Мужчина на протяжении десяти лет владел большим земельным участком. Купил его еще в середине 2010-х — 30 соток, с расчетом на будущее. Но планы изменились: теперь он решил продать землю и вложить деньги в покупку квартиры для детей.
Чтобы ускорить продажу и выручить больше, он решил разделить участок на части. Логика простая: небольшие наделы продаются быстрее и дороже за сотку. В итоге один участок превратился в три — по 10 соток каждый.
Облагается ли в таком случае продажа земли налогом, если формально владел ею больше десяти лет?
Раньше налоговая пыталась доначислить НДФЛ, если видела, что земельный участок делили, объединяли с другими или во время владения случался перерыв. В ряде случаев суды поддерживали подход инспекции: если объект формально стал новым, срок могли начать считать заново. Но единого правила не было.
Как изменились правила по НДФЛ при продаже земельных участков в 2026 году
Изменения внесли в статью 217.1. «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества». Вот самое важное:
Прописали правила для раздела земельных участков. Если участок разделили, срок владения новыми участками можно считать с даты покупки исходного — но только при условии, что образовалось не более двух участков. Если же землю дробят на три части и более, льгота не применяется: для таких участков срок будет считаться с момента их образования. То есть мужчина, разделив свой участок на части, фактически обнулил срок владения и теперь при продаже заплатит налог.
Уточнили порядок при объединении участков. Если собственник объединяет несколько участков в один, срок владения теперь определяется по самому «позднему» из них. Даже если один участок был в собственности десять лет, а второй куплен недавно, при продаже объединенного объекта срок будут считать с даты покупки последнего.
Закрепили принцип непрерывности срока владения. Теперь прямо указано: чтобы применить льготу по НДФЛ, срок владения должен быть непрерывным. Это означает, что любые действия, при которых происходит новый переход права собственности (даже технический), могут обнулить срок. Если, например, участок сначала переоформили, а потом вернули обратно, срок начнут считать заново с даты последней регистрации.
Продажа недвижимости — не всегда единственный выход, даже если срочно нужны деньги. В такой ситуации есть альтернатива: использовать земельный участок как актив. Например, оформить кредит под залог квартиры или дома — и получить деньги без продажи. Это позволяет сохранить право собственности, не терять потенциальный рост стоимости и избежать налоговых последствий, которые возникают при сделке.
Перед тем как принимать решение о продаже, стоит сравнить оба сценария — иногда кредит под залог оказывается более выгодным и гибким вариантом.
На Банки.ру можно сравнить предложения от разных банков, которые предоставляют кредит под залог недвижимости.
Сумма — больше, а ставка — ниже, чем по потребительскому кредиту
Как изменились правила по НДФЛ при продаже квартир в 2026 году
На квартиры также распространяется принцип непрерывности срока владения. Теперь прямо в законе указано: чтобы не платить НДФЛ, квартира должна находиться в собственности без перерывов. Если в цепочке был «разрыв» (например, жилье подарили, а потом вернули обратно), срок обнуляется и начинает течь заново с даты последней регистрации права.
Расширили льготу для семей с детьми. С 2026 года семьи с двумя детьми и более могут не платить НДФЛ при продаже квартиры вообще — независимо от срока владения. При этом добавили уточнения: учитываются не только несовершеннолетние, но и дети до 24 лет (если учатся очно), а также дети, признанные недееспособными, вне зависимости от возраста. Чтобы воспользоваться освобождением, нужно соблюсти ряд критериев: купить новое жилье в установленный срок (в том же году или до 30 апреля следующего), оно должно быть больше по площади или дороже по кадастровой стоимости, а также не должно быть другой «более крупной» недвижимости. Дополнительно закрепили, что учитываются даже дети, родившиеся после продажи, но до 30 апреля следующего года.
Далее ставка от 19,9%
Мой профиль