Средняя ставка по кредитам на покупку недвижимости в топ-15 ипотечных банков по состоянию на 25 декабря составила 16,36% годовых. По сравнению с данными на 25 сентября значение этого показателя увеличилось на 2,24 процентного пункта, а по сравнению с итогом IV квартала 2022 года стало выше на 4,92 п. п.
Наименьшее значение средней ставки по ипотечным продуктам зафиксировано нами у банка ФК «Открытие» (15% годовых). Наибольшая средняя ставка по итогам IV квартала оказалась у Росбанка (18,46% годовых), показавшего максимальный прирост этого показателя за трехмесячный период из числа анализируемых нами банков (4,58 п. п.). Минимальный же прирост средней ставки зафиксирован у Альфа-Банка (0,65 п. п.). Связано это с тем, что в ноябре он убрал из своей продуктовой линейки базовую программу на покупку первичного жилья, оставив только льготную ипотеку, из-за чего его средняя ставка и увеличилась не столь значительно, как у других участников исследования.
Стоит отметить, что последнее повышение ключевой ставки пока еще отыграли не все игроки. За период с сентября по декабрь ключевая ставка выросла на 3 п. п., но средние ставки по своим ипотечным программам за этот же период на 3 п. п. и более повысили только четыре из 15 учитываемых в расчете нашего индекса банков. Таким образом, можно прогнозировать дальнейшее повышение ставок со стороны игроков, пока еще удерживающих их на старых уровнях. При таком сценарии процентные ставки по базовым программам банков для заемщиков с «открытого рынка» к середине января в среднем по рынку могут вплотную приблизиться к 20% годовых и при текущей стоимости жилья станут сверхзаградительными.
Расчет индекса осуществлялся в разрезе двух критериев детализации: в разрезе способа подтверждения дохода и цели кредитования.
Наименьшая средняя ставка в разрезе способа подтверждения дохода начиная со II квартала 2023 года в тарифах топ-15 игроков предлагается индивидуальным предпринимателям, собственникам бизнеса и самозанятым. По состоянию на 25 декабря ее значение составило 16,26% годовых и по сравнению с другими составляющими этого критерия она показала наименьший прирост на годовом горизонте (+4,73 п. п.). Меньше всего (+2,27 п. п.) за три месяца выросла средняя ставка для работников по найму, составив 16,35% годовых. Максимальная же ставка действовала при подтверждении заемщиками своего дохода одним либо двумя документами, ее среднее значение по итогам IV квартала выросло на 2,49 п. п. за три месяца и на 5,5 п. п. за год и составило 16,6% годовых.
В разрезе цели кредитования сильнее всего как на квартальном, так и на годовом горизонте выросла средняя ставка по рефинансированию ипотеки. С 25 сентября по 25 декабря в тарифах топ-15 ипотечных банков она приросла на 3,14 п. п. и составила 17,95% годовых. На годовом горизонте размер увеличения составил 6,28 п. п.
Существенно стали выше за три месяца и средние ставки по кредитам на приобретение вторичной и нежилой недвижимости. В частности, средняя ставка на вторичку приросла за три месяца на 2,8 п. п., а за год – на 5,98 п. п. и составила 17,73% годовых. Средняя ставка по ипотеке на нежилую недвижимость (коммерческую, апартаменты, машино-места и гаражи) увеличилась за квартал на 2,75 п. п., а за год – на 6,07 п. п. и достигла 18,08% годовых, что стало максимальным значением в текущем индексе.
Меньше же всего за квартал и год выросла средняя ставка по кредитам на приобретение или строительство загородной недвижимости. За прошедшие три месяца ее значение стало выше только на 0,74 п. п. и составило 13,27% годовых. Как и по итогам III квартала, этот показатель остался ниже средней ставки по кредитам на покупку новостроек (14,76% годовых). Мы по-прежнему связываем это с тем, что, во-первых, кредиты на загородную недвижимость предлагают не все участники индекса, а только 13 из 15. Во-вторых, в ряде из них оформить ипотеку на эту цель можно только по льготной ипотеке, из-за чего средние ставки и стали ниже средних ставок по кредитам на приобретение новостроек, включающих в себя по нашей методологии помимо ставок по ипотеке с господдержкой еще и базовые программы банков.
Средняя ставка по займам на покупку квартиры на первичном рынке по сравнению с данными на 25 сентября стала выше на 1,78 п. п., а за год — на 4,72 п. п. На динамику этого показателя продолжили влиять два фактора: изменение банками условий по своим базовым программам (в том числе посредством исключения из линеек таких программ: среди участников индекса в IV квартале их убрали Альфа-Банк и Райффайзен Банк) и по госпрограмме. После изменения правительством в сентябре условий по ипотеке с господдержкой многие банки продолжили повышать ставки по этой программе до установленного предела. Как результат, по итогам расчета текущего индекса среди топ-15 ипотечных банков максимальную процентную ставку ниже 8% годовых по ней предлагали только МТС Банк, банк «Санкт-Петербург», Абсолют Банк и Банк Уралсиб. Отдельно отметим, что декабрьские изменения условий госпрограммы [1] на уровне ставок в целом по рынку практически не отразились: у большинства игроков они и так были приближенными к максимуму, и корректировки ставок осуществили только банки, прежде предлагавшие скидки к ставке за использование заемщиками дополнительных сервисов (например, цифровых), при оплате повышенного первого взноса или в случае покупки расширенного страхования.
Методология
- Индекс Банки.ру представляет собой средний размер процентных ставок по ипотечным кредитам топ-15 коммерческих банков финансового рейтинга Банки.ру по показателю «Кредиты физическим лицам» на ближайший месяц к дате расчета индекса.
- Мы анализируем процентные ставки, представленные на официальных сайтах банков и действующие для клиентов «с улицы» при условии приобретения индивидуального имущественного/ личного/ титульного страхования, без учета оплаты дополнительных услуг (коллективного страхования, единовременного платежа за снижение ставки, сервисов безопасных расчетов и электронной регистрации), но с учетом скидки, предоставляемой за подачу заявки или документов онлайн.
- В расчетах учитываются все суммы и сроки, для которых в тарифах банков указан полный диапазон ставок. Процентные ставки, действующие для льготных категорий клиентов (зарплатных клиентов, вкладчиков, клиентов компаний-партнеров, сотрудников определенных сфер, бюджетников, семей с детьми, пенсионеров) и по специальным программам (за исключением ипотеки с господдержкой), не учитываются.
[1] Повышение с 23 декабря минимального первоначального взноса с 20% до 30%, установление единой максимальной суммы кредита для всех регионов на уровне 6 млн рублей.
