Американская мечта по-русски

Пока власти заявляют о расширении административной зоны столицы России, русские уже давно строят свою «маленькую Москву» в Майами. Первая линия от океана, район Sunny Isles Beach, в котором проживают, в частности, представители российской эстрады. Здесь присутствует русскоязычная инфраструктура, в том числе русские магазины и рестораны.

Вслед за Майами вторую строчку по популярности у российских покупателей занимает Манхэттен. Однако нынешний спрос на недвижимость в США совсем не так велик, как в 1990-х. «Нью-Йорк, безусловно, очень интересный город, но эпоха переездов на ПМЖ уже позади, а проблема разницы во времени и менталитете осталась. Реальных сделок проходит очень мало», — рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Петр Коваленко.

Больше, чем жилой недвижимостью, россияне интересуются коммерческими объектами в таких городах, как Нью-Йорк, Бостон, Вашингтон, Хьюстон и Даллас. «Низкие ставки при покупке действующего бизнеса, хорошие ликвидность и доходность по коммерческой недвижимости классов А и B делает инвестиции в этот рынок более привлекательными, чем, например, в московский или питерский», — поясняет президент девелоперской группы Sesegar Ирина Жарова-Райт.

Приобретение коммерческой недвижимости значительно повышает возможность получения грин-карты, что не всегда возможно или почти невозможно при покупке частного жилья.

Если в Штатах наши граждане и покупают недвижимость, то в основном на свои деньги, редко кто берет ипотеку. По словам экспертов, нерезидентов американские банки кредитуют очень неохотно или под повышенные проценты (на 1—1,5 пункта). Поэтому желающие совершить покупку на заемные средства в итоге это делают на имеющиеся у них собственные.

«Не стоит обольщаться — минимальная плавающая ставка для русских будет 8% годовых, что на самом деле составит около 10%, так как мы не являемся прозрачными и предсказуемыми заемщиками для американских банков. А значит, кредитование россиян связано для банков США с повышенным риском», — предупреждает Ирина Жарова-Райт.

Тем, кто все-таки хочет попробовать свои силы в получении американской ипотеки, придется заняться сбором довольно большого количества документов, а также раздобыть деньги для первоначального взноса. Американская ипотечная ассоциация (Mortgage Bankers Association) рекомендует потенциальному заемщику собрать сумму от 10% до 25% стоимости приобретаемой недвижимости. Еще ему потребуется паспорт с открытой американской визой для посещения Соединенных Штатов.

В базовый пакет документов входят:

· одно-два рекомендательных письма от банка, иностранного или американского, подтверждающих не менее чем двухлетнюю историю сотрудничества с клиентом;

· кредитная история от кредитного бюро — либо американского, либо страны проживания;

· документ, подтверждающий наличие необходимой суммы на счету с тем, чтобы произвести трансакцию в течение 3—6 месяцев с момента заключения договора;

· справка с места работы об определенном постоянном доходе или финансовая отчетность в случае, если у заемщика свой бизнес;

· документы, необходимые для заключения сделки (договор, подтверждение трансакции и пр).

При этом стоит учитывать, что к каждому потенциальному клиенту банки подходят индивидуально, поэтому необходимый пакет документов каждому придется формировать в зависимости от обстоятельств.

По мнению многих экспертов, ставки по ипотеке, как и стоимость недвижимости США, в ближайшие несколько лет будут снижаться. По данным сайта MarketWatch.com, самая дорогая недвижимость в Америке — в штате Калифорния. Там дом на две спальни и четыре ванных комнаты обойдется, в зависимости от населенного пункта, в сумму от 1,4 млн до 2,5 млн долларов. Также не уступают в этом списке штаты Нью-Джерси, Вашингтон, Массачусетс и Коннектикут — дорогие дома там стоят в пределах 1,31—1,14 млн долларов.

В числе же самых недорогих в плане недвижимости — Джорджия, Аризона, Мичиган, Огайо, Филадельфия. Цена такого же дома на две спальни и четыре санузла — от 61 тыс. до 80 тыс. долларов. Рекордсмен же в этом списке — штат Нью-Йорк: чуть более 60 тыс. за дом.

Ставки погашения в США рассчитываются по двум основным моделям — либо это фиксированная ставка, либо плавающая. Сроки погашения в основном составляют от 15 до 30 лет. Ипотека по плавающей ставке — распространенная в США практика, поскольку она выгодна банкам. Кредитные организации сами определяют и меняют размеры ставок, привязывая их к котировкам облигаций Минфина США, ставке LIBOR и пр. Моделей расчета плавающих ставок довольно много, но наиболее широко распространена так называемая гибридная, когда определенное количество лет (как правило, от года до 10 лет) заемщик выплачивает минимальную фиксированную ставку, а потом в течение оставшегося периода погашения (в среднем от 15 до 30 лет) ставка меняется с определенной периодичностью. Так, к примеру, формула 5/1 расшифровывается как 5 лет выплат по фиксированной ставке, а затем она меняется один раз в год.

Сейчас, согласно данным американской государственной ипотечной организации Freddie Mac, фиксированные ставки по ипотеке сроком в 30 лет составляют около 4,5% годовых (год назад — 4,69% годовых). Схожая ситуация и с 15-летней ипотекой: 3,69% годовых против 4,13% в 2010 году.

Ипотека на 5 лет с плавающей ставкой, привязанной к облигациям Казначейства США, за год подешевела с 3,84% до 3,25% годовых.

Ниже приведены таблицы данных по ипотечным ставкам в Нью-Йорке и Флориде, которые, как утверждают эксперты, наиболее популярны у россиян. Цифры приведены из расчета кредита на покупку дома стоимостью 165 тыс. долларов при 20% первоначального платежа (при условии хорошего кредитного рейтинга — от 690 до 740 баллов по шкале FICO). При этом российским потенциальным заемщикам следует учитывать, что ставки приведены с расчетом на рядовых американцев, а не на нерезидентов (см. выше про повышенные ипотечные ставки для наших соотечественников).

Ипотека на 30 лет с фиксированной ставкой

Ипотека с плавающей ставкой 5/1

*Источник: Bankrate.com (по состоянию на середину июля 2011 года)

Наталья ЧЕРКАШИНА, Banki.ru