На рынке недвижимости все чаще возникают ситуации, когда покупатели теряют и деньги, и квартиру, потому что не проверили все документы. Визуально сделка может выглядеть безупречно: чистая выписка из ЕГРН, квартира без обременений, вежливый продавец. Но именно за формальной чистотой иногда скрываются риски — долги, споры о наследстве, незакрытые суды и даже недееспособность владельца. Чтобы этого избежать, эксперты советуют не ограничиваться стандартным пакетом бумаг: помимо выписки из ЕГРН и договора купли-продажи, есть ряд документов, которые помогут убедиться, что продавец действительно имеет право распоряжаться жильем, а сделка не будет оспорена.
Какие документы нужно обязательно проверить перед покупкой квартиры
Любая сделка с недвижимостью начинается с проверки документов. Именно они подтверждают, что квартира принадлежит продавцу, не обременена долгами и не станет предметом спора. Далее приведен список документов, которые нужно обязательно проверить перед сделкой.
Документы на квартиру
Главный документ — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Заказать свежую выписку из ЕГРН нужно самостоятельно перед внесением задатка, предупреждает сооснователь инвестиционного бюро FlLIPART Татьяна Куликова. Сделать это можно на портале «Госуслуги», на сайте Росреестра или на сайте Федеральной кадастровой палаты, а также в МФЦ.
- В этом документе нужно обратить внимание на раздел 1 «Правообладатель»: Ф. И. О. собственника должны совпадать с паспортом продавца. Если собственников несколько, нужно проверить наличие всех в этой справке.
- Затем нужно внимательно изучить раздел 2 «Ограничения прав и обременения объекта недвижимости»: эта графа должна быть пуста — никаких ипотек, арестов, запрещений на регистрацию быть не должно.
Также изучите историю сделок и регистраций: проверьте записи обо всех изменениях статуса недвижимости, советует член Московского отделения Ассоциации юристов России Константин Фаерман. Особое внимание стоит уделить повторным продажам за короткий период времени или смене владельцев без видимых оснований.
Важно! Проверить наличие зарегистрированных в квартире лиц можно через расширенную выписку из ЕГРН — запросить ее может только собственник или официальные органы. Простая выписка, которую может заказать покупатель, этой информации не содержит. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, требуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Без него сделка невозможна.
Документы, подтверждающие право собственности продавца
Перед покупкой квартиры важно убедиться, на каком основании продавец получил жилье в собственность. От этого зависит, какие документы он должен предъявить:
- Договор купли-продажи — если квартира была ранее куплена.
- Договор передачи недвижимости в собственность — если жилье приватизировано.
- Свидетельство о праве на наследство — если недвижимость перешла по завещанию или по закону.
Если же квартира досталась продавцу по договору дарения, ренты, мены или решению суда, стоит проявить особую осторожность. В таких случаях лучше проконсультироваться с опытным юристом: сделки с подобными документами чаще всего связаны с рисками мошенничества и могут быть оспорены.
Техпаспорт на квартиру
Для того чтобы проверить техническую документацию, потребуется техпаспорт БТИ. Этот документ позволит свериться с планировкой квартиры: все ли стены на месте, нет ли незаконных перепланировок (снос несущей стены, объединение санузла с кухней, перенос радиаторов). Если перепланировка есть, необходимо убедиться, что она узаконена (есть соответствующее разрешение и отметка в выписке из ЕГРН).
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
Эту справку нужно запросить у продавца, а он, в свою очередь, должен получить ее в управляющей компании (УК) или в расчетном центре. Это гарантия, что вам не придется погашать его долги за воду, свет, газ и отопление.
Документы собственника
Проверку документов собственника лучше начать с паспорта — действителен ли он. Проверить паспорт на подлинность можно через «Госуслуги». Если продавец менял фамилию, потребуйте соответствующее свидетельство из ЗАГСа. Затем сверьте паспортные данные с выпиской из ЕГРН.
Просмотрите все страницы паспорта: отметки о браке, детях, смене фамилии могут многое рассказать о продавце. Если у него есть несовершеннолетние дети, уточните, где они зарегистрированы и использовался ли маткапитал при покупке квартиры. В этом случае детям должна быть выделена доля в собственности.
Важно! Отсутствие штампов о браке или детях в паспорте не гарантирует, что продавец действительно холост и бездетен. С 2021 года граждане могут сами решать, ставить ли такие отметки, поэтому проверку лучше подтвердить другими документами.
Поэтому важно запросить свидетельство о браке или о его расторжении, брачный договор либо соглашение о разделе имущества супругами. Если недвижимость приобретена в браке, нужно нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку.
- Затем проверяете продавца на банкротство через сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Для этого достаточно ввести Ф. И. О. и дату рождения собственника. Если он находится в процессе банкротства — сделка крайне рискованна.
- Проверить продавца на наличие судимостей и участие в судебных делах (особенно в качестве ответчика) можно через сайты судов общей юрисдикции и арбитражных судов, на наличие в отношении него исполнительных производств — на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Наличие судебных тяжб, особенно по долгам, ипотеке, — тревожный знак. Это повышает риск ареста имущества уже после сделки.
- Нелишним будет запросить у собственника недвижимости выписку из психоневрологического диспансера, доказывающую, что он дееспособен: это важно для того, чтобы показать добросовестность приобретателя в случае, если вдруг возникнет судебное разбирательство.
«Если вы в суде докажете, что провели полную проверку, собрали все документы и на момент сделки вы были абсолютно уверены в том, что никаких ограничений быть не может, это станет весомым аргументом в пользу вашей добросовестности как приобретателя», — предупреждает Татьяна Куликова.
Чек-лист: какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры
Вот список документов, которые нужно обязательно проверить, чтобы убедиться, что сделка действительно чистая.
Основные документы:
- паспорт продавца (проверьте подлинность и действительность);
- свежая расширенная выписка из ЕГРН — подтвердит право собственности и отсутствие обременений;
- правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, приватизации, дарения или наследства;
- доверенности — если продавец действует через представителя;
- нотариальное согласие супруга или супруги на сделку;
- разрешение органов опеки — если среди собственников есть несовершеннолетние дети.
Дополнительные справки и подтверждения:
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — подтвердят дееспособность продавца;
- документы БТИ (технический и кадастровый паспорт) — чтобы убедиться, что планировка законна;
- Единый жилищный документ (ЕЖД) — покажет, кто зарегистрирован в квартире;
- справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ и капремонту;
- справка о полном погашении ипотеки — если жилье ранее было в залоге;
- кредитная история продавца — позволит оценить его финансовое состояние и риски банкротства.
Важно! Перед внесением задатка проверьте, чтобы все справки были свежими — выданными не более чем за 30 дней до сделки.
Авторизуйтесь, чтобы обсуждать материалы и делиться мнением.
