Мужчина в 2024 году оформил семейную ипотеку на двухкомнатную квартиру в подмосковных Котельниках. Условия выглядели максимально комфортно: первый взнос — 3 млн рублей, срок — 30 лет, ставка — 6% годовых, ежемесячный платеж — около 59 000 рублей.
Чтобы снизить финансовую нагрузку, он решил сдать квартиру. Квартирантка платила 40 000 рублей в месяц переводами на карту. Договор был, но официально в налоговую доход не декларировали. Ничего удивительного, ведь «все так делают».
Через некоторое время собственник решил поднять аренду на 10 000 рублей. Квартирантка отказалась и поставила свои условия: либо цена остается прежней, либо она обращается в банк и налоговую с договором и подтверждениями переводов. Обе стороны пошли на принцип.
После жалобы квартиросъемщика банк запросил пояснения и выяснил: квартира сдавалась без согласования, хотя в ипотечном договоре был пункт о запрете передачи жилья третьим лицам без согласия залогодержателя. После этого банк предложил клиенту выбор: либо досрочное погашение всего кредита в течение короткого срока, либо перевод льготной ставки 6% в рыночную (около 22%) из-за нарушения условий договора.
Фактически попытка заработать дополнительные 10 000 рублей в месяц обернулась многократным ростом долговой нагрузки. Есть ли возможность вернуть все как было?
Что делать, если банк обнаружил нарушение и выставил ультиматум, какие шансы оспорить повышенную ставку в суде, разобрали с юристом.
«Я считаю, что перспективы заемщика в потенциальном споре весьма неоднозначны. В ст. 40 закона об ипотеке есть правило, что заемщик может без согласия залогодержателя (банка) сдавать заложенное имущество в аренду, если договором не предусмотрено иное. Очевидно, что в данном случае обязанность такого согласования с банком была предусмотрена. Поэтому факт нарушения заемщиком условий договора налицо, и спорить с этим бесперспективно. Более того, согласно ст. 29 закона о банках и банковской деятельности кредитная организация может изменять процентные ставки, если это предусмотрено договором с клиентом», — комментирует Дмитрий Якушев, советник, адвокат практики «Банкротство» АБ «Андрей Городисский и партнеры».
С юридической точки зрения ключевым становится не сам факт аренды, а условия ипотечного договора. Закон действительно допускает передачу предмета ипотеки в аренду, но только если договором не установлены ограничения. В льготных ипотечных программах банки особенно часто включают условия о согласовании аренды и использовании жилья по назначению, что существенно сужает свободу собственника.
«Другой вопрос в том, как правильно юридически квалифицировать изменение ставок в этой ситуации, — продолжает Дмитрий Якушев. — Я бы настаивал в суде на том, что увеличение процентной ставки по своей правовой сути является штрафной санкцией за нарушение условий договора. Иными словами, штрафные санкции замаскированы под процентную ставку, но по существу это неустойка. А это значит, что здесь применимы правила ст. 333 ГК РФ о возможности снижения штрафных санкций судом в случае их явной несоразмерности последствиям нарушения договора. В данном случае для банка негативные последствия нарушения заемщиком обязательства фактически отсутствуют. Сдача квартиры в аренду не мешала банку получать изначальные 6% годовых, деньги в этой ситуации банк не теряет, следовательно, убытков у него нет. Увеличение ставки в 3,5 раза на весь срок кредита в отсутствие финансовых потерь банка — это явно несоразмерная санкция за довольно незначительное, на мой взгляд, нарушение».
Поймав ипотечника на несогласованной аренде, банк получает двойную выгоду: субсидию от государства за льготную ипотеку и сверхприбыль в виде штрафных санкций под видом увеличенной процентной ставки от заемщика.
«Я бы просил суд применить по аналогии позицию Конституционного суда РФ о ростовщических процентах (постановление от 25.12.2023 № 60-П), в которой КС РФ указал, что экономически необоснованные проценты по займу являются злоупотреблением правом. На мой взгляд, эта ситуация ничем не отличается от дел, в которых суды снижали "ростовщические" проценты до разумных пределов, — поясняет адвокат. — Если квалифицировать повышение ставки как неустойку, то можно дополнительно усилить позицию тем, что неустойка (то есть повышенная процентная ставка) может применяться только в период, когда квартира сдавалась в аренду без согласия банка. Если в данный момент заемщик квартиру не сдает, то увеличивать ставку на весь период действия кредитного договора является явным злоупотреблением правом со стороны банка. Резюмируя сказанное, я считаю, что наиболее справедливым будет решение суда, в котором суд снизит процентную ставку до разумных пределов на основании ст. 333 ГК РФ и только на период, когда квартира сдавалась в аренду».
Что делать, если планируете сдавать ипотечную квартиру в 2026 году: пошаговая инструкция
Шаг 1. Внимательно изучите ипотечный договор
Если в нем есть такие формулировки: «запрет на передачу в пользование третьим лицам», «аренда только с согласия банка», «разрешено использование для личного проживания», «запрет коммерческого использования», то обязательно нужно согласовать с банком момент сдачи в аренду. Это лучше прояснить до подписания договора, особенно если вы изначально планировали гасить ипотеку за счет дохода от аренды.
Шаг 2. Официально уведомить банк
В 2026 году банки все чаще требуют согласования аренды. Обычно для этого нужны заявление, проект договора аренды, подтверждение страхования.
Банки могут согласовать долгосрочную аренду, но посуточную, скорее всего, отклонят, поскольку квартиру используют не для проживания, а для предпринимательской деятельности.
Шаг 3. Легализовать доход
В кейсе квартиросъемщица грозилась обратиться также в налоговую, а это дополнительные штрафные санкции. Лучше сразу легализовать свой доход. Для сдачи в аренду подойдет статус самозанятого, патент или обычная декларация на налог физических лиц.
Важно! Налоговая все чаще выявляет аренду по банковским переводам и жалобам жильцов.
Шаг 4. Не игнорировать письма банка
Большая ошибка — игнорировать письма банка. На этом этапе еще можно договориться мирно, просто устранив нарушение. Так что, если банк узнал об аренде, важно попытаться согласовать аренду постфактум или изменить условия.
Шаг 5. Обратиться к юристу при конфликте с банком
Если банк уже повысил ставку, требует досрочного погашения, начислил санкции, то самостоятельные действия могут ухудшить ситуацию. Особенно важно обращаться к специалисту, если речь идет о льготной ипотеке: в таких договорах ограничения на аренду прописываются жестче, а финансовые последствия нарушений значительно выше.
Сравните накопительные счета и откройте подходящий онлайн на Банки.ру
Мой профиль