Банк ДОМ.РФ снял одно из ключевых требований к застройщику при проектном кредитовании — о наличии собственных средств в размере 15% стоимости проекта, рассказали газете «Ведомости» несколько участников рынка и близкий к банку человек.
По словам собеседников издания, для получения кредита в этом банке теперь достаточно земельного участка с разрешением на строительство, что является существенным смягчением условий кредитования с учетом сопоставимых ставок у банков (а крупные банки пока не перешли на такую модель, хотя в Сбербанке сообщили о соответствующих планах).
Представитель Банка ДОМ.РФ подтвердил «Ведомостям», что стандарты банка «не предусматривают обязательных требований к доле собственных средств, инвестированных застройщиком в проект», и пояснил, что ключевой фактор при принятии кредитного решения — запас финансовой прочности проекта и коэффициент покрытия долга денежными потоками.
Как напоминает издание, до ужесточения закона о долевом строительстве стандартным был подход, при котором застройщик должен был вложить 15% собственных средств и 15% средств дольщиков, но теперь правила на рынке изменились: застройщик не может привлекать деньги дольщиков напрямую, а только через счета эскроу (такой счет должен быть открыт в уполномоченном банке), но в таком случае он не получает этих денег вовсе до завершения строительства.
По словам экспертов, стоимость земли в бюджете строительного проекта как раз и составляет, по усредненной оценке, 10—15%, а в случае, например, с проектом строительства элитного жилья может быть и больше.
Газета «Известия» приводила на днях прогноз «Опоры России» о возможном удвоении числа обманутых дольщиков. В организации пояснили, что в зоне риска находятся девелоперы, которым не одобрили кредиты и не разрешили достраивать объекты по старой схеме после перехода на эскроу-счета. Сейчас в неопределенной ситуации находится более 600 компаний, которые строят дома для 200 тыс. дольщиков, указывали в «Опоре России».
В свою очередь, аналитики рейтингового агентства Fitch полагают, что новый механизм эскроу-счетов не дает полной защиты покупателям жилья. В рамках новой схемы риски недостроя лежат на банке, финансирующем строительство, в то время как покупатели квартир, открывшие в нем эскроу-счета, смогут забрать свои деньги в случае проблем у застройщика или несоблюдения им сроков строительства. Однако у покупателя остается риск не получить квартиру и потерять на обесценении за то время, пока деньги лежали на счете, а если средства были кредитные, то все уплаченные проценты. При этом, по мнению Fitch, больший риск, чем банкротство застройщика, для покупателя несет возможная несостоятельность банка, в котором открыт эскроу-счет, если сумма на нем превышает гарантированные Агентством по страхованию вкладов 10 млн рублей.
