
Если по-хорошему договориться не получается, то стороны отправляются «за разводом» в суд. Часто заемщики просто не являются на заседания. Юристы считают такое поведение в корне неверным и рекомендуют должникам предоставлять в суд доказательства, что заемщик не просто перестал платить, а хотел все уладить, пытался предложить свои варианты решения проблемы. Это может сыграть ему на пользу при вынесении судебного вердикта.
Как показывает практика, итог подобных дел во многом зависит от субъективной позиции судьи. Юрист крупного московского банка рассказывает, что ему известен случай, когда в одном из регионов суд принял решение отказать другой кредитной организации во взыскании, несмотря на то что заемщику и его двум несовершеннолетним детям было где жить. Более того, после продажи заложенной квартиры могли остаться деньги на покупку «однушки». Однако суд, видимо, как и органы опеки, посчитал, что переселение детей на меньшую площадь ущемит их права. В итоге квартира осталась за должником. Впрочем, такие истории, как говорят банковские юристы, встречаются нечасто. Как правило, судьи все же выступают на стороне истца.
Разбирательства длятся несколько месяцев, при вынесении решения в пользу банка назначаются торги, на которых должно быть продано залоговое имущество. Проблема в том, что суды, устанавливая для аукциона начальную цену жилья, ориентируются на рыночную, а не на ликвидационную стоимость имущества. Продать такую квартиру по нормальной цене, как отмечают юристы, просто невозможно. Более того, торги будут признаны состоявшимися, если на аукционе будет предложена цена выше начальной. В итоге случаев, когда такое жилье было продано с торгов, очень мало.
Получить в собственность залог банк имеет право по соглашению с заемщиком, если первые торги не состоялись. После второго несостоявшегося аукциона (на этот раз жилье выставляют с 25-процентным дисконтом к первоначальной цене) финансовый институт в одностороннем порядке может забрать недвижимость.
Приобретать имущество в собственность для банка имеет смысл только в том случае, если он хочет использовать его для развития инфраструктуры, например открыть в помещении офис. Жилые помещения для этих целей, как правило, не подходят. Банкиры отмечают, что возиться с имуществом должника для них невыгодно еще и потому, что для кредитной организации это дополнительные затраты — платить налоги, нести расходы по содержанию. Другой вариант — не «вешать» этот актив на баланс банка, а переводить его на дочернюю структуру, которая специализируется на реализации заложенного имущества.
Решение о приобретении недвижимости каждый банк принимает индивидуально, исходя из того, насколько реально в обозримом будущем продать этот актив.
Если финансовый институт отказывается от залога, то ипотека автоматически прекращается и заемщик остается собственником жилья. Его долг перед банком никуда не исчезает: через судебных приставов тот попытается взыскать кредит за счет реализации иного имущества. Если это не получается, банк просто списывает в убыток невозвращенный долг.
Взять на баланс помещение банк может по цене на 25% ниже начальной стоимости, установленной судом. На эту сумму заемщику снижается размер его долга. Дальше все опять зависит от позиции банка — либо встреча должника с судебными приставами, либо негласное прощение долга.
Банкиры отмечают, что каждый случай разрешения этой проблемы индивидуален. Многое зависит от субъективного фактора, проще говоря от того, насколько грамотно сам заемщик ведет себя по отношению к кредитной организации.
Наталья РОМАНОВА, Banki.ru
Мнение юриста
Принудительная реализация недвижимости должников — самый неэффективный способ решения проблемы. Она приводит к колоссальному росту задолженности заемщика, к существенным финансовым потерям и, что может показаться странным, к возникновению серьезных убытков не только у заемщиков, но и у банков-кредиторов (взыскателей задолженности).
Существует три причины, по которым судебный способ обращения взыскания на недвижимое имущество должников приводит к негативным для всех сторон последствиям. Во-первых, длительность рассмотрения судебными инстанциями соответствующих исков кредиторов. Во-вторых, несоблюдение установленных законом сроков принудительной реализации недвижимости службами судебных приставов и государственным органом, наделенным соответствующими полномочиями. Ранее этими вопросами занимался РФФИ, сейчас — Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).
И третья причина, которая в наибольшей степени проявляет себя в настоящее время
Рассмотрение иска об обращении взыскания на залог в арбитражных судах варьируется от 4 месяцев до 1,5 года, а в судах общей юрисдикции — от полугода до 2 лет. Средний же срок исполнительного производства, в рамках которого осуществляется реализация недвижимости должника, составляет 8 месяцев.
Основываясь на нашей юридической практике, можно констатировать, что судебная процедура обращения взыскания и исполнения решения суда составляет 1,2 года. Остается подсчитать, на сколько возрастет задолженность должника перед кредитором за этот период времени. Ведь согласно статье 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залог обеспечивает требования кредитора к заемщику в том объеме, какой имеется к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Поэтому очевидно, что за этот период времени просрочки исполнения должником обязанностей по погашению кредита размер неустойки заметно возрастет. Но и это еще не все.
Согласно закону об исполнительном производстве, должник обязан дополнительно уплатить 7% исполнительного сбора от суммы взыскания, что тоже немало. А если на него еще будет возложена обязанность возместить взыскателю судебные издержки, то общая сумма долга будет еще больше.
Касаясь процедуры реализации недвижимости по возбужденному судебным приставом производству, могу сказать: гарантий того, что недвижимость будет продана с аукциона с надбавкой против начальной продажной цены заложенного имущества, как по смыслу предписано пунктом 2 части 1 статьи 58 закона об ипотеке, просто не существует. Особенно нет оснований надеяться на это сейчас, когда рынок недвижимости в нашей стране находится в состоянии коллапса.
Сегодня можно прогнозировать, что торги по принудительной продаже недвижимости окажутся в 99% случаях несостоявшимися. Ведь стартовая цена, по которой она будет выставлена, окажется существенно выше нынешних среднерыночных значений. Соответственно, и первые торги, и повторные (которые должны будут начаты со снижением начальной продажной цены на 15%) будут признаны несостоявшимися. И вот тут у взыскателей появятся юридические основания (и единственный для них вариант поведения) оставить недвижимость должника за собой по цене на 25% ниже той, с которой должны были начаться первые торги, и произвести зачет своих требований к должнику. Но при таких обстоятельствах банк-кредитор рискует сам оказаться в убытках. Потому что подобным образом уменьшенная цена недвижимости, оставленной взыскателем за собой, может не покрыть всех финансовых обязательств должника перед кредитором.
Такой вариант судебного взыскания заложенного недвижимого имущества дефолтных заемщиков еще больше усугубит и без того ухудшающееся состояние рынка недвижимости. Банки, к которым она перейдет в собственность, будут стремиться как можно быстрее ее реализовать. Однако продать недвижимость по ценам, по которым она была оставлена банкам, будет невозможно. А если учесть, что порядка 20% недвижимости, которая сейчас обременена залогами, будет в последующем «выброшено» на рынок, то и без того полумертвый ныне рынок ждет полнейший крах. Поэтому при развитии такой ситуации резонно прогнозировать существенный ценовой обвал. И он, судя по всему, не за горами.
Есть два способа решения проблемы. Первый из них заключается в реструктуризации кредитных обязательств, а второй (применимый к случаям, когда текущее финансовое состояние заемщиков и их финансово-экономический потенциал не позволяет реструктуризировать кредит) — в срочной реализации заложенной недвижимости должников во внесудебном порядке, без обращения в суд.
Реализация же заложенного недвижимого имущества в рамках исполнительного производства по исполнению решений судов об обращении взыскания на заложенную недвижимость — это путь к финансовому краху заемщиков и к прямым убыткам банков-кредиторов, не говоря уж о длительной судебной волоките.
Ситуация, которая складывается сейчас в секторе жилой ипотеки, где доля проблемных кредитов растет, диктует необходимость совершенно иного законодательного решения, которое бы не отменяло, а наоборот, совершенствовало механизм внесудебного обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, как наименее затратный и быстрый способ погашения кредитов.
Андрей ФИЛАТОВ, руководитель Арбитражного центра судебной защиты и юридического содействия компании «Бизнес Недвижимость»
