Еще недавно финансисты называли ипотеку надеждой банковской розницы, ведь с точки зрения доходности и уровня риска это очень хороший продукт. Но надежда, следуя известной поговорке, потихоньку начала умирать: по оценкам коллекторского агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн», с начала года объемы выдачи кредитов на жилье упали до минимума за пять лет.
Руслан Исеев, председатель правления Банка Жилищного Финансирования:
– С начала года рынок сократился примерно на 40% по сравнению с первым полугодием прошлого года. Объем выдачи составил порядка 460 миллиардов рублей, и, как я уже говорил, это 40-процентное снижение выдачи.
Алексей Успенский, заместитель председателя правления Русского Ипотечного Банка:
– На мой взгляд, на самом деле мы еще в марте месяце прошли точку локального минимума на нисходящем тренде развития ипотечного рынка, потому что в конце зимы продажи по ипотеке уменьшились примерно в два раза. Связано это было, понятно, с тем, что ставка по ипотечным кредитам стала практически запретительной – 18% годовых и выше.
Ставка по ипотеке выросла вслед за ключевой ставкой ЦБ. А она, я напомню, была повышена прошлой осенью с 10,5% до 17%. После падения курса рубля люди поспешили снять деньги со счетов и вложиться в крупные покупки, в том числе в квартиры. И негативный эффект от этих действий проявился в первом квартале 2015 года.
Алексей Успенский, заместитель председателя правления Русского Ипотечного Банка:
– Действительно, очень многие вложились в квартиры, и это было и на первичном рынке, и на вторичном. И, соответственно, эта ситуация, конечно же, повлияла на то, что сейчас спрос именно на покупку квартир, в том числе с ипотечными кредитами, скажем так, уменьшился за счет того, что многие вложились в покупки полгода назад.
Как следствие, первый квартал оказался не слишком удачным и для рынка недвижимости.
Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами MRICS«Метриум Групп»:
– Мы увидели снижение объема спроса во всех сегментах, и в экономклассе в том числе. Если сравнивать с аналогичным периодом 2014 года, с первым полугодием, то мы увидим, что в целом снижение было значительным, но не таким катастрофическим. То есть оно составило порядка 20%. И это притом, что произошла сильная девальвация рубля и все ожидали гораздо большего падения по количеству сделок, чем мы видим по факту.
Чтобы поддержать ипотечный рынок, а заодно и строителей, Минфин разработал программу льготной ипотеки. Банкам – участникам этой программы были выделены средства для субсидирования кредитной ставки, чтобы она не превышала 12% годовых. Изначально объем программы составлял 400 миллиардов рублей, а затем был увеличен до 700 миллиардов. Эффект не заставил ждать: темпы снижения выдачи ипотеки замедлились вдвое.
Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами MRICS«Метриум Групп»:
– Для первичного рынка ключевым событием первого полугодия стало субсидирование ипотечной ставки государством. Это серьезно поддержало рынок, и до момента субсидирования – а это первый квартал, по сути, 2015 года – на рынке мы наблюдали спад: снижение количества сделок, рост ипотечной ставки, снижение активности покупателей.
Алексей Успенский, заместитель председателя правления Русского Ипотечного Банка:
– Действительно, оживился рынок новостроек. И сейчас ощущение такое, что очень многие заемщики покупают жилье в новостройках вот именно с использованием ипотечного кредита.
Однако надолго оживить рынок не получилось: из 38 банков, участвующих в льготной программе, 21 вот уже два месяца не справляется с установленными объемами выдачи. Для каждого банка лимит определяется индивидуально, но он не может быть меньше 300 миллионов рублей.
Теоретически теперь Минфин может исключить нарушителей из программы и распределить их лимиты между другими участниками. Но пока не ясно, воспользуется ли министерство этим правом. Ведь очевидно: проблема не столько в банках, сколько в низком спросе на ипотеку со стороны граждан, доходы которых сокращаются. Программа субсидирования ипотечной ставки будет действовать до марта 2016 года, и неизвестно, будет ли она продлена.
Тем временем продажи на вторичном рынке жилья практически остановились.
Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами MRICS«Метриум Групп»:
– На вторичном рынке, поскольку нет как раз этой программы по субсидированию ипотечной ставки, обратная тенденция: мы наблюдаем увеличение объема предложения, существенное снижение спроса, снижение цен как следствие, увеличение сроков экспозиции квартир.
Ставки по ипотеке на вторичное жилье в среднем на 2–3 процентных пункта выше, чем на «первичку», поэтому спрос на такие ссуды практически отсутствует. К тому же условия предоставления ссуды на жилье в последнее время стали жестче.
Руслан Исеев, председатель правления Банка Жилищного Финансирования:
– Средняя сумма незначительно снизилась, примерно процентов на 10, с 1,7 миллиона до 1,6 миллиона рублей в целом по стране. В Москве, безусловно, эти цифры выше, в регионах некоторых могут быть пониже. Я думаю, никого не удивлю, сказав, что требования к заемщикам были ужесточены как в части платежеспособности заемщика, так и в части качества предмета залога.
Между тем, по словам участников рынка, некоторые банки решили переждать непростые времена и попросту свернули выдачу ипотечных ссуд.
Алексей Успенский, заместитель председателя правления Русского Ипотечного Банка:
– Многие игроки, которые в том числе имеют достаточно дорогую ресурсную базу, просто сейчас свернули – но я думаю, что временно, – продажи по ипотеке, до тех пор, пока у них не выровняется какая-то экономическая ситуация с точки зрения стоимости ресурсов и стоимости активов, которые они сейчас смогут получать за счет ипотечных кредитов.
Для работы на ипотечном рынке банкам нужны дешевые длинные деньги. Во всем мире инструментом их привлечения является секьюритизация, то есть выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечным покрытием, которые продаются неограниченному кругу инвесторов.
Алексей Успенский, заместитель председателя правления Русского Ипотечного Банка:
– Лет семь-восемь тому назад казалось, что Россия, российская ипотека получила наконец доступ к внешним рынкам фондирования через механизм секьюритизации, но последующие два кризиса – 2008 года и текущая экономическая ситуация – по существу, лишили российскую ипотеку достаточно длинного и дешевого внешнего фондирования.
На внутреннем рынке найти такие средства в нынешней ситуации практически невозможно. А стоимость привлечения денег у граждан и у юридических лиц в последнее время сильно выросла. К тому же остро стоит вопрос о рефинансировании ипотечных ссуд.
Руслан Исеев, председатель правления Банка Жилищного Финансирования:
– Сейчас банки рефинансируются либо из своих, что называется, ресурсов – депозитных и так далее. Это достаточно рискованный способ рефинансирования в долгосрочной перспективе, все это понимают и делают это от безысходности. Также банки рефинансируются, продавая пулы кредитов по стандартам АИЖК. Объем таких сделок резко сократился в последний год в силу того, что АИЖК все-таки немножко переориентируется с прямых покупок пулов на покупку облигаций развития рынка ипотечных ценных бумаг, что совершенно правильно.
Учитывая все сложности, ожидать полного восстановления рынка ипотеки в этом году не приходится. Но часть потерь, возможно, удастся компенсировать в 2016-м.
Алексей Успенский, заместитель председателя правления Русского Ипотечного Банка:
– Если сравнивать с прошлым годом, когда было выдано около 1,7 триллиона рублей ипотечных кредитов, то, по самым оптимистичным оценкам, в этом году будет выдано в два раза меньше – то есть порядка 800 миллиардов. И из них около половины будет выдано на рынке первичного жилья по программам, которые поддерживаются государством.
Руслан Исеев, председатель правления Банка Жилищного Финансирования:
– Я думаю, мы можем увидеть восстановление в течение 16-го года. Я не думаю, что оно полностью компенсирует падение 15-го года, но я думаю, что плюс 15–20% в благоприятном сценарии мы можем увидеть. Зависеть это будет от экономической ситуации, от процентных ставок, которые будут на рынке в то время, и от возможностей банков по рефинансированию ипотечных кредитов.
Важную роль в этом процессе будет играть восстановление спроса на кредитование «вторички». Цены на жилье в старом фонде начали снижаться, и, возможно, это подстегнет граждан его приобретать.
Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами MRICS«Метриум Групп»:
– Если говорить про первичный рынок, то, скорее всего, это будет все-таки стагнация, возможно, с некоторым снижением небольшим к концу года из-за выхода новых проектов с дисконтом к рынку. По вторичному рынку, скорее всего, будет все-таки снижение, оно сейчас уже идет, относительно начала года цены уже снизились порядка 6%. Я думаю, что эта тенденция продолжится и к концу года снижение составит 8–10%.
Но стоит ли дожидаться дальнейшего снижения цен? Или квартиру лучше приобретать сейчас? Разумно ли брать для этого ипотечный кредит?
Руслан Исеев, председатель правления Банка Жилищного Финансирования:
– Если можно было бы время повернуть назад, наверное, имело бы смысл брать кредит какое-то время назад. Я не думаю, что цены на недвижимость сильно опустятся или сильно вырастут в ближайшее время, поэтому если человеку очень нравится квартира, то, наверное, имеет смысл задуматься о ее приобретении сейчас.
Алексей Успенский, заместитель председателя правления Русского Ипотечного Банка:
– Если вы нашли квартиру, которая вас полностью устраивает, это квартира вашей мечты, то ее надо брать сейчас и использовать для этого ипотечный кредит, если нет возможности обойтись без кредита. Если вы находитесь в поиске, вам нужна квартира, но среди многих предложений вы не выбрали то, которое вам больше всего нравится, я думаю, что есть смысл искать дальше.
Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами MRICS«Метриум Групп»:
– Для инвесторов, наверное, стоит подождать и купить квартиру чуть позже, дождаться, может быть, максимальных скидок и наиболее привлекательной цены со стороны застройщика. Людям, которые хотят улучшить и нуждаются в кратчайшие сроки в улучшении жилищных условий, сейчас пока еще действует субсидированная ставка ипотеки, нужно поторопиться и приобрести новостройку по наиболее выгодной цене.
В будущее российской ипотеки заглянули Татьяна Калинникова и Юрий Кулаков, Банки.ру
Мой профиль