Девелопер начал строить жилой комплекс в Москве в 2005 году, а в 2012-м стройка встала, застройщик обанкротился. Правительство Москвы заступилось за дольщиков и начало «мероприятия по восстановлению нарушенных прав от действий недобросовестного застройщика». В правительстве нашли нового застройщика и поручили ему завершить объект за счет бюджета. В итоге в 2021 году стройка возобновилась. В том же году москвичка купила в этом доме квартиру у человека, который не дождался окончания строительства. Спустя три года, когда дом сдали в эксплуатацию, она приехала получать ключи от квартиры, но ей отказали. В Департаменте городского имущества (ДГИ) посчитали, что квартира ей не принадлежит. Женщина не согласилась и обратилась в суд.
Представитель ДГИ заявил в суде, что первый застройщик прекратил деятельность и ликвидировал юридическое лицо, поэтому все правоотношения с ним прекращены. Второй застройщик не является правопреемником и стороной по заключенным ранее договорам, он просто достраивает дом. Значит, женщина должна в судебном порядке доказывать, что у нее есть права на квартиру. А пока квартира женщине не принадлежит, то и ключи ей выдавать не надо.
Суд встал на сторону женщины. Судья посчитала, что женщина купила квартиру легально, а смена застройщика не должна влиять на наличие права собственности. Человек, который считает себя владельцем квартиры, должен доказать в суде, что право собственности на недвижимость возникло законно. Женщина представила в суд договор долевого участия, и этого было достаточно.
Решение, которое вынес суд, устанавливает право собственности на объект недвижимости и является юридическим основанием для регистрации права в реестре недвижимости (ЕГРН). Поэтому теперь квартира достанется женщине.
Судя по отзывам на жилой комплекс, многим дольщикам точно так же пришлось через суд выбивать ключи от законно купленных квартир.
Какие еще риски при покупке жилья в долгострое
Когда жилой комплекс строится долго, а застройщики меняются, люди не дожидаются конца стройки и пытаются продать жилье. В результате квартиры начинают дешеветь, но покупка помещения с дисконтом несет за собой риски:
- Иногда приходится через суд доказывать право собственности на квартиру, а пока идут споры, жильем нельзя пользоваться и не получится оформить его в собственность.
- Сдача долгостроя может тянуться долго: в Москве немало жилых комплексов, которые достраиваются десятилетиями. Даже при участии государства строительство иногда занимает несколько лет, потому что предыдущий девелопер допускает нарушения, из-за которых приходится начинать чуть ли не с нуля.
- Объект могут не достроить вообще, и хоть 214–ФЗ защищает дольщиков от убытков, обычно приходится выбивать свои деньги месяцами.
- Банки менее охотно выдают ипотеку на долгострои, потому что тоже не хотят связываться с проблемными домами. Условия по таким ипотечным кредитам могут быть хуже: ставка, ежемесячный платеж и первоначальный взнос больше обычного.
Перед покупкой квартиры в строящемся жилом комплексе никогда не знаешь, сколько лет пройдет до окончания строительства и произойдет ли оно вообще. Но всегда можно снизить риски.
В первую очередь лучше выбирать жилье, которое строит крупный и известный девелопер. Это не гарантирует, что и дальше все будет в порядке — такую гарантию вообще никто не может дать. Но по крайней мере у крупной компании, как правило, достаточно денег, чтобы в случае форс-мажора достроить здание или хотя бы вернуть дольщикам их инвестиции.
Во-вторых, нужно проверять, есть ли у застройщика документы, которые позволяют ему заниматься строительством, а впоследствии сдать объект в эксплуатацию. К таким документам относятся договор аренды или субаренды земельного участка, разрешение на строительство, проектная декларация, разрешение на ввод в эксплуатацию. Чтобы проверить полный пакет документов, обычно нужен юрист со специализацией на строительном праве.
В 2026 году ЦБ планомерно снижает ключевую ставку, вместе с ней снижается процент по рыночной ипотеке на вторичное жилье. Для тех, у кого уже есть достаточно большой первоначальный взнос, это возможность вложиться в готовую недвижимость. С помощью ипотечного калькулятора Банки.ру можно заранее понять, какую сумму банк одобрит, какой будет ежемесячный платеж и какая итоговая переплата получится.
Укажите параметры кредита. Введите стоимость квартиры, первоначальный взнос и срок кредита — калькулятор сразу покажет примерный ежемесячный платеж. Сервис рассчитает, какой доход потребуется для одобрения и комфортного платежа — это поможет избежать отказа.
Подберите подходящую ипотеку. После расчета можно перейти к предложениям банков с учетом ваших параметров и кредитного профиля. Сервис Банки.ру поможет снизить риск отказа.
Быстро считайте платеж, доход для одобрения, переплату и размер вычета
Что нужно запомнить
- Лучше не покупать квартиру в «проблемном» ЖК или хотя бы обращаться к юристу, чтобы он подсветил риски.
- Оформить квартиру в собственность обычно можно без суда, но если застройщик ликвидирован как юридическое лицо, придется доказывать свои права на судебном заседании.
Готовые квартиры от 18 000 ₽/мес
Мой профиль