Покупка квартиры на вторичном рынке уже давно перестала быть простой сделкой «по договоренности сторон». Судебная практика перенасыщена историями оспоренных продаж, неожиданных наследников и внезапно банкротящихся собственников. Чтобы не оказаться в числе тех, кто заплатил за квартиру, но так и не получил ключи, важно научиться видеть не только «красные», но и «зеленые флаги» сделки. Разбираемся, как понять, что перед вами добросовестный продавец и квартира без подводных камней.
Топ-5 признаков правильной сделки
В 2025–2026 годах покупателю квартиры на вторичном рынке приходится проверять не только сам объект недвижимости, но и его владельца. На фоне резкого роста споров с участием пожилых собственников вопрос безопасности сделки перестал быть формальностью. Вот «зеленые флаги» надежной сделки:
- Хорошая биография продавца
Самое большое внимание надо обращать на финансовую состоятельность продавца. Если у него большое количество долгов, стоит отказаться от покупки, так как велика вероятность, что он станет банкротом и сделка будет оспорена в связи с нарушением прав кредиторов, отмечает практикующий юрист и собственник юридической компании PRIME CONSULTING Екатерина Гареева.
Здесь поможет расширенная проверка личности продавца, для которой можно использовать базы ФССП, ГАС «Правосудие», кредитные отчеты, судебные решения — все, что позволяет увидеть подноготную человека: алименты, судимости, исполнительные производства, семейные споры между наследниками, добавляет руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Оверченко.
Стоит смотреть и просто на поведение человека: меняющиеся условия сделки или факты биографии, резкие перепады в поведении — все это тревожные сигналы. Если продавец пожилой (60–80 лет), то здесь и вовсе стоит проводить сделку у нотариуса с видеофиксацией и запрашивать справку из психоневрологического диспансера о дееспособности на момент продажи (в течение одного — двух дней до сделки). Наличие такой справки не дает полной защиты, но значительно укрепляет позицию покупателя в случае возможного спора.
- Рыночная цена сделки
Не стоит покупать квартиру в ситуациях, когда рыночная стоимость предлагаемой недвижимости существенно выше цены продажи. Если цена квартиры, которую вы покупаете, ниже рынка на 20% — такая сделка может быть оспорена как подозрительная в случае банкротства продавца. Такое занижение могут посчитать и уклонением от налогов. Также иногда слишком низкая цена может быть сигналом того, что продавец находится под влиянием мошенников, которые торопят его продать квартиру как можно скорее.
- Полный набор документов и прозрачная история квартиры
Добросовестный собственник без колебаний предоставляет весь пакет документов на недвижимость: правоустанавливающие бумаги, историю переходов прав, подтверждение брачного статуса, документы о прописанных. Ведь проблемой при покупке может стать даже неочевидный факт — например, прописанный в квартире человек, который отбыл наказание и после освобождения восстановил регистрацию. Такой сценарий дает ему право претендовать на проживание уже после перепродажи объекта.
Также добросовестный продавец не уклоняется от прозрачных процессов оформления договора: соглашается на нотариальное удостоверение, открыт к личной встрече без «помощников», спокойно относится к полным безналичным расчетам и не настаивает на наличных. Если же вокруг сделки появляются посредники с неизвестным статусом — это дополнительный риск, говорит эксперт по недвижимости, основатель и директор АН «Любимое» София Любимова.
Показателем стабильности является и сама история квартиры: длительное владение, понятные основания перехода прав, отсутствие цепочек быстрых перепродаж и сомнительных обременений.
- Понятная мотивация продавца
«Зеленый флаг» в сделке — когда собственник ясно объясняет, почему продает жилье и куда переезжает. Еще лучше, если он покупает другую недвижимость взамен. При этом отсутствие планов, продажа единственного жилья или путаные объяснения часто говорят о давлении третьих лиц. Сейчас все чаще встречаются ситуации, когда продавец передает деньги мошенникам, а затем пытается оспорить сделку, заявляя, что не понимал ее сути.
- Юридическая корректность сделки
Продавец готов получать деньги не «в конверте» или сразу в руки, а через аккредитив или банковскую ячейку, а также прописать полную стоимость объекта в договоре. Ведь при расторжении сделки вернуть удастся только ту сумму, которая официально указана в документах.
Распространенные схемы мошенничества
Когда речь заходит о покупке квартиры, важно быть особенно внимательным — рынок недвижимости давно стал полем деятельности для самых разных аферистов. И хотя схем существует множество, некоторые встречаются снова и снова. Управляющий директор компании «Ренессанс страхование» Артем Искра рассказал о самых распространенных уловках мошенников или недобросовестных продавцов, о которых стоит знать каждому, кто собирается совершать сделку с жильем.
- Продавец-двойник. На первый взгляд все документы безупречны и сама сделка выглядит чистой. Но при показе и подписании документов сам продавец не присутствует, вместо него — человек, выдающий себя за реального владельца, но по поддельным документам.
- Риски банкротства продавца. Даже если на момент сделки у продавца нет судебных процессов и исполнительных производств, он может иметь скрытые просрочки по кредитам или коммуналке. Если финансовые проблемы подтверждаются, а квартира продавалась со снижением цены, финансовый управляющий может оспорить сделку как совершенную уже при признаках неплатежеспособности.
- Сделки по доверенности. Доверенность могут отозвать прямо перед подписанием договора, а покупатель об этом не узнает сразу. Бывают и случаи, когда сделка проводится после смерти доверителя — такая операция автоматически признается недействительной.
- Квартиры с маткапиталом и участием несовершеннолетних. Если жилье покупалось с использованием материнского капитала, но в ипотеку, собственник обязан выделить доли детям только после закрытия кредита. До этого момента он может перепродать квартиру, не наделив детей правами на это жилье. Если выделения долей не будет сделано, то дети продавца могут потребовать долю в квартире уже у покупателя. Кроме того, сделки с участием несовершеннолетних могут быть оспорены, если их новое жилье ухудшает условия проживания, даже при наличии разрешения органов опеки.
- Покупка у ИП или юрлиц, которые сами приобретали квартиры у застройщика в рассрочку. Если такие продавцы не рассчитались с застройщиком, сделку между ними могут расторгнуть, а застройщик вправе потребовать жилье обратно уже у конечного покупателя.
Как защититься от мошенников при покупке квартиры
Чтобы не стать жертвой мошенников и не потерять квартиру после завершения сделки, важно заранее выстроить свою линию защиты. Вот ключевые рекомендации, которые помогут покупателю минимизировать риски при покупке квартиры:
- Титульное страхование. Один из способов защиты — оформить полис страхования от потери права собственности (титульного страхования). Оно гарантирует выплату компенсации в случае потери права собственности в результате решения суда. Если суд удовлетворит иск и признает сделку недействительной, страховая компания произведет выплату. Как правило, компенсация равна либо рыночной стоимости утраченной недвижимости, либо сумме остатка по ипотечному кредиту, если полис был оформлен в рамках «ипотечного» страхования. Стоимость полиса обычно составляет 0,2–0,3% от рыночной цены квартиры. Например, для объекта за 15 млн рублей годовая страховка обойдется в 30–45 тысяч рублей. При этом чаще всего договор заключают сразу на три года, поскольку этот период считается наиболее рискованным с точки зрения оспаривания сделки.
- Нотариальная форма сделки. Нотариус при заключении договора купли-продажи квартиры может задавать вопросы продавцу по сделке, а также разъяснить последствия заключения договора. По возможности лучше использовать своего нотариуса, не со стороны продавца, говорит юрист и специалист по работе с проблемными активами и банкротству Елена Королева.
- Справка из психоневрологического диспансера (ПНД). В текущих условиях лучше подстраховаться еще и заключением врача-психиатра, подтверждающего, что продавец не находится под влиянием заблуждения или угрозы со стороны третьих лиц. Важно наличие у врача необходимой квалификации.
Важно! Также, поскольку часто продавцы под влиянием мошенников отстранены от коммуникации с родственниками, поинтересуйтесь у них — правда ли продавец по своему желанию продает квартиру и знают ли они о предстоящей сделке. По возможности зафиксируйте, что они знают о заключении договора. Можно даже записать на видео их ответ, взять расписку или даже заверить у нотариуса их заявление о том, что они осведомлены о факте заключения сделки и не видят признаков нахождения под влиянием заблуждения или угрозы. Можно также поговорить с соседями, в ряде случаев они тоже могут выступить свидетелями в суде, если сделку будут оспаривать. - Свидетели при подписании договора. При заключении договора купли-продажи лучше захватить с собой членов семьи или же своего агента по недвижимости. Риелтор со стороны продавца не всегда будет готов свидетельствовать против своего клиента. Если вас подгоняют, велик риск ошибиться и что-то не учесть: это может быть сигналом, что сделка может быть оспорена в будущем.
- Сохраненная переписка. Попытайтесь фиксировать все разговоры с продавцом и его представителями, это покажет хронологию событий. Так как некоторые мессенджеры имеют функционал удаления сообщений, лучше делать скриншоты или выгружать переписку.
Стоит помнить, что суд принимает решение, опираясь на доказательства обеих сторон, поэтому нужно быть готовым к непредвиденным поворотам: агент может отказаться выступать свидетелем, а родственники продавца — дать показания не в вашу пользу. Именно поэтому так важно подходить к заключению договора и оформлению акта приема-передачи комплексно и максимально тщательно.
А вы планируете покупать квартиру?
Расскажите в комментариях
Все ваши финансы под контролем
Доступ к кредитной истории, бонусам и сервисам — после авторизации
