Аналитик финансового маркетплейса Банки.ру Артур Хачатрян рассказывает об основных трендах на ипотечном рынке в ноябре.

Статистика выдач

По оценкам ДОМ.РФ, в ноябре 2025 года банками было выдано 107 тысяч кредитов на 498 млрд рублей, что на 1% и 2% соответственно больше октябрьского уровня. В годовом  выражении рынок полностью перешел к росту, а увеличение было более значительным — на 47% по количеству и 81% по объему к ноябрю 2024 года. По льготным программам в ноябре банки выдали 65 тысяч кредитов на 375 млрд рублей (в два раза больше, чем в ноябре прошлого года) — это 60% от количества и 75% от объема выдач в прошлом месяце. В то же время по рыночным программам было выдано 40 тысяч кредитов (как и в октябре) на сумму 119 млрд рублей, что значительно выше среднего уровня первой половины 2025 года — 16 тысяч кредитов на 36 млрд рублей. Всего за 11 месяцев 2025 года выдано 803 тысячи кредитов (-35% г/г) на 3,6 трлн рублей (-21% г/г). 

Рост просроченной задолженности

Согласно данным ЦБ, наблюдается постепенное ухудшение портфеля ипотеки — просроченная задолженность по ней на 01.11.2025 приросла за месяц на 11,4 млрд рублей (месяцем ранее рост составил 9 млрд), до 189,3 млрд рублей, а ее доля в октябре сохранилась на уровне 0,9% (годом прежде на 01.11.2024 она была равна 0,5%).

По данным ЦБ, розничное кредитование в течение последнего года растет умеренно, поэтому долговая нагрузка на макроуровне находится на минимальном уровне с конца 2018 года: платежи по обслуживанию долга составляют 9,4% от располагаемых доходов населения по состоянию на 1 октября 2025 года. Портфель же необеспеченного потребительского кредитования сократился за последний год на 5,5%. При этом в данном сегменте наблюдается реализация кредитных рисков: доля проблемных кредитов на 01.10.2025 превысила 12,9% (+5 п. п. за 12 месяцев). По новым выдачам уровень выхода в раннюю просрочку снизился, хотя и остается на повышенных уровнях (2% по кредитам, выданным в июле 2025 года, тогда как по тем, что выданы в июле 2023 года, — 1%; по кредитам наличными — 0,9% и 0,5% соответственно). По кредитам с высоким уровнем долговой нагрузки (ПДН выше 50%) заемщики допускают просрочку значительно чаще, что подчеркивает важность мер Банка России по ограничению закредитованности граждан. В III квартале 2025 года на выдачи с ПДН выше 50% пришлось 19% (28% годом ранее) от всего объема выданных потребительских кредитов.

Жилье в рассрочку

Согласно обзору финансовой стабильности Банка России, в начале года существенную долю в продажах занимала рассрочка. Объем уже накопленной рассрочки остается значительным — порядка 1,4 трлн рублей на 1 октября 2025 года. Продажи жилья в рассрочку и за собственные средства в I квартале 2025 года составляли 55% в общем объеме продаж. Во II квартале они снизились до 40%, в III квартале — до 34%. Это можно объяснить ростом ипотечного кредитования и ужесточением условий застройщиками, включая рост первоначального взноса и сокращение срока. Однако около 40% продаж по проектам, которые планируется сдать в следующем году и которые распроданы меньше чем наполовину, приходятся на рассрочку.